Het vergeten kind

Fusies zijn “in”. Schaalvoordelen, meer marktaandeel, complementaire activiteiten… het zijn maar enkele beweegredenen. Een fusie is eveneens een unieke gelegenheid om nieuwe vastgoedconcepten te lanceren. Maar dat wordt al te vaak vergeten.

Een huwelijk tussen twee ondernemingen betekent meestal ook een fysieke toenadering. Het gebouw wordt een strategisch middel. Een nieuwe vestiging bijvoorbeeld schept een nieuwe werkomgeving. Spijtig genoeg wordt de invloed van vastgoed nog te vaak geminimaliseerd. Dit kan zelfs een reden zijn voor de teleurstellende resultaten van een fusie.

Een fusie begint met een inventaris van de middelen van elk bedrijf. Hoe kunnen die middelen het best ingezet worden in functie van de (eventueel nieuwe) doelstellingen? Bepaalde departementen fuseren en andere worden gecreëerd. Om de nieuwe fusievennootschap zo snel mogelijk operationeel te krijgen, is een optimaal beheer van het vastgoed noodzakelijk.

Het eerste praktische aspect omhelst vragen over de keuze van het gebouw. Blijft het gebouw van één van beide fusie-ondernemingen in gebruik of trekt men naar een ander gebouw? Dan wordt het aantal m² geanalyseerd dat nodig is, evenals de technische karakteristieken van het gebouw (ouderdom, kosten, beschikbaarheid van de kantoren, air conditioning enzovoort).

“Er is ook de vraag naar de lokalisatie,” voegt manager real estate bij PricewaterhouseCoopersVincent Gérin eraan toe. “Er bestaan verschillende alternatieven: de maatschappelijke zetel in de oorspronkelijke stad behouden of in Brussel vestigen, in het centrum of aan de rand, of naar een bedrijvenpark gaan. Decentraliseren is populair. Bedrijven beslissen om een zetel te vestigen in bepaalde belangrijke steden van het land in functie van de verblijfplaats van de werknemers of de klanten. Ook subsidies of incentives van de gewesten kunnen de lokalisering bepalen.”

Valoriseren

Ook het financiële aspect wordt grondig onderzocht. Het bedrijf kan opteren voor aankoop of huur zonder de financieringsplannen te vergeten die de balans verlichten van de zware last van het vastgoed ( sale & lease back bijvoorbeeld). De vermogensinventaris doet niet zelden de bedrijven met verbazing ontdekken dat ze nog bepaalde eigendommen bezitten. Dan gaan ze over tot een valorisering van dat vermogen door de “onnuttige” gebouwen te verkopen en de noodzakelijke locaties te behouden.

Sinds kort is er een nieuwe tendens. “Bedrijven creëren een maatschappij ad hoc, een soort immobiliëncentrum dat het totale vermogen overneemt,” zegt Benoît Greindl, partner van DBAssociates. “Dit centrum heeft als opdracht het hele vastgoedbeleid te beheren. Deze operatie verhoogt ook de flexibiliteit van het moederbedrijf door de balans te verlichten. Zo verhuurt het immobiliënbedrijf aan de onderneming de gebouwen die ze nodig heeft. Maar er bestaan nog andere oplossingen. Men kan het niet-strategisch vastgoedvermogen onderbrengen in een bestaande bevaki (beleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal) of een eigen bevaki oprichten. In de toekomst wordt deze methode ontegensprekelijk een belangrijke bron voor de bevakis die hun portefeuille willen vergroten.”

In Frankrijk is Axa een perfect voorbeeld van dit concept. De pool Axa Immobilier die verantwoordelijk is voor het vastgoedbeheer, is verdeeld in vijf bedrijven: Saggel Transactions (verkoop en locatie van gebouwen), Saggel Gestion (beheer van gebouwen en woningen), Prébail Entreprises (beheer van kantoren en commerciële lokalen), Colisée Services (beheer van vastgoedactiva) en Immo Concept (architectenbureau). Eind 1997 beheerden deze ondernemingen samen een patrimonium van 2,54 miljoen m². Zulke grote vastgoedbedrijven kunnen concurreren met de Engelse of Amerikaanse reuzen.

Volgt het beleid van Axa in België na de overname van Royale Belge dezelfde weg? Op deze vraag wenste Axa voorlopig niet te antwoorden.

Op de agenda…

Zowel KBC als Generale Bank stelden we vragen over hun fusie en de gevolgen voor het vastgoedbeleid. Beide banken antwoordden dat ze nog niet ver genoeg in het proces zitten om concrete elementen aan te voeren. Hetzelfde geluid is te horen in andere ondernemingen. Met de uitdrukkelijke vraag om pas over een jaar op dat onderwerp terug te komen… Een fusie is duidelijk een werk van lange adem.

De transnationale fusie van BBL met ING heeft niet voor ingrijpende veranderingen gezorgd. “Geen enkel van onze departementen is in Nederland gedelokaliseerd of vice versa. Een stijgend aantal van onze medewerkers gaan geregeld naar Nederland, maar behouden hun kantoor in België. Wij zijn echter niet minder actief op het vlak van immobiliën. De onderneming is constant in beweging. Creatie, versterking of herstructurering van bepaalde departementen impliceert een actief beheer van de gebouwen. Een specifiek departement houdt zich bezig met de vestiging van de diensten in onze verschillende gebouwen en heeft eveneens als opdracht externe locaties te zoeken,” verzekert men ons op de bank aan de Marnixlaan die reeds een deel van het gebouw van de Banco di Brasil bezit, op een steenworp hiervan verwijderd.

Een fusie over de grenzen heen vermijdt het lastige probleem van de integratie van twee netwerken van agentschappen. Dat kan men niet zeggen van de fusies tussen Belgische bedrijven, en het blijft een uiterst gevoelig onderwerp. De rationalisering van een commercieel netwerk gaat immers meestal gepaard met de vrees voor het verlies van banen.

Het is volledig irrationeel om twee agentschappen van hetzelfde net naast elkaar te vinden. De onderneming maakt een selectie op basis van verschillende criteria waarvan het belangrijkste de analyse van het cliënteel is (leeftijd, inkomen, gedrag tegenover nieuwe technologieën enzovoort). Deze karakteristieken bepalen de behoeften van het agentschap. Het aspect van nabijheid of de specialisatie van het agentschap worden eveneens onderzocht. Al deze factoren hebben invloed op het gebouw en vooral op de inrichting. Zodra deze resultaten bekend zijn, buigt men zich ook over de praktische aspecten (huur, onderhoudskosten…). Ten slotte wordt het vastgoedbeleid ook bepaald door het imago dat men nastreeft (moderne gebouwen, stijl…).

De fusie

is ook een geschikt moment om nieuwe concepten of een nieuwe manier van werken in te voeren. Een voorbeeld hiervan is Fabrimetal. Er is geen sprake van een echte fusie, maar de beroepsvereniging heeft wel kunnen profiteren van de hergroepering van verschillende organismen in het nieuwe gebouw (Diamant Building) aan de Reyerslaan. Dit vormde een gelegenheid om de hele organisatie te herzien. De outsourcing van verschillende diensten werd ingevoerd en kantoortuinen hebben individuele kantoren vervangen. “In dit geval was het gebouw één van de aandrijfveren voor het veranderd imago van deze vereniging,” besluit Benoît Greindl.

VERONIQUE PIRSON