In 2030 kost een bescheiden woning ongeveer 700.000 euro. Waanzin? Het is de uitkomst van een eenvoudig lineair rekensommetje. Volgens de recentste cijfers van de federale overheidsdienst Economie bedraagt de gemiddelde prijs voor een woning in ons land 172.077 euro. In de voorbije tien jaar zijn de woningprijzen meer dan verdubbeld. Met een gelijkaardig groeiritme zitten we in 2020 al aan een gemiddelde woningprijs van ongeveer 345.000 euro. Nog eens tien jaar later, in 2030, zou de gemiddelde woning dan 690.000 euro kosten.
...

In 2030 kost een bescheiden woning ongeveer 700.000 euro. Waanzin? Het is de uitkomst van een eenvoudig lineair rekensommetje. Volgens de recentste cijfers van de federale overheidsdienst Economie bedraagt de gemiddelde prijs voor een woning in ons land 172.077 euro. In de voorbije tien jaar zijn de woningprijzen meer dan verdubbeld. Met een gelijkaardig groeiritme zitten we in 2020 al aan een gemiddelde woningprijs van ongeveer 345.000 euro. Nog eens tien jaar later, in 2030, zou de gemiddelde woning dan 690.000 euro kosten. Een belangrijke nuancering: de inflatie maakt dat een euro in 2020 of in 2030 niet hetzelfde is als een euro van vandaag. En toegegeven: het lineaire plaatje is een te simpele voorstelling van zaken. Al was het maar omdat de vastgoedmarkt het jongste decennium wel in uitzonderlijk goeden doen was. "De jaren met prijsstijgingen van 10 procent en meer zijn voorbij", stelt KBC-econoom Bart Van Craeynest. "Zo'n superperiode is zeer uitzonderlijk." "Een verdubbeling in tien jaar? Vergeet dat maar", zegt ook Philippe Janssens van het studie- en adviesbureau Stadim. Beiden verwijzen ze naar de duikvlucht van de (langetermijn)rente in de voorbije decennia als een bepalende motor achter de vastgoedhausse. Goed mogelijk dat die rente nog licht zakt. Het is evenwel duidelijk dat bij een rentestand van ongeveer 4 procent het dalingspotentieel beperkt is. Hoe gaat de rente de komende twintig jaar evolueren? Aan zulke sciencefictionachtige voorspellingen wagen economen zich niet graag. Ook voor andere economische parameters, zoals inflatie en groei, bevatten langetermijnvoorspellingen veelal een forse dosis giswerk. Demografische evoluties laten zich wel met enige precisie op lange termijn voorspellen. En demografie heeft ook een impact op de woningmarkt. Hoe meer gezinnen, hoe meer woningen. Vanuit die optiek zit de vastgoedmarkt gebeiteld: in 2030 zijn we volgens de nieuwste federale bevolkingsvooruitzichten met ongeveer 12 miljoen, tegenover 10,7 miljoen vandaag. Die bevolkingstoename is echter een te brute factor. "Het is belangrijk om ook de samenstelling van de bevolking te analyseren", stelt Edwin Pelfrene, statistisch expert op de Studiedienst van de Vlaamse Regering (SVR). In de nota 'Spanning & ontspanning op de woningmarkt in functie van de voorspelde demografische evolutie' bekijkt hij de evolutie van leeftijdscategorieën. Aan de vraagzijde is dat vooral de leeftijdscategorie tussen 20 en 40 jaar. Aan de aanbodzijde is de groei van de bevolking van 80 jaar en ouder cruciaal. Zij dragen door sterfgevallen en verhuis naar rust- of verzorgingstehuizen bij tot het vrijkomen van woningen. "Als die toename van 80-plussers sterker is dan die van de bevolking tussen 20 en 40 jaar, zal dat leiden tot een zekere ontspanning op de woningmarkt." In de nota maakt hij de oefening voor de verschillende arrondissementen van ons land. De zwaarste demografische druk valt te verwachten in het Brusselse gewest. De bevolking groeit er volgens verwachting met 25 procent tegen 2030. En - belangrijker - ook de woningzoekende leeftijdsgroep zal er sterk toenemen de komende jaren, al zet die aangroei