Trouw aan hun stek zijn ze wel, onze bedrijven. De rotatiegraad van industriële gebouwen ligt ongelooflijk laag.
...

Trouw aan hun stek zijn ze wel, onze bedrijven. De rotatiegraad van industriële gebouwen ligt ongelooflijk laag.Toen de industriële zones begin jaren '60 het daglicht zagen, was dat vooral vanuit een bekommernis om het industrieel landschap te diversifiëren. Anno 1997 zweert men nog steeds bij bedrijvenparken. Deze zones bieden aan ondernemingen een reeks niet te verwaarlozen voordelen. Bovenaan het lijstje prijkt een goede technische infrastructuur met alles erop en eraan. Ander belangrijk voordeel : de ligging. De industriezones zijn meestal gesitueerd langs een autosnelweg, op een boogscheut van een luchthaven of langs een waterweg. Een goede bereikbaarheid wordt hoog in het vaandel gedragen. De intercommunales, in veel gevallen de ontwikkelaars van bedrijvenparken, leggen bovendien een grote bereidwilligheid aan de dag om de toekomstige inwoners van hun zones in de watten te leggen. Sommige intercommunales hebben bijvoorbeeld een structuur op punt gesteld om makkelijker subsidies van de Gewesten los te krijgen...Strenge screening onvermijdelijkElke medaille heeft nochtans een keerzijde. Een plaatsje op een aantrekkelijk bedrijvenpark is niet voor iedereen weggelegd. De intercommunales volgen strikte selectiecriteria. Eerst en vooral moeten de bedrijven een bepaald aantal tewerkstellingsplaatsen creëren. Het quotum wordt berekend per hectare en verschilt van regio tot regio. Nochtans geniet deze voorwaarde een brede interpretatie. De aandacht wordt immers vaak gefocaliseerd op de toekomstige mogelijkheden van een project. Vervolgens wordt de loep over de productie gelegd. Een hoge toegevoegde waarde is conditio sine qua non. Distributiecentra worden bijgevolg maar al te graag verbannen. Last but not least moeten de uitverkorenen beantwoorden aan bepaalde milieuvereisten.Bij hun ontstaanontvingen de bedrijvenzones veel multinationale ondernemingen. Vanaf de jaren '80 blies de kmo-wereld een nieuwe wind door het bedrijvenlandschap. Met alle veranderingen vandien. Waar de multinationals opteerden voor huurcontracten met het oog op flexibiliteit en mobiliteit, kiezen de kmo's voor het eigenaarschap. Deze houding is te verklaren door het feit dat in een kmo slechts een paar mensen de touwtjes in handen hebben. Zij beheren hun zakenpatrimonium vaak op dezelfde manier als hun privé-woning. De huurmarkt ontwikkelde zich uiteindelijk vooral nog in de Brusselse regio met uitzondering van de Keiberg. Het "eigenaars"-fenomeen verklaart de grote stabiliteit en de lage rotatiegraad van industriële gebouwen. Met weinig leegstand als gevolg. Een thesis die ondersteund wordt door de immobiliënpromotor King&Co, die bijvoorbeeld becijferde dat van de 5 miljoen m² industriële gebouwen die de Brusselse markt en Waals-Brabant rijk is, slechts 200.000 m² beschikbaar is. "De keuze van de vestigingsplaats van een industrieel gebouw vergt een specifieke strategie," legt Peter Walsh, managing director van King&Co uit. "Ze houdt rekening met de bereikbaarheid evenals met de aanwezigheid van klanten en leveranciers. Bovendien moeten de gebouwen beantwoorden aan specifieke eisen die verbonden zijn aan de productie. Eens tegemoetgekomen werd aan al deze elementen, zal een bedrijf het slechts zelden in zijn hoofd halen om te verhuizen." Oog voor de allerkleinstenDe jongste jaren zagen mini-ondernemingen het levenslicht. Nieuwe formules werden voor hen op maat gemaakt. In de bedrijvenparken werden zo kleine percelen aangelegd. Ook bedrijvencentra schoten als paddenstoelen uit de grond. Concreet gaat het om moduleerbare gebouwen die vergaderzalen, een gemeenschappelijk secretariaat en vertaaldiensten herbergen. Kwestie van kosten te delen. De moduleerbare gebouwen bevatten ateliers en bureaus. Ze zijn bestemd voor starters die eveneens gebruik kunnen maken van adviezen van specialisten. Meestal is huur hier de aangewezen formule. Sommige intercommunales bieden nochtans de mogelijkheid om na verloop van tijd eigenaar te worden van de gebruikte oppervlakte.Andere evolutieop de bedrijvenmarkt : met de jaren keerden de bedrijven zich tot instrumenten die de vastgoedinvesteringen tot een minimum beperkten. Zo konden meer energie en middelen gestopt worden in de groei. De vastgoedleasing maakte in deze context furore. Ze laat toe na een gegeven periode en voor een bepaald bedrag eigenaar te worden van een onroerend goed. Gedurende die tijd wordt huurgeld betaald waarvan de BTW gerecupereerd kan worden. Veel specialisten raden leasing nochtans slechts aan voor bedragen boven de 20 miljoen frank. Onder deze limiet bieden andere formules meer voordelen. De Gewestelijke Ontwikkelingsmaatschappij van Brussel bijvoorbeeld doet systematisch een beroep op erfpacht (zie kaderstuk). Kleinere ateliers, grotere bureausStippen we nog enkele andere verschuivingen aan. De oorspronkelijke roeping van de industriezones lag bij de semi-industriële bedrijven. Maar anno '97 blijkt dat de dienstensector er welig tiert. Gevolg ? In het begin van de jaren '60 situeerde de gemiddelde oppervlakte van de gebouwen zich tussen 2500 à 4000m². De aanliggende bureaus namen verhoudingsgewijs zo'n 10 procent voor hun rekening. Langzaamaan worden de werkplaatsen kleiner en de kloof tussen de verhouding bureaus/ateliers versmalt. Een studie gerealiseerd door IBW (Intercommunale du Brabant Wallon) vermeldt dat in de tiende provincie 60 procent van de bedrijven een oppervlakte kleiner dan 1000m² bestrijken. Bureaus en ateliers nemen ongeveer een gelijk aandeel in. Last but not least zien we dat ondernemingen in toenemende mate aandacht besteden aan hun imago. Dit vertaalt zich onder meer in een verfraaiing van de bedrijvenparken. Specifieke aandacht gaat hierbij uit naar groenzones en naar de bewegwijzering. Ook de esthetiek van de gebouwen werd verbeterd. Creativiteit en fantasie kwamen zich vervoegen bij techniek en functionaliteit.VERONIQUE PIRSON Een ondernemer die eenmaal de ideale locatie heeft gevonden, zal niet snel verhuizen.