Gent gaat Leuven achterna

De concurrentie tussen de universiteitssteden Gent en Leuven laat zich ook voelen op de woningmarkt. Voorlopig is Leuven nog een pak duurder, maar Gent heeft de achtervolging ingezet, meent projectontwikkelaar Ignace Vandenabeele.

” Er is behoorlijk veel aanbod op de Gentse vastgoedmarkt, maar gelukkig blijft de vraag ook op peil”, zegt Evelien Verniers van het vastgoedkantoor Axel Lenaerts makelaars. Al voegt ze er meteen aan toe dat de vraag en het aanbod elkaar niet altijd vinden. “Voor een instapklare, goed geïsoleerde woning met een passende buitenruimte staan de kandidaat-kopers bij wijze van spreken aan te schuiven. Met een correcte prijszetting is zo’n pand binnen de twee weken verkocht. Een segment dat dan weer veel moeilijker verkoopt, is dat van de appartementen uit de jaren zestig.”

De prijsevolutie van het betere vastgoed in de Gentse stadskern drijft jonge mensen weg naar de deel- en buurgemeenten, merkt Evelien Verniers op. “Voor een woning met wat luxe en uitstraling betaal je in het Gentse stadscentrum al gauw 500.000 euro. Dat is voor de meeste starters niet haalbaar. Voor 350.000 euro vind je wel een deftige woning in Wondelgem of Oostakker. Die deelgemeenten doen het nu heel goed bij jonge gezinnen.”

Ignace Vandenabeele, projectontwikkelaar van Canal Properties, meent dat de Gentse vastgoedmarkt met vele jaren vertraging dezelfde evolutie doormaakt als Leuven. “Leuven is al jaren onbetaalbaar. Dat heeft veel te maken met de dynamiek van een universiteitsstad”, zegt hij. “Gent is als studentenstad sterk gegroeid. Vroeger trokken veel West-Vlamingen naar de katholieke universiteit in Leuven. Maar die opsplitsing tussen vrijzinnig en katholiek is al lang veel minder relevant. Het gevolg is dat de West-Vlamingen in Gent komen studeren en er ook vaak werk vinden en blijven wonen. Een derde van de inwoners van Gent is intussen van West-Vlaamse origine. Met hun ondernemingsgeest zorgen ze voor een nieuwe dynamiek.”

Maar dus ook voor hogere vastgoedprijzen. Al voegt Vandenabeele eraan toe dat een slim stedenbouwkundig beleid ook de aantrekkelijkheid van Gent heeft verhoogd. “Het bizarre resultaat is dat Gent nu eigenlijk duurder is dan grotere steden als Antwerpen en Brussel”, vervolgt Vandenabeele.

De prijsstatistieken van het schattingsbureau de Crombrugghe & Partners ondersteunen die vaststelling voor de vergelijking met Antwerpen. Op de nieuwbouwmarkt komt het schattingsbureau uit op een prijs van 2745 euro per vierkante meter, tegenover 2650 euro in Antwerpen. Op de secundaire markt berekende de Crombrugghe & Partners de richtprijs voor een appartement van 80 vierkante meter in de Gentse binnenstad op 211.000 euro. In de Antwerpse binnenstad is dat 187.000 euro.

Beperkte ruimte

Vandenabeele verwacht niet dat de opwaartse druk op de Gentse vastgoedprijzen zal afnemen. “Integendeel”, zegt hij. “Wonen wordt meer en meer op een ecologische schaal gewogen. Dat speelt in de kaart van wonen in de stad. Het bewustzijn groeit ook dat de kostprijs van het wonen relevanter is dan de prijs van een woning. Een compacte woning in de stad, met alle voorzieningen in de buurt, is dan veel interessanter dan een ruime, slecht geïsoleerde woning op de buiten.”

Het probleem is dat de ruimte in de binnensteden beperkt is. Ook in Gent zijn de ontwikkelingsmogelijkheden in de historische binnenstad schaars. Ignace Vandenabeele en zijn vennoot Leo Van Pelt hebben een van de interessantste locaties op de kop kunnen tikken: het voormalige Belgacom-gebouw in de Keizer Karelstraat (zie kader Wonen op 300 meter van het Lam Gods). De Kouter is een begeerde plek bij projectontwikkelaars, maar daar raken de herontwikkelingsmogelijkheden stilaan uitgeput.

Achterblijvende huurprijzen

De hoge vastgoedprijzen in het Gentse wegen ook op het rendement van vastgoedinvesteringen in de stad. Volgens berekeningen van de Crombrugghe & Partners ligt het gemiddelde brutorendement van een huurappartement in de Gentse binnenstad op 3,25 procent, en in de rand op 2,85 procent. In Antwerpen is dat 4,2 procent in het centrum en 4,1 procent in de rand.

“De huurprijzen volgen niet de stijging van de koopprijzen”, bevestigt Ignace Vandenabeele. “Dat heeft ook te maken met het aanbod op de huurmarkt. Dat is veelal verouderd. Maar we zien dat het aandeel van de huurders op de woningmarkt voor het eerst sinds lang weer begint toe te nemen. Als die trend gepaard gaat met een kwaliteitsverbetering van het aanbod, zullen ook de huurprijzen aan een klim beginnen.”

Volgens Evelien Verniers is die evolutie al ingezet en gaat ze gepaard met een toegenomen interesse van investeerders voor kleinere appartementen. “Als je als investeerder iet of wat huurrendement wil halen, is dat vandaag een betere optie dan een klassiek tweeslaapkamerappartement. Voor een appartement met één slaapkamer is een huurprijs rond 750 euro realistisch. Dat is een haalbaar bedrag voor jonge koppels die in Gent willen wonen.”

Laurenz Verledens

“Gent is nu duurder dan grotere steden als Antwerpen en Brussel” – Ignace Vandenabeele, Canal Properties