In Antwerpen stonden eind augustus vorig jaar honderden studentenkamers leeg. Sommige verhuurders verlaagden hun prijzen om te vermijden dat ze een heel jaar huurinkomsten zouden mislopen. Het toont aan dat investeren in individuele kamers, appartementen of panden om ze te verhuren aan studenten niet zonder gevaar is.
...

In Antwerpen stonden eind augustus vorig jaar honderden studentenkamers leeg. Sommige verhuurders verlaagden hun prijzen om te vermijden dat ze een heel jaar huurinkomsten zouden mislopen. Het toont aan dat investeren in individuele kamers, appartementen of panden om ze te verhuren aan studenten niet zonder gevaar is. Bij zo'n investering komen ook allerlei kosten en belastingen om de hoek kijken: registratierechten, notariskosten, gemeenschappelijke kosten, belasting op de huuropbrengsten (voor gemeubileerde kamers) en onroerende voorheffing. Toch zijn studentenkamers een populaire belegging bij de Belgen. Vooral ouders met verscheidene kinderen die een hogere studie willen aanvatten, kiezen weleens voor de aankoop van een studentenkamer. "Ik heb het enkele jaren geleden nog afgeraden aan vrienden", zegt Philippe Janssens, de medeoprichter van het adviesbureau Stadim. "Een appartement is in mijn ogen een derde meer waard voor een eigenaar die erin woont dan voor een belegger die het verhuurt. De eigenaar heeft geen risico op leegstand en betaalt veel minder belastingen." Ook Frederik Snauwaert, de financieel directeur van Xior Group, een ontwikkelaar en exploitant van studentenresidenties, twijfelt er hardop aan of het voor een particulier wel interessant is individuele studentenkamers te kopen. "Wij kopen gronden, kantoren en ziekenhuizen in België en Nederland, en bouwen die om tot studentenresidenties. Normaal verkopen wij geen kamers aan particulieren, maar doen we zelf de exploitatie. Zo bouwen we een gespreide portefeuille op. Op twee uitzonderlijke locaties hebben we wel kamers verkocht aan particulieren." Als de kinderen van de eigenaar een tijd in de studentenkamer wonen, spaart dat huur uit en is het risico op leegstand nul. "Maar zo lang studeren kinderen ook weer niet", merkt Janssens op. "Wat gaat de eigenaar daarna met die kamer doen? Kan hij een meerwaarde realiseren door ze te verkopen? Het gebeurt dat departementen van universiteiten of hogescholen verhuizen, en dan liggen die kamers op de verkeerde locatie. Soms kun je er dan weer een huis van maken en heb je een vangnet. Maar het is een risico waar je rekening mee moet houden." Een aantal factoren speelt in het voordeel van ontwikkelaars en gespecialiseerde bedrijven. De normen voor de oppervlakte (minimaal 12 vierkante meter), de brandveiligheid en de hygiëne zijn de voorbije jaren veel strenger geworden. Het is vaak gemakkelijker daarmee rekening te houden in een nieuwbouw dan wanneer een bestaande woning wordt omgebouwd. Het is in verscheidene steden ook lastiger geworden een vergunning te krijgen om een gezinswoning onder te verdelen in studentenkamers. Het is natuurlijk mogelijk een kamer te kopen bij een ontwikkelaar, maar die zijn vaak duur. Voor Janssens is het helemaal af te raden één kamer in een gebouw te kopen. "Je bent dan voor het beheer en het onderhoud afhankelijk van de andere eigenaars of van de exploitant. Soms bestaan er afspraken over de huurprijs, maar het kan evengoed gebeuren dat de verhuurders met elkaar concurreren door hun prijs lager te leggen. Ontwikkelaars krijgen meer geld voor hun waar als ze de kamers per stuk verkopen dan als ze een gebouw in zijn geheel verkopen. Dat zegt ook al veel." In 2013 was er in Leuven en Brussel een tekort aan studentenkamers. "We hebben toen bekeken of het interessant zou zijn te investeren in studentenresidenties", zegt Stefaan Gielens, de CEO van de beursgenoteerde residentiële vastgoedvennootschap Aedifica. "We hebben uiteindelijk beslist die markt links te laten liggen. Ten eerste hadden we schrik van een steekvlameffect. Daarmee bedoel ik dat het risico dat het tekort snel opgevuld zou raken en zou omslaan in een overaanbod. Ten tweede gaat het om een beperkte en erg competitieve markt. De vastgoedontwikkelaars kunnen studentenkamers per stuk verkopen aan particulieren, die bereid zijn veel geld op tafel te leggen voor één kamer. Die hoge prijzen drukken het potentiële rendement. Pas op: voor echte specialisten zijn er wellicht kansen, maar wij zijn geen specialisten." De vastgoedspecialist Quares speelde wel in op de tekorten en lanceerde in februari 2013 Quares