Evolutie-theorie

De ordening van de ruimte in en rond de Rodenbachstad.

Roeselare volgt reeds enkele decennia de filosofie van het Structuurplan Vlaanderen. Infrastructuurconcentratie binnen de ring, aandacht voor de open ruimte in het buitengebied.

RODENBACHS TROTS.

Deze zomer stond Roeselare in de (inter)nationale schijnwerpers. Hun kampioen “Fredje” pakte tijdens de Olympische spelen in Atlanta goud én een wereldrecord. Sport is nochtans niet een van de “gemeentelijke ambassadeurs”. Op een doordeweekse dinsdag toont de Rodenbachstad het best wat haar het nauwst aan het hart ligt. Met name : haar imago als winkelstad. De wekelijkse markt loopt zwart van het volk en een sappig West-Vlaams weerklinkt in de acht commerciële straten. Het centrum ligt er opvallend “netjes” bij. “Als ik met toeristen een dagje onze regio uit de doeken doe, hoor ik keer op keer dat onze stad zo gezellig is,” lacht Ferdy Callewaert, hoofd van de dienst toerisme.

De vierde stad van West-Vlaanderen beschikt echter nog over andere troeven. Zo kan ze zich gelukkig prijzen met de tweede grootste fruit- en groenteveiling van het land, ze beschikt over een actieve binnenhaven en ze herbergt enkele nationaal gekende ondernemingen. Carrosseriebedrijf De Jonckheere, brouwerij Rodenbach of nog uitgeverij Roularta om er maar enkele te noemen. Last but not least kan de “Wieg van de Blauwvoeterie” een positieve bevolkingsbalans voorleggen : de laatste 10 jaar kwamen er 2000 inwoners bij. Roeselare fuseerde in 1964 met Beveren en in 1976 met Rumbeke en Oekene, en telt anno 1996 goed 53.000 inwoners. Cultuurbeleving kreeg tot voor kort niet echt veel kans. In april 1997 komt hier na twintig jaar verandering in met de opening van het cultureel centrum “De Spil”. Een project waaraan een prijskaartje van een half miljard hing.

Kortom : in Roeselare weet men wat men wil. Een vaststelling die eveneens van toepassing is voor de plaatselijke ruimtelijke ordening, zo leert een gesprek met Schepen Joseph Vanoverberghe (CVP), sedert 1976 ononderbroken bevoegd voor openbare werken, ruimtelijke ordening en verkeer. Hij beschikt over een jaarlijks budget van zowat 600 miljoen. “Bij mijn aantreden waren de Gewestplannen onderhevig aan een openbaar onderzoek. Prioritair was dat de ontsluiting van de stad erin geschreven werd. Zo moest er een vlotte aansluiting komen met de A17 Kortrijk-Brugge en moest er een volwaardige ring uitgebouwd worden.”

GEGEERDE ONTSLUITING.

Anno 1996 is aan deze doelstellingen (bijna) voldaan. De ring nadert de fase van de voltooiing. Onlangs werd begonnen met de aanleg van het gedeelte tussen de Bruggesteenweg en de brug over de spoorlijn. De uitvoering van de allerlaatste fase zou ingeschreven worden op het investeringsprogramma van 1999. Bovendien beschikt de Rodenbachstad over drie aansluitingen op het nationale wegennetwerk.

De zogenaamde “Kanaalaansluiting” leidde tot de ontwikkeling van de industriezone “Haven”. Dit terrein werd in 1970 bouwrijp gemaakt als tweede industrieterrein na de zone nabij Beveren die in 1965 boven de doopvont werd gehouden. De zone Haven bleef er echter verlaten bijliggen tot de ontsluiting van het gebied met de A17 begin jaren tachtig werkelijkheid werd.

Momenteel wordt de laatste hand gelegd aan de ontwikkeling van twee nieuwe bedrijventerreinen, met name de oude Phillips-terreinen bij Beveren (16ha) en de zone Haven 2 (15ha). “Roeselare had nood aan nieuwe bedrijventerreinen,” legt Johan Dhoest, directeur van de intercommunale WIER uit. “Al onze andere zones waren quasi volledig bezet. Trouwens, er zijn al 15 gegadigden voor onze twee nieuwe terreinen komen opdagen. De prijzen liggen er om en bij 1050 à 1100 frank per m².”

