Honderdduizend klanten, moet je die elke dag verdienen? Niet noodzakelijk. Start een zaak op een plek waar altijd klanten komen. Zoals in het Brusselse Zuidstation, bijvoorbeeld.
Half augustus, het middaguur. Het gekletter van kofferwieltjes galmt door het centrale gangpad van het Brusselse Zuidstation. Zomerse vakantieluiheid overheerst, reizigers zetelen lang uitgestrekt aan de tafeltjes van de cafés. Nauwelijks zakenlui, hoofdzakelijk losjes geklede toeristen met propvolle rugzakken en daarop de rolmat gegord.
La gare du Midi onderging het voorbije decennium een merkwaardige metamorfose. Liefst 161 miljoen euro stak de NMBS in de verbouwing en de omvorming tot een nationaal en internationaal knooppunt. Volgens de NMBS genereren die internationale lijnen, met vooraan Eurostar en Thalys, dagelijks 20.000 reizigers. Een leger van 80.000 binnenlandse pendelaars dikt dat cijfer verder aan.
De NMBS als winkeleigenaar
In tegenstelling tot de slogan van een Belgische grootgrutter, moet je die 100.000 dagelijkse klanten nauwelijks verdienen. De NMBS ontwikkelde in het kielzog van die natuurlijke toestroom een heus winkelcentrum in het station. Want de spoorwegen willen toch zo graag een deel van die 161 miljoen euro terugverdienen.
In april 1997 openden de eerste vernieuwde winkels hun deuren. Vandaag zijn er zestig, waarvan beheer en commercialisering het werk zijn van de NV Euro Immo Star. Het filiaal van de NMBS is een dochter van de NV Eurostation, die voor de spoorwegmaatschappij de gronden in de omgeving van de stations beheert en commercialiseert. Euro Immo Star haalde in het boekjaar 2003 een omzet van 5,5 miljen euro, een bedrijfswinst van 18.000 euro en een operationele cashflow van 60.000 euro. Tot de kleine, verzelfstandigde cel met elf werknemers, behoort onder meer Thierry de Limburg Stirum, de juridische en commerciële directeur van Euro Immo Star.
“In 1992, bij de start van de bouwwerken voor de Eurostar, was er veel scepsis over het winkelcentrumconcept. Critici zeiden ons dat pendelaars nooit zouden kopen. Onze plannen zouden absurd zijn. Wel, die waren dus flagrant mis. Pendelaars kopen wel degelijk.”
De NMBS haalde de mosterd bij luchthavens. Diversificatie, een goede mix, en standing werden de slagwoorden. “We willen een zo breed mogelijke waaier aan diensten en producten,” zegt Thierry de Limburg Stirum. “Je vindt bijna alles. Een vierde is voeding. Maar we hebben ook kledij, een stomerij. Binnenkort ook een kapper en een brillenwinkel. En we willen exclusieve merken.” Grote merknamen zijn inderdaad prominent aanwezig. Belgian Sky Shops, Esprit, Exki, Häagen Dazs, Planet Parfum, Quick, Yves Rocher.
Een winkelcentrum in een station? Ongelooflijke kans, schitterend idee, de succesformule voor de toekomst. Dat antwoorden diverse kenners van het wereldje van de Belgische winkelcentra. Je moet winkels hebben in een omgeving waar veel mensen komen. En in trein-, metrostations en luchthavens passeren heel veel mensen. Mensen nemen steeds vaker de trein in plaats van de wagen. Het profiel van die mensen verandert, met steeds meer middenkaders. Die klanten stellen andere eisen. Die willen andere treinen, maar ook boodschappen doen in het station. Sommige consumenten leven gehaast. In zo’n omgeving worden impulsaankopen erg belangrijk. Want bij regenweer wil iedereen plots een paraplu. Anderen hebben tijd, terwijl ze wachten op de trein.
Neem nu de reiziger van de Thalys, die aan de balie van Air France incheckt voor een langeafstandsvlucht. Die kan soms een uur, anderhalf uur gaan shoppen. En de daarbij horende vakantiestemming verhoogt nog de prikkel tot consumptie. Die internationale dimensie van het Zuidstation maakt bovendien dat er nauwelijks conjuncturele schommelingen zijn. In de zomermaanden verdwijnen de pendelaars. Maar dat wordt gecompenseerd door meer buitenlandse toeristen.