Student Housing, een dochterbedrijf dat gebouwen koopt en kamers verhuurt aan studenten. "We bezitten nu drie gebouwen: twee in Brussel en één in Luik -- in totaal 237 kamers", zegt Thierry De Wever, directeur van Quares en verantwoordelijk voor Quares Student Housing. "En daar komt binnenkort nog een gebouw bij. We richten ons vooral op de belangrijkste studentensteden. Er speelt een belangrijk element in het voordeel van grote beleggers: de verschuiving van studentenwoningen in de stad naar grote complexen buiten de stad of aan de stadsrand. De stadsbesturen wil opnieuw meer gezinnen aantrekken die belastingen betalen." Quares Student Housing haalt regelmatig geld op bij particuliere beleggers via de uitgifte van aandelen en obligaties. Op 11 mei start een nieuwe kapitaalronde. De bedoeling is dat het bedrijf rond 2020 zijn portefeuille met gebouwen verkoopt. En dat is meteen de achilleshiel van het hele project: het rendement staat of valt met de succesvolle verkoop van die portefeuille. "Ik verwacht niet dat we veel problemen zullen hebben om een koper te vinden", zegt De Wever. "De interesse van professionele beleggers neemt stilaan toe. In het Verenigd Koninkrijk en Nederland zijn er gespecialiseerde beleggingsfondsen met duizenden kamers. De markt is daar veel meer geprofessionaliseerd. België kan op dat gebied nog een inhaalbeweging maken." Het management rekent in zijn businessplan niet op een grote waardestijging, maar de vastgoedprijzen moeten wel gelijke tred met de inflatie houden. Bij een royaal bod op de gebouwen en de toestemming van de aandeelhouders kan de ontbinding van de vennootschap worden vervroegd. Na een crash van de vastgoedmarkt kan het opportuun zijn wat langer te wachten en huurinkomsten te blijven opstrijken. De minimumdrempel voor beleggers bij de nakende kapitaalverhoging is 104.805 euro. Dat lijkt veel geld, maar de aankoop van één studentenkamer van een ontwikkelaar kost al gauw evenveel. Het beheer, de verhuur en het onderhoud moet de eigenaar er dan zelf bijnemen. Het beoogde rendement voor de aandelen van Quares Student Housing is 5,4 procent bruto op jaarbasis. Na aftrek van de maximale distributiekosten (3 %) zou er van het nagestreefde rendement nog ongeveer 4,69 procent netto overblijven. Maar dat rendement is niet gegarandeerd. Over de kosten kan worden onderhandeld. De investeerder moet vijf jaar wachten om zijn kapitaal en het mogelijke rendement terug te krijgen. In die periode worden geen dividenden betaald. "Als we jaarlijks een dividend moeten uitkeren, drukt dat het uiteindelijke rendement. Van een dividend gaat roerende voorheffing af, terwijl de meerwaarde op aandelen tot nu toe niet wordt belast. Ik heb natuurlijk geen kristallen bol. Ik zeg er altijd bij dat het fiscale klimaat in ons land kan veranderen", zegt De Wever. Er is volgens hem geen sprake van een liquidatiebonus (en dus ook niet van 25 procent roerende voorheffing op de liquidatiebonus), omdat het bedrijf een "actieve verkoop" nastreeft. Beleggers kunnen ook kiezen voor obligaties. Daar hangt wel een jaarlijkse coupon van 2,5 procent bruto aan, na aftrek van roerende voorheffing blijft er 1,875 procent over. Die obligaties lopen eveneens tot 2020, maar kunnen na drie jaar weer worden ingekocht door Quares Student Housing. In februari konden beleggers kleinere investeringen in Quares Student Housing doen. De instapdrempel lag toen op 11.500 euro. Ongeveer 60 mensen tekenden in op die kapitaalverhoging voor een totaalbedrag van meer dan 2 miljoen euro. "Wellicht zullen we in het najaar nog zo'n operatie doen, maar bij een lage instapdrempel doen we volgens de wet een beroep op het publieke spaarwezen en moeten we een prospectus opstellen", zegt De Wever. "Het overleg met de toezichthouder FSMA nam ongeveer drie maanden in beslag. We kunnen dat proces niet iedere keer doorlopen." Sinds de start van het fonds heeft Quares Student Housing meer dan 12 miljoen euro opgehaald. Quares Student Housing financiert de aankoop van gebouwen voor 50 à 60 procent met schulden. De Wever: "Zo kunnen we een hefboom onder die investering zetten. Stel: een belegger legt 100.000 euro in en wij lenen bij de bank 150.000 euro tegen een rente van 2,5 procent. We kunnen in totaal 250.000 euro investeren en krijgen daarvoor elk jaar 12.500 euro huuropbrengsten. Dat stemt overeen met een huurrendement van 5 procent. Daarvan gaat 3750 euro naar de bank (2,5 % van 150.000 euro). Er blijft 8750 euro over voor de aandeelhouder, of een rendement