IN DE BAN VAN DE RING.

De ontwikkeling van de industriegebieden werd in de beginfase van dichtbij gevolgd door het stadsbestuur dat er niet voor terugdeinsde om woonreservegebied om te toveren tot handelszone. Schepen Vanoverberghe : “Reeds bij de uitwerking van het Gewestplan legden we de nadruk op een concentratie van de stedelijke ontwikkeling binnen de ring. In het buitengebied wilden we de open ruimte zo goed mogelijk beschermen, zonder de traditioneel gegroeide clusters van de baan te schuiven. In het gewestplan werden veel woonuitbreidingsgebieden voorzien. Begin jaren tachtig kwam er echter met minister Akkermans een nieuwe trend. De BPA’s werden aanzien als een te omslachtige procedure en er werd geopteerd voor een nieuw beleidsinstrument, met name de structuurplannen. Roeselare was een van de gemeenten die als pilootstad fungeerden. In het kader van dit initiatief werden een aantal woonreservegebieden herkleurd tot handelszone. Zij werden onder meer aangewend om de uitbouw van de veiling, de bouw van een nieuw sport- en recreatiecentrum en de uitbreiding van de industriezone aan de binnenhaven op te vangen.”

APA-PRIMEUR.

Deze ad hoc aanpassingen bleken niet te volstaan. In 1987 nam Roeselare het initiatief om zijn gewestplan aan te passen. Uiteindelijk werd er geopteerd voor een Algemeen Plan van Aanleg dat na drie openbare onderzoeken en heel wat studiewerk goedgekeurd werd. Daarmee werd Roeselare de eerste Vlaamse gemeente die zich op een APA kon beroepen. “Bij ruimtelijke ordening moet je steeds tien tot twintig jaar vooruitkijken”, onderstreept Joseph Vanoverberghe. “Een van de grootste wijzigingen was dat we extra gronden aan de industrie ter beschikking stelden. Ook de wijken in de buitencentra kregen iets meer speling. Hiertegenover stond dat we in de landelijke zones de opvulregel totaal afschaften. Bovendien maakten we een inventaris van onze meest waardevolle natuurgebieden en keken we vooruit naar de creatie van groene longen. De kleiputten waar er gestort wordt, worden zo stuk voor stuk aangekocht en tot bos omgetoverd. In de toekomst moet dit aanleiding geven tot een groene zone van 75ha.”

De herziening van het Gewestplan kwam neer op een negatieve balans voor de woongebieden. Zorgde dit niet voor problemen ? “De ruimte die voorzien is voor huisvesting volstaat. Het stadsbestuur investeert veel in stadsinbreiding. Ook de promotoren hebben nu de neiging om zich meer te richten op kleinere locaties waar er weer rijwoningen gebouwd worden. De rem die we ingebouwd hebben op de uitbreidingen aan de rand, heeft immers zijn weerslag op de prijzen,” legt schepen Vanoverberghe uit. Hij benadrukt dat de openbare besturen in deze context verplicht op de markt aanwezig moeten zijn met een aanbod bouwgronden. Daar waar de openbare besturen aan 1600 frank per m² kunnen verkopen, vraagt de privé al snel 2000 tot 2500 frank per m². “De prijsevolutie laat zijn sporen na op de gemiddelde perceeloppervlakte en de bouwdichtheid. Vroeger hadden de mensen al snel een bouwgrond van 600 à 800m². Iedereen viel bovendien voor open bebouwing, zodat er slechts 15 woningen per ha gebouwd konden worden. Nu wordt er meer gewerkt met blokken van 2 tot 4 woningen. De bouwdichtheid bedraagt in dit geval zowat 35 à 40 woningen per ha”, vervolgt de schepen.

WOONHERINNERINGEN.

