In het mondaine Knokke kocht een groep Vlaamse investeerders in februari 2005 zo'n 2200 m2 bouwgrond. Kostprijs: 13,8 miljoen euro. Of 6900 euro per vierkante meter. Zelfs enkele doorgewinterde vastgoedmakelaars moesten even slikken. "Niet dat ik de prijs overdreven vind, hoor," mijmert een pas (brug)gepensioneerde makelaar. "Maar ik had niet verwacht dat ik dat op mijn leeftijd nog mocht meemaken in België."
...

In het mondaine Knokke kocht een groep Vlaamse investeerders in februari 2005 zo'n 2200 m2 bouwgrond. Kostprijs: 13,8 miljoen euro. Of 6900 euro per vierkante meter. Zelfs enkele doorgewinterde vastgoedmakelaars moesten even slikken. "Niet dat ik de prijs overdreven vind, hoor," mijmert een pas (brug)gepensioneerde makelaar. "Maar ik had niet verwacht dat ik dat op mijn leeftijd nog mocht meemaken in België."Op 27 april 2005 publiceert Stadim, een studie- en adviesbureau voor vastgoed, het boek 50 jaar Belgische vastgoedmarkt: 1953-2003 - Waar geschiedenis tot toekomst vergroeit. Philippe Janssens en Paul De Wael maakten een doorlichting van de Belgische vastgoedcijfers uit de jongste halve eeuw. Trends dook in primeur in de cijferreeksen en ging op basis van het verleden op zoek naar de vastgoed-trends van morgen. In de periode 1953-2003 stegen de prijzen van kleine en middelgrote woningen met 2162 %, inclusief inflatie. Dat is een gemiddelde jaarlijkse prijsstijging van 6,3 % (zie ook grafiek 1: Prijzen grote woonhuizen schieten de hoogte in). De prijzen van bouwgronden presteerden nog sterker met een gemiddelde jaarlijkse prijsstijging van 6,35 %. De opwaartse beweging werd vooral het jongste decennium ingezet. Tussen 1993 en 2003 verdrievoudigden de prijzen van de bouwgronden in Vlaanderen. Belangrijk detail: de oppervlakte van een bouwgrond daalde tussen 2001 en 2003 van 1400m2 tot 1153 m2. Brussel is gemiddeld de duurste regio om een woonhuis te kopen, gevolgd door Waals- en Vlaams-Brabant en Antwerpen (zie tabel: Brussel duurste regio). Die prijsstijgingen zijn in vergelijking met andere evoluties vrij spectaculair (zie grafiek 2: Belgische vastgoedprijzen in het jongste decennium: prijs bouwgrond stijgt sterkst). Het gerenommeerde zakenblad The Economist berekende dat de vastgoedprijzen in België in 2004 nog maar eens met 10 % de hoogte in schoten (zie blz. 60-61). Nochtans is er op de Belgische markt nog geen sprake van een vastgoedzeepbel. Volgens Geert Noels, hoofdeconoom van Petercam Vermogensbeheer, bestaan er prijsexcessen in enkele niches en regio's van de vastgoedmarkt, maar prijst het gros van de Belgische vastgoedeigenaars zijn bakstenen nog vrij normaal. "De stijgende vastgoedprijzen zijn een normaal gevolg van de lage rente en de schaarse oppervlakte in een dichtbevolkte regio als Vlaanderen," aldus Noels. "Bovendien maakt België een inhaalbeweging ten opzichte van de rest van Europa. Vergelijk bijvoorbeeld de prijzen in Brussel met die van andere Europese hoofdsteden en je merkt dat onze prijzen niet de hoogste toppen scheren." Dat sommige landen wel eens in een vastgoedbubbel kunnen verzeilen, ontkent de hoofdeconoom niet. Vooral in de Verenigde Staten en Groot-Brittannië bereikten de prijzen torenhoge en soms exuberante niveaus (zie het tweede deel van dit omslagverhaal, Pas op: huizen kosten te veel- Volgt er na de dotcomcrash een vastgoedkrach?, blz. 60-61). Of de prijzen nog zullen stijgen, is voor zowel Philippe Janssens, oprichter van het vastgoedadviesbureau Stadim, als Geert Noels the one million dollar question. Merken beiden op: "Zolang de rente laag blijft, zit er nog rek op de prijzen." Volgens Janssens is de koopkracht van de Belg de motor achter de vastgoedprijzen. "De