niet langer door na 2020. Het aantal 80-plussers stijgt veel minder snel. "Met als gevolg dat we voor de komende twintig jaar een gespannen woningmarkt mogen verwachten." Een andere belangrijke en duidelijke vaststelling is dat de demografische druk op de woningprijzen in 2030 doorgaans hoger ligt in Wallonië dan in Vlaanderen. Vooral in de arrondissementen Borgworm, Neufchâteau en Virton is er opwaartse prijsdruk om demografische redenen te verwachten (zie kaart). In Vlaanderen is er alleen in de arrondissementen Antwerpen, Halle-Vilvoorde en Mechelen een matig positieve druk te verwachten. Aan de kust, maar ook in Limburg, lijkt de prijsdruk minimaal of zelfs negatief. Pelfrene benadrukt wel dat deze analyse niets zegt over de prijsevolutie op zich. "Ze zegt alleen iets over de impact van demografie op de woningmarkt. En dé woningmarkt bestaat natuurlijk niet. Aan de kust bijvoorbeeld moet je een duidelijk onderscheid maken tussen de markt van appartementen en de gewone woningen." Ook de voorbije jaren heeft ons land een aanzienlijke bevolkingsgroei gekend. Maar Philippe Janssens gelooft niet dat die een grote bijdrage heeft geleverd aan de voorbije prijshausse. "Als je het aantal woongelegenheden naast het aantal huishoudens legt, dan stel je vast dat er in alle arrondissementen een overschot is aan woningen." In Halle-Vilvoorde is de marge het kleinst. In de kustgemeenten is ze het grootst, maar daar zorgen de tweede verblijven voor een vertekend beeld. "De demografische druk lijkt me in ieder geval niet zo acuut dat de bouwsector daar geen antwoord op kan bieden. Tijdelijk kan die wel voor een krapte zorgen." Bart Van Craeynest wijst nog op een ander demografisch fenomeen: de gezinsverdunning. Het aantal eenoudergezinnen is de voorbije jaren sterk toegenomen en die trend lijkt nog niet voorbij. "Dat is juist", zegt Pelfrene. "Maar ik denk dat de impact daarvan beperkt zal zijn. Ik verwacht eerder een afvlakking van die trend. We bereiken stilaan de benedengrens. Tenzij we allemaal 'singles' worden." Ogen de langetermijnperspectieven - vanuit demografisch oogpunt - vrij gunstig voor de waardeontwikkeling van residentieel vastgoed, dan ziet het economische plaatje op korte termijn er minder rooskleurig uit. Naast de sterke daling van de reële rente, heeft ook de gunstige conjunctuur voor dynamiek op de woningmarkt gezorgd. In recessietijd moeten we vanuit die hoek weinig stimulansen verwachten. Een terugvallende economische groei heeft een directe impact op de beschikbare gezinsinkomens en zo ook op de aflossingscapaciteit. Met de toenemende werkloosheid verhoogt ook de kans op gedwongen verkopingen. De boomperiode mag dan voorbij zijn, een crashscenario zoals in de VS acht Van Craeynest erg onwaarschijnlijk. "In landen als de VS, het Verenigd Koninkrijk en Spanje was de groei van de vastgoedmarkt een zeepbel. Daar zie je nu structurele correcties. In ons land gaat het meer om een conjuncturele correctie." Janssens roemt in dit verband de 'brave' Belgische fiscaliteit. De beperkte aftrekbaarheid van de leninglasten (in combinatie met de hoge registratierechten) verklaart voor een deel de relatieve stabiliteit van onze woningmarkt. En ze heeft de prijzen laag gehouden. Janssens: "Kijk naar Nederland. De prijzen liggen er veel hoger en de vastgoedmarkt krijgt er klappen. Als we hier het Nederlandse systeem invoeren, dan hebben we hier morgen Nederlandse prijzen. De hoge registratierechten dwingen ons ook om vastgoed op lange termijn te bekijken." Toch had het IMF het over een overwaardering van 17 procent op de Belgische woningmarkt. En ING vindt een aanpassing van 16 procent in de komende jaren 'een redelijke hypothese'. Bart