Zijn twintigjarige ervaring laat hem toe om af en toe in de geschiedenis te duiken om er concrete voorbeelden op de vissen. Zo herinnert hij zich dat de openbare besturen in de jaren zeventig de verkavelingsgronden van het Groen Park voor 150 frank per m² van de landbouwers konden kopen. Halverwege de jaren tachtig moest er al 250 à 300 frank per m² neergeteld worden voor de toekomstige verkaveling Klokkeput, terwijl begin de jaren ’90 een som van 400 tot 450 frank per m² op tafel gelegd moest worden. Anno 1995 werden de gronden in Beveren gekocht voor 600 frank per m². “Deze terreinen moeten dan nog uitgerust worden. Geen wonder dat de bouwgronden zo een prijsetiket kennen dat evolueerde van 700 frank per m² voor de Klokkeput tot 1600 frank per m² voor Beveren,” haalt Joseph Vanoverberghe aan. Een extraatje voor de liefhebbers van cijfers. Jaarlijks krijgt het stadsbestuur van Roeselare zowat 250 tot 300 bouwaanvragen binnen, terwijl 150 renovatiedossiers op de bureaus belanden.

Op appartementsvlak kende Roeselare zijn boom in de golden sixties. Vooral in de kerngebieden piept de hoogbouw af en toe boven. “Tien jaar geleden werden er enorm veel appartementen gebouwd. De markt stagneerde daarna. De laatste drie jaar zijn we opnieuw in een productieve periode terechtgekomen.” In de nabije toekomst wordt zo het 3 ha grote domein van de familie Depoortere omgetoverd tot appartementen. Ook de oude Spinnerijen aan het Spaarbekken krijgen een appartemententoekomst voorgeschoteld.

QUASI ONBESTAANDE BUREAUMARKT.

De vierde West-Vlaamse stad kan zich niet beroepen op een volwaardig bureaupatrimonium. De optimisten hopen dat de stationsomgeving in de toekomst administratieve activiteiten zou aantrekken. Hiertoe werd een BPA opgemaakt. Zo onbeduidend Roeselare is op kantoorvlak, zo prominent is het inzake commercieel vastgoed. De topper blijft ontegensprekelijk de Ooststraat waar de grote ketens de lokale boetieks verdrongen. Naast deze topligging willen ook de Markt, de Noordstraat, de Zuidstraat, de Manestraat, de Wallenstraat, de Ardooisesteenweg, het Stationsplein en de Sint-Amandsstraat hun imago als winkelstraat vestigen. In 1984 werd begonnen met een stapsgewijze verfraaiing en renovatie van deze winkelassen. Een werk van lange adem dat onlangs met champagne beklonken kon worden. Ook in de periferie worden winkelinspanningen geleverd. De grootste koopjeslokker is ongetwijfeld het (driedelige) shoppingcentrumpje “Mammoet”.

INKOOPSTAD.

Winkelvastgoedspecialist Boris Van Haare van Healey & Baker geeft toe dat dit provinciestadje het op commercieel vlak vrij goed doet. “De winkelmarkt kon ondanks de crisis standhouden. De Ooststraat kan rekenen op een vrij goede vraag. Het beste gedeelte loopt van Kruidvat tot de C&A. De investeerders hebben wel een voorkeur voor de linkerkant van de straat als je vanaf de markt komt.” Het rendement van een winkelpand in Roeselare ligt om en bij de 7 tot 7,25 procent. De huurprijzen voor topliggingen schommelen tussen 14.000 en 17.000 frank per m² per maand voor een pand tussen de 100 en de 200m². Prijzen die lang niet slecht zijn voor een provinciestad. Boris Van Haare : “Vroeger lagen de prijzen in Kortrijk zowat een derde boven die in de Rodenbachstad. Nu liggen ze ongeveer gelijk.”

Evelyne Hens

ROESELARE De stad van Rodenbach was een pionier inzake ruimtelijke planning.

SCHEPEN JOSEPH VANOVERBERGHE We investeren veel in stadsinbreiding.