Belg is bereid het maandelijkse inkomensgedeelte boven de 1100 euro grotendeels te besteden aan de verwerving van een woning. Als dat surplus groter wordt, stijgen de vastgoedprijzen, want de vastgoedverkopers verrekenen de koopcapaciteit natuurlijk in hun prijzen." Stadim schat dat in de toekomst 82 % van de Vlamingen over een eigen woonst zal beschikken. Vandaag is dat 75 %, in 1996 was dat 65 %. Onlangs wijzigde de Belgische regering nog de woningfiscaliteit in het voordeel van de kooplustige Belg (zie kader: De nieuwe woonfiscaliteit in een notendop). Toch stellen steeds meer mensen zich de vraag of investeren in vastgoed nog wel zinvol is, nu de prijzen al zo hoog liggen. Flexibiliteit, andere financiële prioriteiten en aanwezig zijn op the place to be zijn de hoofdredenen om vastgoed te huren. Flexibiliteit is als motief tot huren in Vlaanderen sterk afgenomen door de wijziging van de registratierechten die de overheid in 2002 doorvoerde. Vlaanderen kent het stelsel van de meeneembaarheid van de registratierechten, waardoor vastgoedkopers de registratierechten op een gedane aankoop gedeeltelijk kunnen verrekenen op een latere, tweede aankoop van een onroerend goed. In Vlaanderen krijgen dus ook eigenaars een grotere flexibiliteit als het erop aankomt onroerend goed te verkopen. "Vastgoed is absoluut een goede investering voor een Belgisch huisgezin," vindt Noels. "Een algemene vaststelling dat in elk geval kopen beter is dan huren, kan je niet maken. Maar in het algemeen is het vaak beter te kopen. De prijzen in België zijn nog niet zo hoog als in andere landen. In de VS is huren momenteel misschien een betere oplossing dan kopen, maar je mag die markt niet vergelijken met de onze. Niet alleen zijn de prijzen daar veel hoger, ook de kwaliteit van de huizen is er veel lager. Wie in België vastgoed koopt, is decennialang gegarandeerd van de kwaliteit, in de VS kan een huis na 35 jaar al serieuze slijtage vertonen."Vanuit de benadering dat een woning in België gemiddeld om de 35 jaar wordt verkocht, stelt ook Stadim vast dat de aanschaf van een eigen woning het beste rendement oplevert, tenzij je op korte termijn zeer sterke beursprestaties verwacht. De eigenaar van een woning blijkt op lange termijn een groter potentieel te hebben dan een beursbelegger. "Maar ik geloof niet meer in het beleggen in een tweede woning om te verhuren," stipt Janssens aan. "Niet alleen uit het perspectief van rendement, ook omdat de huurmarkt in de toekomst vooral bezet zal worden door financieel zwakkere personen. Dat heeft tot gevolg dat verhuurders vaker zullen geconfronteerd worden met problemen zoals wanbetaling."Voor de professionele vastgoedmarkt gelden andere regels. "Bedrijven worden steeds meer geconfronteerd met de behoefte aan flexibiliteit en aanwezigheid op the place to be," weet Janssens. "Bovendien willen bedrijven vaak af van de grote leninglast voor hun vastgoed op hun balans. Steeds vaker kiezen ze voor de huuroptie." Voor wie het zich kan veroorloven, is een investering in professioneel vastgoed dus wel de moeite waard. Geert Noels heeft echter niet alleen goed nieuws voor huiseigenaars: "Als de vergrijzing toeslaat, zullen vele eigenaars hun pensioen willen of moeten aanvullen met een extraatje. Maar de meerwaarde die ze op hun huis hebben gerealiseerd, is niet liquide. Hun huis verkopen, is niet altijd een oplossing, omdat een nieuwe woonst even duur zal zijn. Dat is een onderschat probleem. We moeten dus op zoek gaan naar een manier om die meerwaarde te unlocken. Ongetwijfeld zal de financiële wereld hier enkele producten voor op de markt brengen." Een ander gevolg van de vergrijzing is de kentering in het type woningen dat in de toekomst gekocht zal worden. In 1971 ging er voor 1,52 miljard euro over de vastgoedtoonbank. Dat bedrag werd neergelegd voor de aankoop van bestaande onroerende goederen, dus met uitzondering van nieuwbouw en de aankoop ervan. 