Gent bevestigt ambities als kantorenstad

De kantoormakelaars in Vlaanderen kunnen terug-blikken op een behoorlijk 2007. Antwerpen kende een degelijke tweede jaarhelft. De Mechelse kantoormarkt zit terug op het goede spoor. Maar vooral Gent verraste met een stevige kantoor-opname.

Antwerpen blijft met 1,7 miljoen vierkante meter hoe dan ook onbedreigd Vlaanderens grootste kantoorstad. De totale kantooropname kwam er een fractie boven 100.000 vierkante meter uit. Dat is minder dan vorig jaar, maar naar Antwerpse maatstaven toch een fatsoenlijk cijfer. De tophuurprijs blijft constant op 135 euro per vierkante meter. De leegstand – ongeveer 7 % – is verre van alarmerend.

“We hebben in 2007 wel weinig of geen grote transacties van meer dan 5000 vierkante meter gezien”, commentarieert Frank Valkeneers, managing director bij vastgoedadviseur Colliers-EPMC. “Maar dat is eerder toeval, een kwestie van timing. Want er zitten nog enkele grote transacties in de pijplijn.”

Rudy Baeyens, die de makelaarsafdeling bij Immobiliën Hugo Ceusters leidt, merkt op dat verhuurtransacties langer duren. “Het is een trend die we al langer zien, maar die zich in 2007 sterk heeft doorgezet”, zegt hij. “Vroeger kon je een transactie soms in een maand afronden. Vandaag neemt de onderhandeling gemakkelijk drie tot vier maanden in beslag. Hoe dat komt? De vastgoedmarkt is complexer geworden. Maar we stellen ook vast dat bedrijven een verhuisoperatie meer au sérieux nemen. Ze vergelijken meer, onderzoeken zelf de verschillende opties. Vastgoed is enkele sporten geklommen op de hiërarchische ladder.”

De verschillende deelmarkten (De Singel, Haven, Centrum, Zuidrand) behouden min of meer hun aandeel, al krijgt het stadscentrum het steeds moeilijker. “De bereikbaarheid van het centrum met de wagen is een probleem”, zegt Frank Valkeneers. “Het is niet zo dat we een vlucht zien uit het stadscentrum, maar nieuwe kantoorgebruikers mijden toch het centrum.”

Valkeneers en Baeyens stellen eensgezind vast dat het noorden van de stad, met het Eilandje en de Cadixwijk, meer en meer een alternatief wordt voor het centrum. “Dat is vlak bij de binnenstad, maar je hebt daar nog meer ontwikkelingsmogelijkheden”, duidt Frank Valkeneers. “Plus: je zit er dicht bij de haven, voor veel Antwerpse bedrijven toch hun natuurlijke habitat.”

De belangrijkste nieuwe kantoorontwikkelingen op korte termijn situeren zich echter op de deelmarkt Singel. Op de vroegere Belgacomsite (aan de buitenzijde van de Antwerpse Ring) zijn projectontwikkelaars Kairos en KVH begonnen met de voorbereidende werken voor het City Linkproject. Het gaat om vier identieke kantoorgebouwen (een ontwerp van architect Ferre Verbaenen) van 6700 vierkante meter, die gefaseerd op de markt zullen komen. “Nu het nabijgelegen kantoorproject de Veldekens zo goed als opgevuld is, is de Antwerpse markt toe aan een nieuw hoogwaardig kantoorproject”, meent Rudy Baeyens.

Aan de overzijde van de Ring krijgt ook het oude gebouw van De Tijd (aan Berchem Station) een grondige renovatie. En in de Generaal Lemanstraat wordt de oude Citroëngarage omgebouwd tot een kantoorgebouw. Het ingenieurbureau Technum zal er 2500 vierkante meter kantooroppervlakte huren. “Ik verwacht ook dat projectontwikkelaar Robelco niet lang meer zal wachten om het Onyxproject (14.500 vierkante meter) op te starten”, zegt Rudy Baeyens. “Dat is zowat de laatste grote vrije site langs de Singel.”

Bart Verhaeghe terug in Mechelen

Profiterend van de toenemende verkeersproblemen rond Brussel en Antwerpen, ontpopte Mechelen zich in de jaren negentig tot een echte kantoorstad. Maar de hoge verwachtingen werden niet helemaal ingelost. En de laatste jaren presteerde kantoorstad Mechelen zelfs ronduit teleurstellend. Maar 2007 lijkt het jaar van de heropstanding.

“We stellen een nieuwe dynamiek vast in Mechelen”, zegt Luc Kiebooms, directeur Vlaanderen bij vastgoedadviseur King Sturge. “Uplace ( nvdr – het projectontwikkelingsbedrijf van ex-Eurinprotopman Bart Verhaeghe) heeft er drie mooie projecten op stapel staan en dat kan de markt wel gebruiken. De aanleg van de rechtstreekse treinverbinding naar Zaventem is natuurlijk een schitterende nieuwe troef voor Mechelen. Ik denk dat dit meer ten koste van Brussel, en dan specifiek van de periferie, dan van Antwerpen zal gaan.”

