Eindelijk wat afkoeling

De stijgingen van de prijzen voor bestaande appartementen in Brussel zijn de afgelopen maanden afgezwakt. De markt keert terug naar een zekere normaliteit. Sint-Joost-ten-Node biedt het hoogste rendement.

Uit de vorige twee prijsanalyses van de Vastgoedgids bleek dat de prijzen in een tiental Brusselse gemeenten onevenredig sterk waren gestegen, met meer dan 10 procent. Volgens de laatste cijfers van het vastgoedanalysebureau de Crombrugghe & Partners waren de prijsstijgingen tussen april 2021 en april 2022 veel gematigder. Alleen in Evere, Vorst, Anderlecht, Jette en Laken waren er nog opstoten van meer dan 6 procent. In gemeenten als Etterbeek (+1%), Elsene (+0,7%) en Oudergem (+0,7%) zien we een stabilisering. In Brussel-Stad (-3,1%), Watermaal-Bosvoorde (-0,9%) en Sint-Joost-ten-Node (-0,5%) zijn ze zelfs gedaald. Het valt nog te bezien hoelang die rustperiode aanhoudt. Gezien het geringe aanbod van nieuwbouw, kunnen investeerders hun oog laten vallen op de markt van de bestaande flats.

De prijzen blijven het hoogst in Elsene: gemiddeld 600.000 euro. Met een gemiddelde oppervlakte van 134 m2 zijn daar ook de ruimste appartementen in het gewest te vinden. Sint-Pieters-Woluwe (470.000 euro, 112 m2), Ukkel (472.000 euro, 125 m2), Etterbeek (420.000 euro, 111 m2) en Oudergem (397.000 euro, 106 m2) volgen.

Het meest betaalbaar zijn ook nog altijd de gemeenten in het noorden van Brussel, alsook Molenbeek. Daar zien we ook jaarlijks een aanzienlijke prijsstijging. Hetzelfde geldt als we kijken naar een periode van drie jaar.

Het grootste aanbod zien we in Brussel Stad en Elsene (1.567 en 1.050 advertenties). In de helft van de Brusselse gemeenten staan niet meer dan 300 appartementen te koop.

Dalende huren

De huurmarkt verrast met dalende huurprijzen in bijna alle gemeenten. De sterke stijging van de inflatie zou die cijfers echter weer omhoog moeten duwen.

Veertien gemeenten overschrijden nu de gemiddelde huurprijs van 1.000 euro (voor een flat van 80 m2). De hoogste prijzen zijn te vinden in Elsene (1.280 euro), Oudergem (1.270 euro), Brussel Stad (1.250 euro) en Evere (1.240 euro). Die laatste gemeente is een van de weinige waar de huurprijzen de opwaartse tendens van de laatste jaren hebben voortgezet.

Molenbeek, Jette en Laken hebben de meest betaalbare huurprijzen. De Crombrugghe & Partners analyseert de markt op basis van een referentiehuurprijs voor een flat van 80 vierkante meter, om een objectieve vergelijking mogelijk te maken. Om de werkelijke markthuur te verkrijgen, moeten we kijken naar de werkelijke oppervlakte van de flats die te huur staan. Dan zijn de hoogste huurprijzen te vinden in Sint-Gillis (1.880 euro voor een gemiddelde oppervlakte van 130 m2), Elsene (1.776 euro voor 111 m2) en Ukkel (1.573 euro voor 116 m2).

Het beste rendement bieden Evere (4,85%) en Anderlecht (4,7%). In de meeste andere gemeenten schommelt het rendement tussen 3,5 en 4 procent. De gemeenten in het zuiden van Brussel leveren de laagste rendementen op.