Hollander met geld ruikt winst in krotten

De voorbije maanden positioneerde City Projects zich op de Belgische vastgoedmarkt. Het verbouwt oude krotten tot kleine luxeappartementen. Topman André Snippe verdiende er in Amsterdam een fortuin mee.

Wie is die André Snippe? Dat vroegen vastgoedpromotoren zich af toen de besnorde Amsterdammer een derde boven hun prijs bood voor het Gentse Reylhof. Op de Mipimbeurs in Cannes stak de stand van zijn firma City Projects de ogen uit van andere projectontwikkelaars. Onlangs trok City Projects André Trossaert, gepokt en gemazeld bij Antwerpse Bouwwerken Verbeeck, Bouygues Belgium en de Koninklijke Bam Groep, aan als algemeen directeur.

“City Projects maakt zich op als een stevige speler op de Belgische markt,” weet zakenpartner Tom Langeraert, directeur van Technum Gent. “Snippe omringt zich met toptalent. Hij is pas op de markt, maar je kan hem echt niets wijsmaken over de Belgische bouwsector.”

Diepe zakken

Snippe beschikt over diepe zakken. Maar liefst 25 miljoen euro legde hij al op tafel voor zes projecten in de regio’s Brussel en Gent (samen 60.000 vierkante meter). Hij hoopt, na minstens 50 miljoen euro aan investeringen, met de verkoop van appartementen 130 miljoen euro te realiseren. Hij kan naar eigen zeggen makkelijk projecten aan voor een totaal van 100 miljoen euro. Hijzelf investeert minstens 20 %, de bank de rest. Het Nederlandse Bouwfonds Property Finance neemt deel aan twee werkmaatschappijen (La Faisanderie in Woluwe en Victor Jacobs in Etterbeek). Voor de rest zet Snippe eigen vennootschappen op (Agentschap Immobiliën Brussel, City Projects Gent I, Gerlache). Er werden nog geen cijfers gepubliceerd.

In Nederland wil Snippe nog 60 miljoen euro realiseren. “Ik word daar gek van de regelneven, die een vergunning soms vijf jaar laten aanslepen. Wat een verschil met België. Hier kan je negen maanden na de aanvraag al beginnen te bouwen.”

Het bedrijf werkt samen met gerenommeerde architecten, zoals Studiegroep G+D Bontinck, Marc Corbiau, B.O. A en Atelier D’Art Urbain Architectes. Die effenen de weg bij de verschillende overheden. Snippe verwijst bijvoorbeeld naar het project La Faisanderie, een krot dat al tien jaar in handen van speculanten is.

Snippe: “Het stadsbestuur was stomverbaasd dat we er binnen een jaar iets wilden realiseren, en wel binnen hun visie.” Hij bouwt er luxeappartementen met parkeerplaatsen, hotelservice, medische verzorging, een zwembad en een fitness. “Ik vervang een lelijk blok door een moderne constructie en krijg applaus van de politiek. Appartementen van het betere type trekken de bewoners aan die besturen het liefst naar hun gemeente zien komen.”

Snel manoeuvreren

Snippe manoeuvreert snel. “We kijken vandaag naar een locatie, weten morgen wat mag, kopen overmorgen en verkopen binnen een jaar,” zegt hij. “Ik heb inderdaad voldoende cash, plus het vertrouwen van mijn bankiers. Als onafhankelijk ondernemer hoef ik geen hogere macht te vragen wat mag. Geld dat circuleert, brengt meer op. Ik verlang dat mijn zakenpartners kunnen volgen. Strakheid bepaalt het succes.”

Tom Langeraert (Technum) getuigt: “Snippe eist dat er snel wordt gewerkt. Hij is bereid daar een correcte prijs voor te betalen. In tegenstelling tot de Belgische gewoonte gebeurt dat op basis van een contract, dat op voorhand (niet tijdens de werken) wordt klaargestoomd. Geen wonder dat heel wat topbedrijven met hem in zee gaan.”

