Het voormalige hoofdkwartier van Scotland Yard in Londen krijgt een nieuwe bestemming. Vanaf 2017 zal de Steigenberger Hotel Group in het historische gebouw een vijfsterrenhotel uitbaten. De herontwikkeling van het pand is in handen van Galliard Homes. In juli maakte de Londense projectontwikkelaar bekend dat hij het project en de site voor ongeveer 150 miljoen euro verkoopt aan de LuLu Group uit Abu Dhabi.
...

Het voormalige hoofdkwartier van Scotland Yard in Londen krijgt een nieuwe bestemming. Vanaf 2017 zal de Steigenberger Hotel Group in het historische gebouw een vijfsterrenhotel uitbaten. De herontwikkeling van het pand is in handen van Galliard Homes. In juli maakte de Londense projectontwikkelaar bekend dat hij het project en de site voor ongeveer 150 miljoen euro verkoopt aan de LuLu Group uit Abu Dhabi. Deze deal zegt veel over de hoogconjunctuur op de markt van de hotelinvesteringen. Exotisch kapitaal is in de grote Europese steden op zoek naar omvangrijke investeringsobjecten en -projecten, bij voorkeur in iconische gebouwen. In lijn met andere vastgoedsegmenten profiteert ook het Europese hotelvastgoed volop van het lagerentebeleid. Meer zelfs, hotelvastgoed overtroeft de andere vastgoedsegmenten. Volgens berekeningen van de internationale vastgoedadviseur CBRE is in de eerste helft van het jaar 5,6 miljard euro geïnvesteerd in Europees hotelvastgoed. Dat is op jaarbasis een stijging van 37 procent. Voor alle vastgoedsegmenten samen bedroeg de toename 'slechts' 20 procent. Ook in ons land pieken de investeringen in hotelvastgoed. 2014 was al een zeer degelijk jaar met een investeringsvolume van bijna 120 miljoen euro. Dat cijfer wordt dit jaar zeker overtroffen. In de eerste helft van dit jaar staat volgens berekeningen van CBRE al 97 miljoen euro op de teller. "Er zitten nog enkele belangrijke transacties in de pijplijn. We verwachten dan ook dat 2015 een recordjaar wordt", stelt Thomas Robet, associate director hotels bij CBRE. Hij voorspelt een jaarvolume van 270 miljoen euro. De zoektocht naar rendement schuift hij naar voren als belangrijkste verklaring voor de populariteit van het hotelvastgoed. "De grote interesse voor vastgoed weegt op de rendementen. Daarom kijken investeerders ook naar de minder klassieke vastgoedsegmenten zoals hotelvastgoed. Maar in grote steden zoals Londen en Parijs ontsnapt ook het hotelvastgoed niet aan die druk op het rendement. En dus verbreden investeerders hun horizon en komen ook de zogenoemde secundaire markten in beeld." Brussel is als belangrijkste hotelmarkt in ons land de logische eerste halte. Maar het valt op dat Antwerpen in de eerste jaarhelft de belangrijkste transacties opeiste (zie kader Antwerpen boven). Dat de hotelbusiness al enkele jaren goed boert, helpt ook om investeerders te overtuigen (zie kader Toeristische toppers). Temeer omdat in België de aankoop van hotelvastgoed vaak verbonden is aan een managementcontract. De inkomstenstroom voor de eigenaar is in dat geval niet gegarandeerd en afhankelijk van de resultaten van het hotel. Bij een gewone huurovereenkomst is de eigenaar in principe zeker van zijn huurinkomsten, ook al draait het hotel rode cijfers. Niet alleen buitenlands grootkapitaal vindt zijn weg naar de Belgische hotelmarkt. Voor kleinere hotels is er volgens CBRE ook een toenemende interesse van binnen- en buitenlandse private investeerders en van familiale vermogens. Dat ervaart ook hotelondernemer Peter Geurden, de oprichter en CEO van de hotelgroep Different Hotels. "Hotelvastgoed is opnieuw sexyer geworden", zegt hij. Different Hotels baat elf hotels uit. Onlangs voegde het in Maasmechelen het Terhills Hotel toe aan de portefeuille. En op 7 september opende het in Hasselt het YUP Hotel, een budgetformule (zie kader Hip en budgetvriendelijk). Operationeel heeft het bedrijf de voorbije jaren een sterke groei gekend, maar het is op geen enkele locatie eigenaar van het hotelpand. De gereglementeerde vastgoedvennootschap Aedifica heeft vier van de Different Hotels in eigendom, de overige zitten verspreid over enkele private investeerders. Peter Geurden hoopt daar op korte termijn verandering in te brengen. "Waarom? Omdat je boven op -- of eigenlijk: via -- het operationele rendement waarde opbouwt met dat hotelvastgoed. Het lijkt me gezond om de operationele groei te combineren met het opbouwen van een vastgoedpoot. Bij nieuwe investeringsdossiers sta je ook sterker als je dat vastgoed op de balans hebt staan." Peter Geurden is nog op zoek naar een