Hotelkamer met zicht op rendement

In juli opent in Zeebrugge een Ibis Styles-hotel. Het nieuwe hotel mikt niet alleen op toeristen en zakenlui, maar ook op beleggers die een laagdrempelige vastgoedinvestering zoeken.

De hotelsector aan de kust staat onder druk. Het aantal hotelkamers neemt jaar na jaar af. Dat is deels het gevolg van de hoge vastgoedprijzen. Oude hotels gaan tegen de vlakte om plaats te maken voor veel lucratievere appartementsgebouwen.

In Zeebrugge probeert de promotor Industrie Hotelière (verbonden met Chateau Residenties van de familie Debucquoy-Van Canneyt) de hotel- en vastgoedsector met elkaar te verzoenen. Op de hoek van de Kustlaan met de Isabellalaan bouwt de Oostendse groep een hotelcomplex met 360 kamers. In juli opent de eerste fase in de vorm van een Ibis Styles-hotel, een merk van de Franse hotelgroep Accor, met 59 kamers. De hotelgasten kunnen gebruikmaken van een buitenzwembad, een tennisterrein en een tuin van anderhalve hectare. “In de tweede fase is ook een wellnessruimte gepland”, zegt Luc Hucks, die het vastgoed van het hotel commercialiseert.

Met de haven van Zeebrugge als onmiddellijke buur ligt het hotel niet meteen op een A-locatie, maar Luc Hucks ziet ook het potentieel van die havenbedrijvigheid. “In de haven van Zeebrugge zijn veel Aziatische bedrijven actief. Hun werknemers verblijven hier vaak voor kortere of langere termijn. Dat zijn potentiële klanten voor ons hotel.” Hucks is ervan overtuigd dat het hotel ook toeristen kan charmeren. Zeebrugge is een bescheiden kustplaats, maar ook een deelgemeente van de toeristenmagneet Brugge. “De samenwerking met Accor als franchisegever is cruciaal”, zegt Hucks. “De groei van het toerisme in Vlaanderen en zeker in Brugge zal komen van groeilanden zoals India, China en Rusland. Een groep als Accor heeft het netwerk, de middelen en de knowhow om die markten te bewerken.”

Zonder grond

Een goede bezetting is een vereiste om de vastgoedinvestering rendabel te maken. Industrie Hotelière behoudt 25 kamers in eigendom, voor de overige 34 richt de groep zich tot particuliere beleggers. Luc Hucks: “Voor de goedkoopste kamer moet je rekenen op een investering van 137.000 euro, alle kosten inbegrepen. Dat is voor een vastgoedproduct een lage instapdrempel, zeker in vergelijking met de prijzen aan de kust. De koper wordt daarmee echt eigenaar van die kamer, maar het is niet de bedoeling ze zelf permanent te bezetten. We voorzien een periode voor eigen gebruik van 30 tot 45 dagen per jaar, wat natuurlijk gevolgen heeft voor het rendement.”

Volgens Luc Hucks is het mogelijk een rendement van 5 tot 6 procent te halen, een stuk boven de gangbare 3 procent in residentieel vastgoed. “In zo’n hotelproject kopen de beleggers geen grond, dat drukt het investeringsbedrag”, verklaart Hucks. De financiële instapdrempel mag naar vastgoednormen laag zijn, daar staat tegenover dat de formule in ons land relatief onbekend is. Luc Hucks geeft toe dat dat de commercialisering bemoeilijkt. “Ik heb er iets meer werk mee dan met de verkoop van een appartement. Het vraagt wat extra uitleg.”

Blijft de vraag of tegenover dat hogere potentiële rendement ook geen hoger risico staat. “We kunnen geen bezettingsgraad garanderen”, zegt Hucks. “Dat een groep als Accor zich aan het project verbindt is echter een serieuze garantie. Idem voor Industrie Hotelière: ze zijn als franchisenemer de uitbater van het hotel en worden vergoed op basis van de omzet. Tegelijkertijd zijn ze ook eigenaar van 25 kamers. Ze hebben er dus alle baat bij om dit uitmuntend te managen, temeer omdat ze samen met Accor gelijkaardige projecten hebben gepland in andere kustgemeenten.”

LAURENZ VERLEDENS