Toch is dit type van winkelcentra totaal niet vergelijkbaar met shoppingcentra zoals in Wijnegem of Sint-Lambrechts-Woluwe. Het assortiment daar is veel ruimer. Je moet er met allerlei acties verkeer op gang trekken, terwijl een station een natuurlijke toeloop heeft. Naar Wijnegem ga je voor het plezier, in het station ben je meestal voor je werk. In Wijnegem wil de winkelier zo lang mogelijk zijn klanten behouden In het Zuidstation is snelheid het devies. Een doorsnee klant verlangt het hoognodige in 15 tot maximaal 20 minuten.
Omzetcijfers: maal vijf?
De winkeluitbaters geloven in het concept. Bijna alle ruimtes zijn verhuurd, in het najaar openen enkele nieuwe zaken. De huurprijs bedraagt gemiddeld 500 euro per vierkante meter per jaar. Het gespecialiseerde makelaarsbureau Wakefield noemt dat nogal duur. Zeker voor een kledingzaak met vele vierkante meters. Want de meeste klanten komen er niet voor het plezier, maar ze grissen gauw wat kleinigheden mee.
De huurprijzen in België schommelen tussen 650 en 1500 euro per vierkante meter. De Meir in Antwerpen en de Nieuwstraat in Brussel steken daarbij in de topcategorie. “Wij vinden die huurprijs tamelijk hoog,” antwoordt Thierry de Limburg Stirum. “Bovendien is die huurprijs een minimum. De handelaars betalen op basis van hun omzet een percentage als huurprijs. Als dat percentage hoger is dan het bedrag van de minimumhuur, wordt er bijbetaald. Sinds de opening van de nieuwe galerij in april 1997, is de omzet vervijfvoudigd. Dus mag je stellen dat ook de huurprijs is vervijfvoudigd.”
Of die omzetcijfers effectief zijn vervijfvoudigd, is nauwelijks verifieerbaar. Slechts weinig uitbaters publiceren immers hun omzetcijfers, blijkt uit een analyse van de balanscijfers, op basis van de financiële informatieverschaffer Graydon. Het merendeel van de winkeliers geeft alleen de brutomarge, dus het verschil tussen aankoop en verkoop. Die brutomarge stijgt zelden uit boven een half miljoen euro. Dat wordt vaak een hels karwei, gezien de vele voltijdse werknemers. Want de lange openingsuren in een station – minimaal van 8 tot 20 uur – leiden onvermijdelijk tot hoge personeelskosten.
Eén van die opvallende werkgevers met veel personeel is de groep Lino, en zijn gedelegeerd bestuurder Emmanuel Visart de Bocarmé. De groep is sterk present in het station met een tiental winkels, opgesplitst onder diverse vennootschappen. Daarbij steken nogal wat sterke merknamen, zoals Spector, Quick, Sockies en een rits cafés. Of GB Express. De voedingswinkel schuilt onder de NV Lino Market. Er schuiven voortdurend klanten aan, die worden bediend door 22 werknemers. Winkels van klein formaat op locaties met veel voorbijgangers zijn immers in opmars. Toch bedroeg de brutomarge in het recentst gepubliceerde boekjaar 2002 slechts 426.618 euro. Lino Market boekte bedrijfsverlies, bij een dalende cashflow. “Lino Groep kiest voor snelle afschrijvingen,” verklaart Emmanuel Visart de Bocarmé. Die zich overigens erg tevreden toont over de activiteiten in het Zuidstation. “We zijn nu vijf jaar bezig en goed op weg. Maar in het begin was het moeilijk. Vooral de grote merknamen overtuigen was een hele karwei.”
Maar die grote merknamen en hun ketens mogen niet klagen. Ze publiceren geen afzonderlijke balansen, maar de cijfers van bijvoorbeeld Yves Rocher, Häagen Dazs, Belgian Sky Shops en Esprit zijn uitstekend. Belgian Sky Shops dweept geregeld met het internationale karakter van het Zuidstation. Chocolade en andere pralines doen wonderen bij de reizigers van Eurostar en Thalys. In de week van 14 juli kregen de Franse reizigers een extra doosje pralines in de kleuren van de Franse vlag. De keten is vooral gekend voor zijn winkels op luchthavens.
“De klanten zijn vergelijkbaar,” antwoordt commercieel directeur Marc Leemans. “Veel zakenmensen, die betalen met kredietkaarten, met een hoger dan gemiddeld aankoopgedrag. Als het luchtverkeer naar Londen daalt, vangen we de daling van die reizigers op via de passagiers van Eurostar. Met succes, want de omzet is hoger dan we aanvankelijk hadden begroot.” Niet moeilijk met die onweerstaanbare Belgische pralines…
Wolfgang Riepl
Sinds de opening van de nieuwe winkelgalerij in Brussel-Zuid zijn de huurprijzen er vervijfvoudigd.
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier