Het verdict

Vastgoedexpert Kurt Reviers aan het woord over de conjuncturele en structurele tendensen op de markt.

Weinigen volgen de vastgoedmarkt van zo dichtbij als Kurt Reviers, hoofdredacteur van Expertise. Naar jaarlijkse gewoonte laten we hem aan het woord over het wel en wee van de professionele markt. Rode draad door het gesprek is een aantal structurele trends. “Het is moeilijk te zeggen waar we naartoe gaan,” aldus Kurt Reviers. “Het vraagstuk van de structurele tendensen kwam vroeger minder aan bod. Nochtans is deze kwestie heel belangrijk. Het volstaat niet te zeggen dat 1996 een goed jaar was. Men moet eveneens de lange termijn inschatten.”

LAGE HUURPRIJZEN.

Kurt Reviers blikt tevreden terug op het afgelopen jaar. De markt werd vooral gestuwd door bedrijven die van de lage rente en dito huurprijzen profiteerden om zich te herhuisvesten. Voor het tweede opeenvolgende jaar kende de Brusselse kantoormarkt een opgenomen oppervlakte van meer dan 400.000 m² (in de buurt van de 440.000 m²). “Maar is dit een structurele tendens ?” vraagt Reviers zich af. “Vroeger, zelfs in de gouden jaren, was men heel blij met een opgenomen oppervlakte tussen de 200.000 à 250.000 m². Nu leven we in een markt waar 400.000 m² vanzelfsprekend wordt. Ik zie twee verklaringen. Enerzijds hebben we een nauwkeuriger beeld van de bewegingen. Anderzijds krijgen we een steeds beter beeld van de markt buiten de makelaars om. Een aanzienlijk transactievolume wordt zonder de tussenkomst van een makelaar gerealiseerd. Ik denk voor 1997 bijvoorbeeld aan de transactie tussen C&A en Procter & Gamble (12.000m²) of aan de Vlaamse Gemeenschap in de Noordwijk.”

1996 bevestigde de stelling dat elk jaar kan rekenen op een buitengewone transactie. In 1995 ging het om de Charlemagne (57.000 m²) en het Graaf Ferraris-gebouw voor de Vlaamse Gemeenschap, in 1996 om het Hendrik Conscience-gebouw (42.000 m²). Reviers beklemtoont nochtans dat volumes niet alles zeggen. “Bij het berekenen van marktaandelen zou eveneens rekening gehouden moeten worden met het aantal dossiers die gerealiseerd worden.”

Kopen wint het op huren

Een diepere analyse van de cijfers brengt enkele interessante tendensen aan het licht.

Ten eerste zit het gedeelte aankoop voor eigen gebruik in de lift. Terwijl dat vroeger 10 % tot 20 % bedroeg, lag het aandeel in 1996 op 30 %. “De huidige lage rentevoeten spelen ongetwijfeld een rol. De toekomst zal moeten uitmaken of het om bedrijven gaat die gewoonweg profiteren van de lage prijzen, dan wel of er sprake is van een fundamentele activering van deze markt.”

Ten tweede neemt de privé-sector het leeuwendeel van de markt voor zijn rekening. Het grote verschil tussen de opgenomen oppervlakte van 1995 en 1996 ligt volgens Reviers hier. “In 1995 konden we rekenen op een kleine 100.000 m² vanwege de Europese Commissie. Vorig jaar realiseerden zij nog geen 12.000 m². Er was nog de Vlaamse Gemeenschap in de Noordwijk en daar stopten de overheidsinitiatieven.”

Ten derde beklemtoont Reviers dat de markt in de eerste helft van 1996 actiever was dan in het tweede semester. “De activiteit lag de eerste zes maanden zo’n 20 % tot 30 % hoger. De twee eerste maanden van 1997 gaan helaas de richting uit van de laatste jaarhelft van 1997. Januari presteerde ondermaats met 19.000 m² opgenomen oppervlakte. De resultaten van februari en maart ogen beter. Levis gaat voorlopig akkoord voor 15.000 m² en ook de douane tekende eindelijk voor 10.000 m² in de Noordwijk. Een verklaring voor de terugval ? “Misschien zijn de beste opportuniteiten uit de markt. Op een aantal fronten ziet men al een reactie in de vorm van stijgende huurprijzen.”

Goed nieuws voor makelaars

Ten vierde merkt Reviers een doorbraak op in de honorering van de makelaars. Grote eigenaars zoals AG, Royal Belge of Cofinimmo dreven hun tarieven op. “Een eerste reactie van de eigenaars op het overaanbod op de markt was de buikriem van de makelaars aan te halen. Men ging naar een commissie van 10 % in plaats van de gebruikelijke 15 %. Nu ziet men een omgekeerde beweging. Twintig tot 25 % wordt mogelijk. De eigenaars zochten in ’95-’96 een antwoord op het overaanbod. Hoe moesten ze hun gebouwen profileren ? Hoe moesten ze hun relatie met de makelaars opbouwen ? Hun conclusie is dat een uitstekend contact met de makelaar verkieslijk is en dat de beloning navenant moet zijn. Ook wordt meer en meer naar teamwerk geëvolueerd. De exclusiviteit verdwijnt.”

PERIFERIE.

Een vijfde tendens ziet Kurt Reviers in de verhouding periferie-centrum, met in de marge het renovatievraagstuk. De periferie krikte geleidelijk het marktaandeel op van 15 % tot 25 % in 1996. Maar ook de goede gebouwen in het centrum vinden een afnemer. “De vraag volgt nog steeds het aanbod,” weet Reviers uit ervaring. “Op een bepaald ogenblik was het aanbod rond Zaventem goed. Veel bedrijven trokken die richting uit. Als er een beter aanbod aan kwalitatieve gebouwen in het centrum zou komen, en die tendens zit erin, volgt de markt vanzelf. Het ex- Anhyp-gebouw van Banimmo (15.000 m²) ondergaat bijvoorbeeld een grondige renovatie (budget boven de 200 miljoen). De oplevering gebeurde deze maand, en er zijn ondertussen al twee verdiepingen verhuurd. Het valt trouwens op dat de gemiddelde prijzen in het centrum stijgen, de Leopoldwijk en de Louizalaan uitgezonderd.”

Renovatie is meer dan eenmalige interventie

“Het thema renovatie zal zeker aan belang winnen,” weet Reviers. “Kijk bijvoorbeeld naar de actie van de eigenaars van de Wetstraat. Ze buigen zich over het vraagstuk hoe ze hun panden en de omgeving kunnen opknappen. In overleg met de overheid. Ik vind dat veel eigenaars renovatie te veel zien als een tijdelijke interventie in een gebouw. Men moet renovatie evenwel op een permanente basis bekijken. Een gebouw veroudert vanaf de eerste minuut ingebruikname. Hier zie ik een andere tendens. Men zal meer aandacht besteden aan facility management. Goed onderhoud loont op termijn. Ik denk alleen dat er nog te weinig ervaring en bewijsmateriaal is. Men staat bijvoorbeeld nergens in de definitie van een oud gebouw. Men moet niet alleen afgaan op het bouwjaar, maar op tal van andere factoren, zoals kwaliteit van de materialen, ligging, onderhoud enzovoort. Nu stelt iedereen simplistisch dat er oude en nieuwe gebouwen zijn.”

STRUCTUREEL PROBLEEM.

Zesde fenomeen : de leegstand van 8,8 %. Het gaat meer bepaald om gebouwen die tussen nu en zes maanden beschikbaar zullen zijn. Een dramatisch of relatief cijfer ? “Voor België blijft dit een hoog cijfer. We moeten ermee leren leven. Pas als we boven de 10 % uitstijgen, kan men van een structureel probleem spreken. Een portie leegstand is trouwens noodzakelijk voor het functioneren van de markt. Kijk bijvoorbeeld naar de 440.000 m² opgenomen kantoorruimte in 1996. Op een markt van ongeveer 9 miljoen m² gaat het om 5 %. Dit wil zeggen dat er minstens 5 % leegstand nodig is om de opgenomen oppervlakte te kunnen realiseren. Men moet die hogere leegstand zien als een opportuniteit, als een uitdaging. Er zijn inderdaad perioden met 2 % tot 3 % leegstand geweest. De opgenomen oppervlakte was toen eveneens lager, wat niet echt positief is voor de makelaars. Een zekere competitie is goed voor de kwaliteit. De 8,8 % is zeer beheersbaar. Het komt erop aan permanent de markt en de verschillende deelmarkten te managen. En tijdig te anticiperen.”

GEERT WELLENS EVELYNE HENS

KURT REVIERS Meer en meer bedrijven kopen vastgoed voor eigen gebruik. Terwijl dat aandeel vroeger tussen 10 % en 20 % schommelde, klom het in 1996 tot 30 %.