Maar Kiebooms ziet ook een wel een risico in de nieuwe ontwikkelingen. “Wat gaat er gebeuren met de gebouwen uit de jaren negentig?”, vraagt hij zich af. “De grondwaarde is in Mechelen te laag om die gebouwen grondig te renoveren. Ik vrees dat er in Mechelen, zoals in de Brusselse periferie of in Antwerpen, ook een markt met twee snelheden zal ontstaan.”

Gent: satelliet van Brussel?

Voor de Gentse kantoormarkt was het uitkijken of het uitstekende jaar 2006 een vervolg zou krijgen in 2007. En ja hoor. “We komen opnieuw aan een kantooropname van ongeveer 60.000 vierkante meter”, zegt Marie-Emmy Savels, verantwoordelijk voor kantoorvastgoed in Vlaanderen bij King Sturge. “Voorheen schommelde die opname altijd rond de 30.000 vierkante meter. De stad heeft duidelijk een sprong voorwaarts gemaakt. Ook voor 2008 zijn de vooruitzichten goed.”

De Arteveldestad rekruteert volgens Savels op twee verschillende markten. “Het wordt meer en meer een alternatief voor de dichtslibbende westrand van Brussel met steden en gemeenten als Aalst en Ternat”, zegt ze. “Maar daarnaast is Gent natuurlijk ook de stadslocatie voor bedrijven uit de sterke economische regio van West- en Oost-Vlaanderen. In die zin is Gent ook meer een concurrent voor steden als Roeselare, Kortrijk of Sint-Niklaas dan voor Antwerpen.”

Een belangrijke nieuwkomer in Gent is Kinepolis, dat zijn hoofdkantoor verhuisde van de Brusselse Kinepolisvestiging naar het Scheldegebouw (van de Group Maes) aan de Moutstraat in Gent. “Twee redenen liggen aan de basis van die beslissing”, zegt Myriam Dassonville, woordvoerster bij Kinepolis. “Een: mobiliteit. We hebben veel werknemers die in Oost- en West-Vlaanderen wonen. Twee: efficiëntie. We zijn nu gehuisvest in een echt kantoorgebouw.”

Grote vraag is hoe de markt zal reageren op de steile Gentse kantoorambities. Onder meer rond Gent Sint-Pieters, aan de Oude Dokken, op The Loop en aan het nieuwe Arteveldestadion starten de komende jaren grootse kantoorprojecten op. Kris Heyneman, general manager real estate bij het Gentse bouw- en ontwikkelingsbedrijf Group Maes, toont zich enigszins bezorgd. “Gent heeft enkele jaren geleden met het Zuiderproject kunnen ervaren dat zo’n grootschalig project toch wel een serieuze impact heeft op de markt. Ik denk niet dat het verstandig zou zijn om dit op korte termijn nog eens over te doen.”

Hoe moet Gent zich positioneren als kantoorstad? “Ik denk als een satellietstad van Brussel”, antwoordt Heyneman. “Brussel is internationaal bekend en Gent ligt op amper 50 kilometer van de hoofdstad. Voor een Amerikaan stelt die afstand niets voor.”

Weinig animo voor decentralisatie

Is er naast Antwerpen, Mechelen, Gent en in mindere mate Leuven, nog plaats voor steden met kantoorambities? Bart Bronders, voorzitter van het Economisch Huis Oostende en schepen van Ruimtelijke Ordening in Oostende (S. PA), pleitte in een recent opiniestuk in De Standaard voor een decentralisatie van de dienstensector en overheidsadministratie. Decentralisatie, zo betoogt Bronders, is een probaat middel tegen de fileproblematiek en heeft nog enkele gunstige bijwerkingen, zoals onder meer een verlaging van de huisvestingskosten en een versterking van de (regionale) stedelijke weefsels.

Rudy Baeyens en Frank Valkeneers stellen echter vast dat er in het bedrijfsleven weinig animo is voor decentralisatie. “Integendeel”, zegt Baeyens, “we zien veeleer een centralisatiebeweging. Thuiswerken daarentegen wint wel aan belang. De communicatietechnologie laat dat vandaag perfect toe: thuis eerst e-mails nakijken en verwerken, nog een presentatie voorbereiden om dan – als de files zijn opgelost – richting hoofdkantoor te vertrekken. Deze manier van werken wordt stilaan mainstream en het is eigenlijk een alternatief voor decentralisatie of voor satellietkantoren.”

Ook Kris Heyneman ontwaart geen decentralisatietendens. “Centraliseren of decentraliseren, dat is een constante slingerbeweging”, zegt hij. “En momenteel wijst de slinger veeleer richting centraliseren. Kostenoverwegingen zijn meestal de voornaamste beweegreden.” (T)

Door Laurenz Verledens