Groot geld zoekt vastgoed voor duurzame relatie

Welke vuistregels hanteren grote investeerders en fondsen bij het uitbouwen van hun vastgoedportefeuille? Vergeet zeker de risicospreiding niet.

Na de tuimeling van de aandelenkoersen, ontdekten de beleggers meer dan ooit het vastgoed. Ook de groeiende pensioenfondsen vinden baksteen en beton alsmaar aantrekkelijker. In België kent de investeringsmarkt al sinds 1995 een onstuimige groei dankzij de invoering van het bevakstatuut, waarmee instellingen die in vastgoed beleggen een speciaal juridisch kader krijgen. Over de grenzen bestaan gelijkaardige formules: de beleggingsinstellingen in Nederland, de besloten fondsen in Duitsland, de vastgoedbeveks in Frankrijk en de Real Estate Investment Trusts ( REITs) in de VS.

In het vastgoedlandschap treffen we ook nog de investeringsmaatschappijen aan, al dan niet beursgenoteerd. Ze worden gelanceerd door banken of projectontwikkelaars. Zo hangt Klépierre af van BNPParibas. Redevco stamt af van de familie Brenninkmeijer, de oprichters en eigenaars van C&A. En dan zijn er nog de grote vastgoedfondsen, zoals de open Duitse fondsen, die onophoudelijk gevoed worden met privé-spaargeld. Daarin verschillen ze trouwens van de besloten fondsen, zoals onze vastgoedbevaks, die moeten overgaan tot een kapitaalverhoging om hun financieringsmogelijkheden uit te breiden.

In eigen land of over de grenzen?

De grote investeerders komen uit zowat heel Europa. Bij de traditionele Britten en Nederlanders hebben zich nu ook Fransen, Duitsers en Zuid-Europeanen gevoegd. In Spanje is Metrovacesa actief in verschillende segmenten: het verhuurt niet alleen eigendommen, maar treedt ook op als ontwikkelaar en is actief op de residentiële markt. Het grootste deel van de huurinkomsten komt van kantoren (83 %), al is er wel degelijk spreiding (onder meer winkelcentra, hotels, seniorieën en logistieke eenheden) in Spanje. Ook Unibail hanteert zo’n nationale strategie. De Franse maatschappij is één van de belangrijkste spelers in Europa. Unibail kan prat gaan op een portefeuille van 7,6 miljard euro (tegenover 4,6 miljard in 1999) en is zowel investeerder als ontwikkelaar.

In het segment van de winkelcentra heeft Unibail de CarréSénart in Parijs, maar ook de CitéEurope (vlakbij de ingang van de Kanaaltunnel), Euralille en NiceEtoile. Unibail hanteert drie investeringskrachtlijnen: de aantrekkelijkheid van de site, de prestaties van de winkelketens en de kwaliteit van de huurders. Unibail ziet het vastgoed als een lokale markt en is nog niet van plan om buiten de Hexagoon te investeren. De andere grote Franse vastgoedmaatschappij, Klépierre (4,8 miljard euro aan activa en gespecialiseerd in winkelcentra), volgt die zienswijze niet: 22 van de 28 winkelcomplexen (goed voor 584 miljoen euro) die Klépierre in 2003 verwierf, liggen buiten Frankrijk. In totaal heeft Klépierre in continentaal Europa nu 208 winkelgalerijen in handen, goed voor een oppervlakte van 1,4 miljoen m2. Meer dan de helft van die galerijen ligt buiten Frankrijk. In België deed Klépierre zich opmerken door de overname van het commercieel gedeelte van de Esplanade van Louvain-la-Neuve. Klépierre haalt overigens niet alleen meerwaarde uit huurinkomsten, maar in grote mate ook uit een geïntegreerde aanpak. Zo is het ook aandeelhouder van Ségécé, een beheerder van winkelcentra.

