Eindelijk. Het nieuwe bodemsaneringsdecreet is er. Eindelijk, omdat het al lang was aangekondigd. En vooral omdat het oude decreet van 1995 toch wel wat onvolkomenheden vertoonde. "Het oude decreet was erg formalistisch", oordelen Stijn Verbeke en Linda Dedrie, advocaten bij Loyens & Loeff. "De toepassing ervan was soms heel moeilijk. Het ging ook behoorlijk ver. Ineens voerde Vlaanderen de kopgroep aan terwijl we voorheen aan de staart van het peloton bengelden."
...

Eindelijk. Het nieuwe bodemsaneringsdecreet is er. Eindelijk, omdat het al lang was aangekondigd. En vooral omdat het oude decreet van 1995 toch wel wat onvolkomenheden vertoonde. "Het oude decreet was erg formalistisch", oordelen Stijn Verbeke en Linda Dedrie, advocaten bij Loyens & Loeff. "De toepassing ervan was soms heel moeilijk. Het ging ook behoorlijk ver. Ineens voerde Vlaanderen de kopgroep aan terwijl we voorheen aan de staart van het peloton bengelden." In het boek Het Vlaamse Bodemrecht (Maklu) nemen beide advocaten de nieuwe regelgeving onder de loep. En de auteurs tonen zich gematigd positief. "Het is geen volledig nieuw bodemrecht, de overheid heeft voortgebouwd op wat bestond", zegt Verbeke. "Maar er zijn toch enkele belangrijke wijzigingen en toevoegingen. De titel, voluit het Decreet voor bodemsanering en bodembescherming, is wel wat misleidend. Van de 178 artikelen in het decreet gaan er welgeteld vier over bodembescherming." De beperktere invulling van het begrip overdracht is nieuw. Huur, handelshuur, pacht en onroerende leasing gelden niet meer als een overdracht. Op die manier ontsnappen deze transacties voortaan aan het verplichte oriënterend bodemonderzoek voor gronden waarop een risicoactiviteit heeft plaatsgevonden. "Het vorige decreet veroorzaakte soms behoorlijk absurde situaties", zegt Dedrie. Ze geeft het voorbeeld van een eigenaar van een kantoorpand die voor elke huurovereenkomst verplicht was om een bodemonderzoek te laten uitvoeren. Op zijn terrein had immers een kleine drukkerij gestaan, een risicoactviteit. Bijkomend voordeel is dat de Vlaamse regelgeving nu op dezelfde lijn zit als de Brusselse en de Waalse. "Zeker bij transacties met buitenlandse partijen is dat een pluspunt", zegt Verbeke. "Drie verschillende gewestelijke regelgevingen. Wij zijn dat gewoon, maar buitenlandse partijen kunnen daar niet altijd evenveel begrip voor opbrengen." Ook de nieuwe versnelde procedure zal veel vastgoedprofessionals gunstig stemmen. Veel problemen ontstonden als OVAM (Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij, de toezichthoudende overheidsinstelling) na het oriënterend onderzoek bijkomende stappen eiste vooraleer de grond kon worden overgedragen. In eerste instantie een beschrijvend onderzoek en in geval van een saneringsnoodzaak ook de opstelling van een bodemsaneringsproject. Dat veroorzaakte een enorme vertraging van transacties. Het was wel mogelijk om via een ministerieel besluit van de minister van Milieu een afwijking te bekomen. "Wij zijn dikwijls naar de minister gestapt", zegt Dedrie. "Want in grote wereldwijde transacties, ben je gebonden aan allerlei deadlines. Vaak zijn er ook vennootschapsrechtelijke en fiscale termijnen die gerespecteerd moeten worden. De piste via de minister bood soms een oplossing. Toch gingen er opportuniteiten verloren. Bepaalde gronden bleven ook onbenut terwijl er toch schaarste is aan industriegrond." In de nieuwe regelgeving is de versnelde overdrachtsprocedure decretaal verankerd. Bij OVAM kan je samen met het oriënterend een beschrijvend bodemonderzoek en een kostenraming indienen. OVAM zal dan binnen 60 dagen beslissen of de overdracht kan plaatsvinden. Een detail: het register van verontreinigde gronden heet voortaan het grondeninformatieregister. "Psychologisch is dat toch niet onbelangrijk", zegt Verbeke. "De vorige benaming was zeer ongelukkig. Buitenlandse investeerders haakten soms af als ze vernamen dat de grond was opgenomen in de polluted land register. Terwijl die grond misschien helemaal niet gesaneerd moest worden." Ook bij transacties met particulieren kon het vorige bodemdecreet voer zijn voor grote (juridische) discussies. Zo rees soms de vraag wie bij de verkoop van een appartement moest instaan voor het oriënterende bodemonderzoek. Soms voorzagen de statuten van de vereniging van mede-eigenaars dat dit een gezamenlijke last was. Vaak was er ook helemaal niets geregeld. Met andere woorden: soms moest de individuele verkoper opdraaien voor de kosten van het oriënterend onderzoek van het hele terrein. "In het nieuwe decreet ligt de verplichting in principe bij de vereniging van mede-eigenaars," zegt Dedrie. "Tenzij de risicoactiviteit gebonden is aan een specifieke private kavel. Het is een wijziging die de verkoop van appartementen toch ook vergemakkelijkt." Het nieuwe decreet bepaalt trouwens ook dat elke vereniging van mede-eigenaars op de gemeenschappelijke grond waar een risicoactiviteit heeft plaatsgevonden voor 31 december 2014 een oriënterend onderzoek moet laten uitvoeren. (T) Door Laurenz Verledens