Gezocht: alternatief vastgoed

Charles Goldberg, Jo De Clercq, Alexander Hodacq en andere gevestigde namen uit de Belgische vastgoedbranche starten met Alter REIM. Dat lanceert een fonds om te investeren in cohousingprojecten.

Een groep prominente Belgische vastgoedspelers start met Alter REIM, dat alternatief vastgoed zal beheren. Het lanceert dit jaar Alter Coliving Europe Fund I, dat mikt op een portfolio van 100 miljoen euro met cohousingprojecten. Het fonds heeft een looptijd van tien jaar. “Dan kan het worden verkocht, geliquideerd of naar de beurs gebracht”, zegt bestuurder Jo De Clercq, gewezen vennoot en eigenaar van de Londense fondsbeheerder Rockspring, die in 2018 werd verkocht aan de Duitse sectorgenoot Patrizia. “Alter REIM zoekt nog andere minder vanzelfsprekende niches op die klassieke vastgoedbeheerders liever mijden. Denk aan sociale huisvesting, datacenters en medisch vastgoed.”

Eerder succes

Alter REIM ging in februari dit jaar van start met Charles Goldberg als hoofdaandeelhouder. Hij bezit 35 procent van de aandelen. Goldberg was mede-eigenaar van de Antwerpse residentiële ontwikkelaar Immpact. Andere aandeelhouders zijn de initiatiefnemers van OurCrib, dat in Brussel al drie residentiële projecten beheert met veel aandacht voor gemeenschappelijke ruimte en dienstverlening. De stichters Alban Dejardin-Verkinder en Michael Wedner hebben ieder 17,5 procent van de aandelen in Alter REIM. De eerste is een Fransman, die actief was in de financiële sector in het Groothertogdom Luxemburg. Wedner werkt al langer in België, vandaag als directeur bij ING Real Estate Finance. Hij blijft die functie uitoefenen. Zijn collega van ING Finance, Jaime Cuykens, was ook actief bij OurCrib en neemt een kleine participatie in Alter REIM (5%).

Medevennoot Alexander Hodacq werd na een carrière bij Deloitte, Home Invest Belgium en Immobel vorig jaar CEO van het bouwbedrijf BPC (Ackermans & van Haaren), waar hij ook blijft. Hij heeft 10 procent van de andelen. Jo De Clercq neemt een participatie van 15 procent. Hij is ook bestuurder bij de beursgenoteerde vastgoedontwikkelaar Banimmo en Good Life Development Fund I en II, het residentiële fonds van de Gentse sectorgenoot Revive.

Wedner, Hodacq en De Clercq zullen zich vooral bezighouden met de opstart en het beheer van Alter Coliving Europe Fund I. Dejardin-Verkinder en Cuykens beheren het vastgoed. Alter REIM brengt in de opstart drie OurCrib-gebouwen in: Cambre, Dansaert en Stéphanie, gelegen in de betere wijken in Brussel. OurCrib, opgericht in februari dit jaar, is voor 46 procent in handen van Goldberg. Dejardin-Verkinder, Wedner en Cuykens hebben de rest van de aandelen. Ze startten met het vastgoedbeheer in 2019.

Korte termijn

De 35 studio’s van het fonds worden verhuurd tegen 700 à 850 euro per maand. Ze hebben een oppervlakte van 15 tot 25 vierkante meter, met elk een badkamer en een toilet. De helft van de oppervlakte van de panden bestaat uit gemeenschappelijke delen, zoals een filmzaal, een wellness, een keuken, een eetzaal en terrassen. In de huurprijs zijn de nutsfacturen en poets- en wasbeurten inbegrepen.

“De verhuurpanden worden na de aankoop gerenoveerd en energiezuinig gemaakt”, aldus Michael Wedner. “Omdat wij de energiefactuur betalen, hebben wij daar het meest baat bij. En de verhuurder hoeft zich geen zorgen te maken over pieken in zijn energierekeningen.”

Een ander voordeel is de mogelijkheid om te huren voor een korte termijn, minimaal drie maanden. Alter REIM mikt op een publiek van professionals die als expat of academicus voor een korte periode naar Brussel komen. “Ze willen zo weinig mogelijk zorgen”, zegt Alban Dejardin-Verkinder. “Andere eigenaars willen dat soort huurcontracten niet omdat ze te onzeker zijn. Omdat wij een brede portfolio beheren, is het financieel geen zwaar risico als er nu en dan een korte leegstand is. Het rendement van onze portfolio is door de spreiding van het risico op leegstand en de relatief hoge huurprijs per vierkante meter bijna dubbel zo hoog als dat van een klassieke huurwoning. Onze huurders zijn tevreden omdat ze niet alleen stenen, maar ook diensten huren. Aan het einde van de rit winnen ze er vaak financieel bij.”

Met de inbreng van de OurCrib-portfolio heeft Alter Coliving Europe Fund I 6 miljoen vastgoed in beheer. In een eerste ronde zal het gespecialiseerde vastgoedbeleggingsfonds GVBF 20 miljoen ophalen bij investeerders, die minstens 250.000 euro moeten inleggen. Het fonds verwacht een financieel rendement van 8 tot 9 procent. Het wil tegen 2022 een portfolio van 50 miljoen euro opbouwen, ook in Frankrijk en Nederland.

Kantoren herbestemmen

Alter REIM zal een deel van zijn portfolio creëren door kantoren te herbestemmen tot residentiële projecten met een oppervlakte van 1000 tot 4000 vierkante meter voor 20 tot 75 eenheden. “De ruimte van die oude kantoren is dikwijls op maat van het type kamers dat wij op de markt willen zetten”, aldus Alexander Hodacq, die al actief was met herontwikkelingsprojecten bij Home Invest Belgium. “Het zal vrij gemakkelijk zijn ze om te bouwen tot appartementen.”

Er is voldoende aanbod. Veel kantoorbeheerders willen af van hun oude kleine kantoren, omdat die niet meer beantwoorden aan de moderne energienormen. Er wordt ook een wisseling in het kantoorbestand verwacht, omdat huurders nieuwe en een ander soort kantoorgebouwen zullen zoeken door het toegenomen succes van telewerken. “De leegstand van de kantoren is al vijf tot zes jaar een probleem in steden zoals Brussel en Antwerpen. Die zal nog toenemen”, stelt Jo De Clercq vast. “De stadsbesturen willen weer gemengde woon-, werk- en winkelbuurten. We verwachten dus een soepel vergunningsbeleid. Door kantoren om te bouwen tot kwalitatieve huurpanden dragen we ons steentje bij tot de leefbaarheid van de stadscentra. Het is ook een plus voor onze huurders, die vlak bij hun werkplek kunnen wonen.”