Na de Nederlanders, de Duitsers

Nederlanders zijn kampioenen in het exporteren van hun handelskennis. Dat zien we ook bij de vastgoedinvesteerders: Rodamco Europe, Redevco, Amstelland MDC, ING Real Estate, ABN Amro Bouwfonds blijven bekende namen (die een groot deel van hun inkomsten uit de retailsector puren). De portefeuille van Rodamco Europe wordt geschat op 6,6 miljard euro. De groep is niet alleen investeerder, maar beheert zijn eigendommen ook zelf. Onlangs nog besloot de Nederlandse maatschappij om Wenen uit te bouwen tot uitvalsbasis voor de activiteiten in het oosten van Europa.

De strategieën worden intussen steeds meer verfijnd. Onlangs bracht ING Real Estate de activiteiten promotie en investeringen in twee aparte afdelingen onder. ING heeft zijn investeringsfondsen opengesteld voor derden, wat betekent dat het promotierisico eruit gehaald werd. Terzelfder tijd financiert ING via zijn netwerk van agentschappen verschillende vastgoedprojecten. Elke stiel beschikt nu over een eigen structuur – kantoren, retail en logistiek – en dat gespreid over vele landen. De 29 fondsen die ING Real Estate beheert, blijven een model van diversificatie, zowel sectoraal als geografisch.

Het opvallendste fenomeen van de jongste jaren is echter de expansie van de Duitse fondsen, meestal opgericht door banken. Ze beleggen de kolossale massa liquiditeiten die ze bij de kleine spaarders ophalen. Daarom kiezen ze voor een (agressieve) politiek van diversificatie die zich over het hele continent uitstrekt. Sinds 1998 is het voor de open fondsen ook wettelijk mogelijk om te investeren in papieren bakstenen. Ze kunnen onder strikte voorwaarden aandelen kopen in vastgoedmaatschappijen.

Het bekende Duitse DekaFonds (opgericht in de schoot van de Finanzgruppe) bezit een Europese portefeuille van 17,4 miljard euro. Difa doet het met 15,1 miljard euro evenmin slecht. Die Duitse investeerders verdelen het risico zowel geografisch als economisch. Aanvankelijk voelden ze zich vooral aangetrokken door Groot-Brittannië, Frankrijk en Nederland, maar ze zijn intussen ook neergestreken in België. Ze staan nu klaar om de poorten naar het zuiden én het oosten open te stoten.

Schaarse winkelcentra

De jongste maanden woog de economische sloomheid zwaar door op de kantoormarkt in de belangrijkste zakensteden van Europa. Het heeft heel wat investeerders de voordelen van het commercieel vastgoed en meer bepaald van de winkelcentra doen ontdekken. Winkelcentra bieden beter weerstand tegen de crisis. In Madrid, bijvoorbeeld, zijn de huurprijzen van de kantoren in één jaar met een kwart gedaald, terwijl die van de winkelcentra bleven stijgen. Hetzelfde fenomeen merken we in de meeste Europese landen.

Ook de schaarste aan winkelcentra speelt een rol. “Door het beperkt aantal nieuwe projecten beschikken de bestaande winkelcentra over een zekere situatierente,” legt HelmutMühlhofer uit, de directeur van de Spaanse en Italiaanse fondsen bij AarealBank. “Theoretisch kan hun waarde mettertijd alleen maar stijgen, als ze tenminste goed ontworpen zijn.” De keerzijde van de medaille? Hoge instapkosten. Een acquisitie vergt dan ook een doorgedreven analyse: de locatie en het verzorgingsgebied zijn cruciaal, maar er moet ook rekening gehouden worden met andere sleutelfactoren. De architectuur, het concept, de kostenbeheersing, de commerciële mix en het mode-effect, spelen een steeds belangrijkere rol. “Het rendement wordt ook bepaald door de ontspanningsmogelijkheden,” merkt Mühlhofer op. “Die verhogen het risico, want ze zijn moeilijker te beheren dan de zuivere handel. De houding van de consument kan immers snel omslaan.”

Véronique Pirson

De expansie van

de Duitse fondsen is

het opvallendste fenomeen van

de jongste jaren.Winkelcentra bieden beter weerstand tegen de crisis dan de andere segmenten van het vastgoed.