32 jaar later leverde de verkoop 21,2 miljard euro op: een stijging van gemiddeld 8,59 % per jaar (zie ook grafiek 3: Omzet verkoop van vastgoed en gronden stijgt met 254 %). Corrigeer dat cijfer met de inflatie en de stijging bedraagt 254 % op 32 jaar of gemiddeld 4 % per jaar. In Vlaanderen halen eengezinswoningen, appartementen en bouwgronden samen gemiddeld 77,2 % van de omzet. In aantallen uitgedrukt, is er een felle stijging van de verkoop van het aantal gezinswoningen van 41.350 eenheden in 1960 tot 83.209 eenheden in 2003 (zie grafiek 4: In2003 werden 83.209 eengezinswoningen verkocht). Wie vroeger slim investeerde, sloeg een bouwgrond aan de haak of een grote woning, want daarin vielen de grootste meerwaarden te rapen. Vandaag geraken villa's van boven de 400.000 euro nog moeilijk verkocht. Ook de verkoop van bouwgronden daalt. Nu staan appartementen in het middelpunt van de belangstelling. In de jaren zeventig beleefde het appartement een eerste hoogtepunt als beleggingsobject (wegens de hoge inflatie en de indexering van de huurprijs). Sinds 1996 wordt het appartement steeds meer aangekocht als eigen woning en goedkoop alternatief ten opzichte van de eengezinswoning. "De oudere bevolking kan geen grote woning meer onderhouden en gaat dus steeds meer op zoek naar kleinere gezinswoningen of appartementen," bevestigt Janssens. Vastgoedmakelaars zien dan ook in dit type woningen het ruimste potentieel met de grootste prijsstijgingen in de toekomst. Het aandeel van de appartementen in de omzet op de vastgoedmarkt steeg tussen 1971 en 2003 met 26 %. Bij de eengezinswoningen is er een klim van 16 %. Voor bouwgrond is er echter een daling van 63 %. Eigenaars van vastgoed kunnen dus nog gerust op hun beide oren slapen. Voor huurders ziet de toekomst er minder rooskleurig uit. In 2004 publiceerde het tijdschrift Ruimte en Planning een kwaliteitsonderzoek van de Belgische woningen, gebaseerd op gegevens van de Socio-economische Survey 2001. Wat blijkt? In Vlaanderen verkeert 12,1 % van de woningen en appartementen in slechte of zeer slechte. In Wallonië loopt dat cijfer op tot 19,1 % en in Brussel tot 23,2 %. Vooral huurders beschouwen hun woning als slecht of zeer slecht. 23,7 % van de huurhuizen valt in Vlaanderen onder de categorie slecht of zeer slecht, ten opzichte van 9 % van de eigen woningen. "In de toekomst wordt de huurmarkt bezet door de financieel zwakkeren in dit land," herhaalt Janssens. "Voor wie in deze periode geen eigen woonst koopt, geldt vaak dat hij er de financiële middelen niet voor heeft en dus gedwongen is op de huurmarkt te blijven." De slechte kwaliteit van de huurhuizen, gekoppeld aan de slechte financiële kwaliteit van de huurders, doen vermoeden dat er wel eens een sociaal drama kan ontstaan op de huurmarkt. Terwijl uit sommige hoeken wordt gepleit om eigenaars fiscaal aan te moedigen om hun huurhuis in orde te houden, wil Janssens eerder aan de huurkant werken. "De overheid zou de huurders huursubsidies kunnen geven of een huurgarantie. Zo is de eigenaar verzekerd van stabiele huurinkomsten." Besluit Janssens: "In ruil daarvoor moet het huurhuis natuurlijk wel aan een aantal kwaliteitsnormen voldoen."An Goovaerts"De Belg is bereid het maandelijkse inkomensgedeelte boven de 1100 euro grotendeels te besteden aan de verwerving van een woning.""Vandaag geraken villa's van boven de 400.000 euro nog moeilijk verkocht."