Geen crisissfeer ondanks laagterecord

De Brusselse kantoormarkt heeft een zwak 2015 achter de rug. Grote transacties bleven uit of liepen vertraging op.

Met een take-up van nauwelijks 300.000 vierkante meter heeft de Brusselse kantoormarkt een nieuw dieptepunt bereikt. Volgens de statistieken van de vastgoedadviseur JLL was 2015 daarmee het slechtste jaar sinds 1990; concurrent Cushman & Wakefield houdt het op “het slechtste resultaat in vijftien jaar”.

“Toch is er helemaal geen crisissfeer”, stelt Antoine Brusselmans, het hoofd van de kantoorverhuurafdeling van Cushman & Wakefield. “We stellen wel vast dat het beslissingstraject veel langer duurt dan vroeger.” Cushman & Wakefield noteerde in 2015 een daling van het aantal transacties met 14 procent. Het is echter vooral de omvang van de transacties die het voorbije jaar in vrije val was (-30 % tegenover 2014), wat resulteerde in een gemiddelde oppervlakte van amper 790 vierkante meter per transactie.

2015 was een jaar zonder grote kleppers voor de Brusselse kantoormarkt. JLL merkt op dat er voor het eerst sinds 1998 geen transactie van meer dan 20.000 vierkante meter getekend werd. De voorverhuur van 13.000 vierkante meter door KPMG (naar het voorbeeld van Deloitte) in The Passport, een project van Codic op de luchthaven, was de grootste transactie.

“Het resultaat van 2015 is sterk negatief beïnvloed door die langere beslissingsprocedures”, vervolgt Antoine Brusselmans. “Het goede nieuws is dat 2016 zich uitstekend aankondigt. Voor een groot aantal dossiers zitten we heel dicht bij het einde van de beslissingsprocedure. Alleen al voor de overheidsinstellingen gaat het over ongeveer 150.000 vierkante meter. Als we daar nog de dossiers van de bedrijven bijtellen, kan in het eerste kwartaal van 2016 een record sneuvelen.” Onder meer de Europese Commissie, het Europees Parlement en de Brusselse politie zouden binnenkort de knoop doorhakken. De Brusselse politie zal vermoedelijk kiezen voor het De Lignegebouw, sinds kort eigendom van Ghelamco.

De eerste helft van 2016 zit dus gebeiteld, maar daarna zou het tekort aan moderne kantoorgebouwen de Brusselse markt parten kunnen spelen, vreest Brusselmans. “Sinds 2007 zijn er nog nauwelijks nieuwe kantoorprojecten opgestart. Tegelijkertijd hebben heel wat eigenaars hun verouderde kantoorgebouwen andere bestemmingen gegeven. Daardoor zou er een tekort aan moderne kantooroppervlakte kunnen ontstaan. Het lijkt ons dan ook een interessant moment om verouderde kantoorgebouwen op centrale locaties grondig aan te pakken zodat ze beantwoorden aan de behoeften van de huidige kantoorgebruikers.”

Internationale investeringsmarkt

Tegenover het zwakke resultaat op de verhuurmarkt van kantoren staat een behoorlijk volume op de investeringsmarkt. Het voorbije jaar is volgens berekeningen van JLL 1,4 miljard euro geïnvesteerd in het kantoorsegment. Dat is weliswaar aanzienlijk minder dan in 2014 (2,3 miljard), maar ook wel meer dan het vijfjarig gemiddelde van 1,3 miljard euro. JLL merkt wel op dat winkelvastgoed voor het eerst meer investeringen aantrok dan kantoorvastgoed. De verkoop van vier shoppingcentra (Wijnegem, Waasland, Basilix en Galeries Saint-Lambert) is daar niet vreemd aan.

In het kantoorsegment waren de belangrijkste transacties de verkoop van Livingstone II (verhuurd aan de Europese Commissie), Gateway (het nieuwe hoofdkwartier van Deloitte op Brussels Airport) en de Bastiontoren in het begin van het jaar.

De Belgische vastgoedinvesteringsmarkt oogt intussen internationaler dan ooit. Volgens Pierre-Paul Verhelst, die de studiedienst leidt bij JLL, vertegenwoordigen de Belgische investeerders nog slechts 42 procent van het totale volume. Bij de internationale actoren op onze markt eisen de Aziaten het leeuwendeel voor zich op met 26 procent. De Britten volgen met 11 procent, net voor de Amerikanen (10 %).

De internationale investeerders zijn in de meerderheid in zowel het kantoorsegment (63 % van het geïnvesteerde volume) als de retail (64 %). Ze kopen bovendien zo goed als alle hotels op (99 %). De markt van de rusthuizen en de industriële gebouwen blijft veeleer lokaal, met een aandeel van respectievelijk 100 en 75 procent Belgische investeerders.

De jongste tendens is dat de liquiditeit van de core-producten (triple A-vastgoed, vastgoedbeleggingen met het laagste risicoprofiel) in Brussel voort verschrompelt en dat de concurrentie tussen de internationale investeerders er verscherpt. De Belgische institutionele beleggers kijken daardoor ook steeds vaker naar veilige regionale activa in Gent, Luik, Namen of Antwerpen. In die zin volgen ze de beweging van de – voornamelijk openbare – kantoorgebruikers die eveneens decentraliseren ten gevolge van de zesde staatshervorming.

Tot slot blijkt dat de rendementen nog altijd onder druk staan. Kantoorruimten met een klassiek huurceel (3-6-9) in het Centraal Business District van Brussel worden verhandeld tegen 5,35 procent (5,75 % een jaar geleden). Gebouwen met langere huurcontracten leveren een rendement op in de buurt van 4 procent (5 % een jaar geleden). Voor winkelvastgoed daalde de prime yield zelfs onder 4 procent.

Philippe Coulée en Laurenz Verledens

2015 was een jaar zonder grote kleppers voor de Brusselse kantoormarkt.

De rendementen staan nog altijd onder druk.