Het zij u vergund

Welke risico’s zijn verbonden aan de aankoop van een bedrijfsterrein of -gebouw? En kan de koper er ooit zeker van zijn dat hij door de doolhof van regels en wetten over alle vergunningen en subsidieregelingen beschikt? Een overzicht van mogelijke problemen en de belangrijkste aandachtspunten.

Ondernemer M. ziet potentieel in de ontwikkeling van een verlaten, industriële site. Hij wil het terrein bouwrijp maken, in de streek bestaat immers een nijpend tekort aan bedrijfsterreinen voor kmo’s. Hij zoekt de nodige gegevens op en meent veilig te kunnen kopen. Tijdens de werken blijkt echter één deel van de site verontreinigd te zijn. De ondernemer zal het saneren. Intussen krijgt hij voor de overige delen van het terrein voorstellen van geïnteresseerde kopers, maar hij stuit op een ‘njet’ van Ovam, de Vlaamse administratie die (onder meer) instaat voor de aflevering van de bodemattesten. Omdat hij eigenaar is van de hele site, beschouwt het kadaster – een nationale administratie – de site als één (ondeelbaar) perceel. Ovam neemt de perceelindeling over en levert slechts één bodemattest af per perceel. Zolang de saneringsoperatie van het vervuilde terrein niet is afgerond, krijgt de ondernemer geen attest. Ook de andere terreinen kan hij voorlopig niet verkopen: volgens het bodemsaneringsdecreet is verkoop zonder bodemattest immers verboden.

Koen Ruiters van de dienst ondernemingspromotie van de Gewestelijke Ontwikkelingsmaatschappij ( Gom) Antwerpen ziet een aantal elementen die in dergelijke dossiers steeds terugkeren: “Het begint steeds in het gemeentehuis, waar u te weten komt of een perceel of gebouw in een zone ligt waar bedrijfsgebouwen toegelaten zijn. Daartoe kan u de gewestplannen, de eventuele plannen van aanleg ( Algemeen Plan van Aanleg en Bijzonder Plan van Aanleg) en de gemeentelijke bouwverordeningen inkijken. Ze leren in welke zone het gebouw of de grond ligt en welke bouwvoorwaarden de gemeente oplegt.”

Maar niet alleen het gewest en de gemeente bepalen waar, wat en hoe u kan bouwen, uw (toekomstige) eigendom kan immers ook voorwerp zijn van erfdienstbaarheden. Wenst u uitsluitsel daaromtrent, dan gaat u best naar het hypotheekkantoor waar u de eigendomsakte kan inkijken.

Voor de formulieren en inlichtingen voor de aanvraag van een bouwvergunning, moet u terug naar het gemeentekantoor. Koen Ruiters: “Niet alleen voor een nieuwbouw, ook voor het afbreken, verbouwen en herbouwen is een bouwvergunning vereist. Sinds 1991 is het verder zo dat de bouwvergunnig geschorst blijft, zolang de milieuvergunning niet in orde is.” Vergeet ook niet rekening te houden met het bodemsaneringsdecreet, de verschillende subsidiemogelijkheden, de heffingen op leegstand en de problematiek van zonevreemde bedrijven.

De grondgegevensbank

De diensten die de verschillende Goms op dit terrein verlenen, zijn ongetwijfeld waardevol. Niet alleen beschikken ze over handige brochures, bij enkele van hun adviseurs kan u terecht voor algemene en specifieke vragen. Toch is hun taak vooral informerend en adviserend, voor de concrete afhandeling van een dossier zorgt u zelf. Een aantal zaken neemt de architect op zich, maar in vele gevallen zal u ook uw toevlucht moeten nemen tot een advocaat of een gespecialiseerd consultantsbureau.

Advocaat Jan Ghysels van het bureau Ghysels, Flamey & Empereur vindt de huidige situatie ontoelaatbaar. Hij wijt de ondoorzichtigheid van de materie vooral aan het ontbreken van een grondgegevensbank. Jan Ghysels: “Een ondernemer die een onroerend goed koopt, wil grosso modo twee zaken weten: wat kan ik ermee doen en wanneer kan ik van start gaan? Maar om dat te weten heb je heel een heleboel informatie nodig: in wat voor zone ligt het terrein, wat staat er in de gemeentelijke plannen van aanleg, hoe is de bodemtoestand, wie is de huidige eigenaar, zijn er erfdienstbaarheden…? Al deze informatie zit verspreid over verschillende instanties en registers zoals het kadaster, het hypotheekkantoor of het bodemregister van Ovam.”