Van Craeynest merkt op dat een overwaardering ramen vrij moeilijk is. "Huizen zijn allicht aan de dure kant, maar mijn analyse suggereert dat de overwaardering duidelijk lager is. De sterke prijsstijgingen zijn voor een groot deel te verklaren. Zo heeft de fiscale amnestie in 2005 voor een toevloed van extra middelen gezorgd. Geld dat voor een belangrijk deel naar vastgoed is gevloeid." De Belgische woningmarkt heeft de voorbije jaren nog impulsen gehad. Zo wijst Janssens op de verlenging van de looptijden van de leningen. "Het is een klassieke kip-of-ei-discussie. Die langere looptijden zijn er zogezegd gekomen omdat de woningen te duur werden. Ik ben ervan overtuigd dat het verlengen van de termijnen een prijsverhogend effect heeft gehad." In Vlaanderen heeft ook de verlaging van de registratierechten van 12,5 naar 10 procent voor hogere woningprijzen gezorgd. Een dalende rente, sterke economische groei, langere looptijden, fiscale amnestie, lagere registratierechten... Het is allemaal verleden tijd en grotendeels in de woningprijzen verrekend. Is het dan toch definitief gedaan met de vastgoedhausse? Voor Vlaanderen verwacht Philippe Janssens nog wel een beperkte prikkel door de meeneembaarheid van de registratierechten. "Dat is in 2002 ingevoerd. Jonge mensen die toen een eerste kleine woning hebben gekocht, gaan nu misschien stilaan beginnen uitzien naar iets groters." Een nieuwe verlaging van de registratierechten of nieuwe fiscale voordelen kunnen de prijzen ook opwaarts stuwen. En op zeer korte termijn behoort ook een beperkte rentedaling nog tot de mogelijkheden. "Maar als er voldoende signalen zijn dat de recessie voorbij is, zal de ECB de rente optrekken. Kwestie van de inflatie onder controle te houden", zegt Van Craeynest. Janssens vraagt zich af in hoeverre de lagere langetermijnrente zich nog wel zal vertalen in lagere hypotheekrentes. "Want als de banken terug moeten naar het klassieke bankiersmodel, en dus niet meer kunnen verdienen aan allerlei afgeleide producten, dan zullen ze hun winst moeten halen uit de verschillen tussen spaar- en leenrentes. Ze zullen de hypothecaire rente dan misschien moeten optrekken. Dat is een gevaar." Op dit ogenblik is het bij de centrale banken alle hens aan dek om het deflatiespook te verjagen. Een dreiging die ook de woningmarkt danig zou verlammen. Van Craeynest: "Echte deflatie is rampzalig voor de hele economie en dus ook voor de woningmarkt. De economische terugval zou er ongetwijfeld voor zorgen dat eigenaars in de problemen komen. En dan beland je in een Amerikaans scenario met gedwongen verkopen en een terugvallende vraag. Bovendien blaast deflatie de hypotheekschulden ook op." De recentste cijfers, met dalende prijzen in het laatste kwartaal van 2008, tonen eigenlijk al een soort deeldeflatie op de woningmarkt. Dreigt het gevaar dan niet dat kandidaat-kopers de aankoop van een woning uitstellen, met nieuwe prijsdalingen als gevolg? Dat uitstelgedrag heb je op de woningmarkt minder. Elke woning is immers uniek. Dus als er een woning vrijkomt die de kandidaat-kopers aanstaat, zullen ze toch niet te lang mogen twijfelen. En, merkt Van Craeynest op, "kandidaat-kopers zullen ook willen profiteren van de lage rente." Philippe Janssens vreest tot slot dat ook de nieuwe houding van de banken remmend kan werken op de woningmarkt. "De banken hebben de voorbije jaren een zeer soepele houding aangenomen. Tot 100 procent lenen was geen enkel probleem. Maar die vlieger gaat niet meer op. Dat betekent dat mensen opnieuw eerst wat zullen moeten sparen voor ze een woning kunnen kopen. Dat kost tijd en het zal de markt de komende jaren vertragen." (T)Door Laurenz Verledens