interessant financieringsmodel, want de banken blijken niet echt scheutig. Onafhankelijk hoteladviseur Patrick De Peuter bevestigt dat. "De banken kijken heel kritisch naar de hotelsector", zegt hij. "Op basis van de horecastatistieken kan ik dat begrijpen, want die zijn niet rooskleurig. Maar door de hele sector over dezelfde kam te scheren, doet men de hotelbusiness onrecht aan." De Peuter erkent ook wel dat de Belgische hotelsector uit een moeilijke periode komt. "Tussen 2009 en 2013 was het slapjes. Het was ook een bizarre periode. De economie lag plat, maar toch gingen de lonen omhoog. Probeer dat maar eens uit te leggen aan internationale investeerders. De bezettingscijfers zijn nochtans ook in volle crisis niet gekelderd. Er is wel een verschuiving geweest naar minder zakenmensen en meer toeristen." Heeft hotelvastgoed naast een aantrekkelijk huurrendement nog andere troeven in vergelijking met andere vastgoedactiva? Patrick De Peuter vindt van wel: "Een goed beheerd hotel op een interessante locatie zal in waarde stijgen. Bij kantoorvastgoed bijvoorbeeld is dat minder vanzelfsprekend. Er komen altijd maar nieuwe kantoren bij, waardoor de oudere gebouwen al snel in waarde dalen." Volgens De Peuter vereist een interessante locatie in eerste instantie een goede bereikbaarheid en visibiliteit. "Maar", voegt hij eraan toe, "dat volstaat niet. Je moet altijd de vraag stellen: waarom zou ik op die locatie op hotel gaan? Idealiter vind je meerdere redenen. Luchthavenhotels lijken op het eerste gezicht heel interessant gelegen, maar ze zijn wel heel afhankelijk van die luchthavenactiviteit. Als de luchthaven niet draait, staat je hotel leeg." Niet iedereen staat te springen om hotelvastgoed bij te kopen. Zo is Aedifica niet van plan zijn hotelportefeuille (naast de vier hotels van Different Group ook twee Martin's Hotels) nog uit te breiden. "Het is voor ons niet meer strategisch", stelt CEO Stefaan Gielens. "We zijn volop aan het evolueren naar een specialist in senior housing." Dat hotelvastgoed niet meetelt als residentieel vastgoed bij het bepalen van het fiscaal gunstige statuut van residentiële gereglementeerde vastgoedvennootschap, speelt ook mee. Op dividenden van een residentiële gereglementeerde vastgoedvennootschap bedraagt de roerende voorheffing slechts 15 procent in plaats van 25 procent. Maar begin dit jaar werd het verplichte minimumpercentage residentieel vastgoed in de portefeuille opgetrokken van 60 naar 80 procent. Gielens merkt ook nog op dat de hotelsector heel cyclisch is. "De hotelsector draait goed nu, en er is nu veel appetijt voor hotelvastgoed, maar als de economie begint te slabakken, kan dat ook snel omslaan." Patrick De Peuter erkent het conjunctuurrisico. "Maar je moet dat ook niet overdrijven. Met een sterk merk en een management met een mooi trackrecord zal een hotel ook draaien in zwakkere economische periodes. Als er pal naast jouw hotel een nieuw hotel opent, dan heb je natuurlijk wel een probleem." De bedreiging kan natuurlijk ook van buiten de klassieke hotelsector komen. Heeft Airbnb het potentieel de sector door elkaar te schudden? In het vakblad Hotels vergelijkt de hotelmarketingstrateeg Robert Cole enkele cijfers van Airbnb met die van de Hilton-groep. Het aanbod in eenheden is enigszins vergelijkbaar: 800.000 (in 190 landen) voor Airbnb tegenover 715.000 (in 94 landen) voor Hilton. Maar Hilton heeft 157.000 werknemers, terwijl Airbnb maar 1600 mensen op de payroll heeft staan. Dat resulteert in een omzet per werknemer van 67.000 dollar voor Hilton tegenover 420.000 dollar voor Airbnb. "Airbnb is volop een plek aan het innemen in de hospitality-markt", zegt Patrick De Peuter. "Als het vasthoudt aan zijn oorspronkelijke concept -- particulieren die een woning ter beschikking stellen van andere particulieren -- is dat geen probleem voor de hotelsector. Dan gaat het om een aanvullend aanbod met een heel andere ervaring dan een hotelverblijf. Ik vind wel dat er ook bij particulier verhuur regels moeten zijn voor veiligheid en comfort. Het wordt wel een probleem als professionele spelers kamers aanbieden via Airbnb, juist met de bedoeling zich te kunnen onttrekken aan een heleboel regels." Laurenz Verledens"Een goed beheerd hotel op een interessante locatie zal in waarde stijgen. Bij kantoorvastgoed is dat minder vanzelfsprekend" Patrick De Peuter, onafhankelijk hoteladviseur "Bij nieuwe investeringsdossiers sta je ook sterker als je dat vastgoed op de balans hebt staan" Peter Geurden, Different Hotels