De grondgegevensbank die Ghysels in gedachten heeft, brengt al deze gegevens samen, wat de rechtsonzekerheid verkleint, zodat een gunstiger investeringsklimaat ontstaat. Als het zo eenvoudig is, wat houdt de Vlaamse overheid dan tegen? Jan Ghysels: “Ik weet dat de Vlaamse Landmaatschappij bezig is met een initiatief in die richting, maar ik heb de indruk dat er maar weinig schot komt in de zaak.”

Joris Sanders, opdrachthouder bij de Vlaamse Landmaatschappij, bevestigt dat het nog even kan duren. “Maar dat wil niet zeggen dat we geen vooruitgang boeken. Wij werken momenteel aan een digitaal kadastraal plan, een project dat tegen eind 2000 volledig operationeel moet zijn. Doel is de perceelplannen van het kadaster onder een gestandaardiseerde, digitale vorm voor de verschillende, Vlaamse overheden beschikbaar maken. Dat moet de eerste nood lenigen. Op langere termijn voorzien we een Grootschalig Referentie Bestand, een meer fundamentele oplossing die te vergelijken is met een grondgegevensbank. De realisatie ervan zal tien à vijftien jaar in beslag nemen.”

Surfen naar de oplossing

Waar u niet zo lang moet op wachten, is het Internet-loket voor bedrijfsinvesteringen, een project binnen het departement Leefmilieu en Infrastructuur. Tegen 4 maart loopt de opdracht van Andersen Consulting, dat instaat voor de praktische realisatie ervan, af en begint de testfase van de site. De nieuwe site richt zich tot één specifieke klant: ondernemers met investeringsplannen, wat op zich nieuw is – andere sites van Vlaamse overheidsdiensten concentreren zich op een beleidsdomein.

De site wordt een toegangspoort voor ondernemers op zoek naar informatie over vergunningsverplichtingen en subsidiemogelijkheden. In een eerste fase blijven die beperkt tot de belangrijkste: bouw- en milieuvergunning aangevuld met informatie over het bodemsaneringsdecreet. Via vragen wordt de ondernemer naar de voor hem relevante vergunningen en subsidies geloodst. Van daaruit krijgt hij concrete informatie over de vergunningen en subsidies: hoe zit de procedure in elkaar, welke elementen moeten in het dossier, welke zijn de termijnen? De informatie staat niet op de eigen site, maar er bestaan links naar het juiste subadres van bestaande websites. Projectleider Bart De Bondt: “Op die manier vermijden we dubbel werk bij het up-to-date houden van de informatie.”

Op de nieuwe site komen ook de formulieren die nodig zijn voor het opstarten van een dossier. Het invullen en afdrukken van die formulieren kan ook nog via de computer, maar het elektronisch verzenden van het hele dossier stoot nog op juridische en praktische problemen. De elektronische handtekening is nog niet bedrijfsklaar en bovendien moeten behalve het basisformulier ook nog een aantal andere elementen worden bijgevoegd. De Bondt geeft het voorbeeld van de plannen van de architect, daar zijn nog geen standaarden voor uitgewerkt.

Het systeem is gebruiksvriendelijk. Wanneer u een aanvraag indient, wordt meteen een dossiertje van uw bedrijfsgegevens aangemaakt. Komt u terug op de site voor een nieuwe aanvraag, dan kan u na het invoeren van een paswoord en een identificatienummer de bedrijfsgegevens weer gebruiken. Gedaan dus met telkens weer dezelfde gegevens in te geven. “Dit is nog maar een eerst stap,” zegt Bart De Bondt. “Op termijn zou het voor de aanvrager moeten volstaan dat hij zich slechts tot één loket wendt waar de verschillende administraties het dossier als één totaaldossier behandelen.”

Een andere functionaliteit van het Internet-loket is een overzicht van de beschikbare bedrijfsterreinen in Vlaanderen. In eerste instantie zal die informatie zich beperken tot de lokalisatie van het terrein, later wordt dit echter uitgebreid met meer gedetailleerde informatie zoals het type industrie dat is toegelaten, de oppervlakte van het terrein of de afstand tot een waterweg.

Komt men met dit Internet-loket niet in het vaarwater van de Goms terecht? Bart De Bondt: “Dat valt niet te ontkennen, maar dat betekent ook dat de Goms zich meer kunnen toeleggen op de moeilijkere, specifieke gevallen. Omdat we ons ervan bewust zijn dat nog niet iedereen over een Internet-aansluiting beschikt, denken we er tevens aan computerterminals genre Wis in de verschillende Goms te installeren.”

LAURENZ VERLEDENS