van 8,75 procent op 100.000 euro. Daar moeten nog een aantal kosten en belastingen af, maar het toont wel aan hoe we een hefboomeffect op eigen vermogen creëren. Dat is een vrij defensieve schuldhefboom. We hebben bovendien nog nooit wanbetalingen gehad en de leegstand is vrij beperkt." Aan een belegging in Quares Student Housing zijn een aantal nadelen en risico's verbonden. Die vinden we niet terug bij de gereglementeerde vastgoedvennootschappen (GVV), de vroegere vastgoedbevaks. Maar er is maar één vastgoedvennootschap op de Brusselse beurs die investeert in studentenwoningen: Home Invest Belgium. De vastgoedvennootschap heeft de gebouwen van het vastgoedcertificaat Louvain-la-Neuve gekocht. Door die deal verdween het vastgoedcertificaat enkele weken geleden van de beurs. De studentenresidenties in de stad Louvain-la-Neuve wegen niet zwaar in de portefeuille van Home Invest Belgium (ongeveer 3,6 %). "We bouwen ook een kantoorgebouw in Oudergem om tot de studentenresidentie The Link", zegt Sophie Lambrighs, de CEO van Home Invest Belgium. "Daar komen 126 studio's. Die residentie exploiteren we vanaf september. Daarom is het moeilijk het totale gewicht van de studentenresidenties in de portefeuille precies in te schatten, maar het gaat over enkele procenten en zeker minder dan 10 procent." Die spreiding over verschillende segmenten van de vastgoedmarkt kan ook een voordeel zijn. Volgens Lambrighs is het heel moeilijk als vastgoedvennootschap op de aankoopmarkt te concurreren met een honderdtal particuliere beleggers die ieder een individuele kamer willen kopen. "Daarom ontwikkelen we liever zelf een studentenresidentie. Louvain-la-Neuve was een uitzondering, omdat de hele stad op erfpacht is gebouwd. Dat is minder interessant voor particulieren. Zij willen liever de volle eigendom." Er komt in de toekomst misschien nog een extra mogelijkheid voor beleggers om in een gespreide portefeuille van studentenresidenties te beleggen. Xior is naar eigen zeggen aan het bekijken "of een beursintroductie als een gereglementeerde vastgoedvennootschap een optie zou zijn". De groep bouwt sinds 2007 een portefeuille in studentenresidenties uit. Ze heeft daarnaast een aantal nevenactiviteiten in andere residenties en handelsruimten en in het werven van private-equitykapitaal voor derden. "We bekijken alle opties om onze verdere groei te financieren", zegt financieel directeur Frederik Snauwaert. "Dit is een kapitaalintensieve business. We hebben al eens obligaties uitgegeven via een private bank. Een beursintroductie van een GVV ligt in de weegschaal met andere financieringsvormen, zoals private equity en leningen bij de banken." Voor een kleine belegger zou zo'n vastgoedvennootschap een aantal voordelen bieden. Hij investeert niet in één kamer of in één gebouw, maar in een gespreide portefeuille. Als hij rechtstreeks in studentenresidenties investeert, strijkt hij elke maand de huur op. Bij een GVV kan hij vaak op een jaarlijks dividend rekenen. De frequentie van de inkomsten ligt lager, maar in ruil daarvoor bespaart de belegger een heleboel rompslomp en werk. Snauwaert: "Ik vermoed dat wij als GVV minstens dezelfde voordelen kunnen bieden als een rechtstreekse belegging in studentenkamers, zonder al de nadelen. Maar zover is het nog niet." De gereglementeerde vastgoedvennootschap betaalt geen vennootschapsbelasting, als ze ten minste 80 procent van de nettowinst aan de aandeelhouders uitkeert in de vorm van dividenden. Dat betekent dat de particuliere belegger zeker is dat hij meeprofiteert als het goed gaat met het bedrijf. De sector onderhandelt nog met de fiscus over de classificatie van studentenkamers als woning. Beleggers betalen slechts 15 procent roerende voorheffing in plaats van 25 procent op de dividenden, als woningen minstens 80 procent van de portefeuille van de GVV uitmaken. Het hangt van die onderhandelingen af of Xior na een eventuele beursintroductie onder de noemer residentiële vastgoedvennootschap valt of niet. ILSE DE WITTEEr is maar één vastgoedvennootschap op de Brusselse beurs die investeert in studentenwoningen: Home Invest Belgium. "In het Verenigd Koninkrijk en Nederland zijn er gespecialiseerde beleggingsfondsen met duizenden kamers. België kan op dat gebied nog een inhaalbeweging maken" - Thierry De Wever, Quares "Als gereglementeerde vastgoedvennootschap zouden we dezelfde voordelen kunnen bieden als een rechtstreekse belegging in studentenkamers, zonder al de nadelen" - Frederik Snauwaert, Xior Group