Eigenlijk kopieert City Projects de strategie die sinds 1988 in Amsterdam wordt toegepast. Snippe, selfmade man en ex-autodealer: “Amsterdam was toen zoals Brussel vandaag. De verpauperde binnenstad joeg vermogende kopers weg. Wij pionierden op de grachtengordel door van oude gebouwen mooie appartementen te maken. Tweeverdieners met geld, studenten met rijke ouders, oudere maar actieve koppels of zakenmensen die een pied-à-terre zochten in de stad van hun hoofdzetel, dat was ons doelpubliek.”

Ook in Brussel stelt Snippe vast dat promotoren zich vooral werpen op grote luxeappartementen van ongeveer 150 vierkante meter naar rato van 2000 euro per vierkante meter. City Projects haalt zijn meerwaarde uit het feit dat het een appartement van zestig vierkante meter aanbiedt voor 169.000 euro (duurder in oppervlakte, maar niet in het totaal).

De investeerder lijkt perfect in te spelen op de markt. Uit een recent rapport van het Gewestelijk Observatiecentrum van de Huisvesting blijkt dat 53 % van de kinderloze koppels met een hoog inkomen in Brussel van plan is een woning te kopen – meer dan welk segment ook.

Geen concurrenten

Naar eigen zeggen, heeft Snippe in Brussel geen concurrenten. De stad is trouwens groot genoeg en promotoren in residentieel vastgoed moeten het zelden tegen elkaar opnemen om een project binnen te halen. De kantorenmarkt is een ander paar mouwen. “Kairos, CDP en dergelijke ken ik van naam, maar ik kom ze niet tegen. Voor je een kantoorgebouw kan laten optrekken, moet je wel de goede politieke connecties hebben, en die heb ik eigenlijk niet. Dus blijf ik er liever weg.”

Als liefhebber van gastronomie kent de zakenman het Brugse restaurant De Snippe. Maar hij heeft er nooit getafeld met lokale ambtenaren om zaakjes te regelen, zoals blijkbaar wel eens gebeurde. Snippe: “Ik speel het spel netjes. In een gesprek met ambtenaren of politici verkies ik de vergadertafel boven de eettafel. Evenmin hebben we een loge bij Anderlecht of Beerschot. Als Hollander schrik ik heel wat Belgen af, omdat ze weten dat bepaalde voorstellen gewoon niet kunnen. Geen geouwehoer, en nee is nee.” Ook op fiscaal vlak eist Snippe duidelijkheid. “Een topfiscalist zei me dat er in België zoiets bestaat als belastingontwijking. Leg me dat nou eens uit, vroeg ik hem. Blijkbaar is in België alles toegelaten dat niet verboden is. Zolang het legaal is, is het voor mij prima.”

City Projects breidt uit van vier naar elf personen. De onderneming wil met eigen agenten de markt op. “Ik heb geen hoge pet op van de Brusselse makelaars,” getuigt Snippe, die anoniem een aantal onder hen bezocht. “Ze spanden zich amper in en waren bovendien erg onvriendelijk. Een belangrijk deel van het publiek wordt compleet genegeerd, omdat de medewerkers geen Nederlands spreken. Terwijl er toch heel wat kapitaalkrachtige jonge Vlamingen zijn die in Brussel een goede woning zoeken. Dus bouw ik liever een nieuw netwerk uit.” De late veertiger uit Amsterdam beschouwt City Projects als zijn ultieme vastgoedonderneming. “Ik start in België mijn tweede leven,” klinkt het hoog en droog op de Brusselse Louizalaan, waar zijn hoofdkwartier huist. De trouwe klant van de vlieghavens van Nice, Brussel en Amsterdam zegt zijn buren Elton John en Tina Turner op de Zuid-Franse Mont Boron vaarwel. Hij vestigt zich met zijn Vlaamse echtgenote en kind in Ukkel. “Het uitzicht op de palmbomen van de Côte d’Azur zal ik missen, maar de keuken is hier beter.”

Hans Brockmans