‘Effect op de prijzen valt moeilijk te voorspellen’

De Vlaamse regering heeft in haar Septemberverklaring een hervorming van de woonfiscaliteit aangekondigd. Ze wil de drempel verlagen voor mensen die een eerste eigendom kopen. Maar zoals altijd zit de duivel in de details.

De aangekondigde hervorming van de verkooprechten heeft een impact op verschillende groepen mensen. Ten eerste zijn er de jongeren die voor het eerst een huis of een appartement kopen om erin te wonen, ook wel de starters genoemd. Ten tweede zijn er de mensen die al een eigendom hebben, maar liever verhuizen omdat hun woning niet langer aan hun noden voldoet. Ten derde zijn er de mensen die vastgoed kopen als belegging: de investeerders. Voor elk van die drie groepen zijn de effecten anders.

1. Starters

Vanaf 1 januari 2022 betaalt u bij de aankoop van uw enige eigen woning 3 procent registratiebelasting in plaats van 6 procent. Voor John Romain, de oprichter van het adviesbureau Immotheker Finotheker, is het duidelijk: “Voor jongeren kan de halvering van de registratierechten – officieel de verkooprechten – het verschil maken tussen genoeg eigen middelen hebben of niet.” Het maakt daarbij niet uit of de vastgoedprijzen dalen of stijgen.

Geert Goeyvaerts, vastgoedeconoom aan de KU Leuven, legt uit dat u niet kunt lenen om de verkooprechten te betalen, maar dat u wel de waarde van uw woning bijna volledig kunt lenen. “Jonge mensen die nog maar weinig gespaard hebben, kunnen die duizenden euro’s niet opbrengen. Vooral de jongelui die geen sponsoring van hun ouders krijgen, zullen het gemakkelijker hebben om een eigen woning te kopen door de lagere belasting bij de aankoop.”

Wie binnen de vijf jaar na de aankoop een ingrijpende energetische renovatie doet of een sloop gevolgd door een heropbouw, kan de registratierechten voor de enige eigen woning doen zakken van 3 naar 1 procent. Het verschil met de standaardregistratierechten was tot nu toe kleiner: 5 in plaats van 6 procent.

Bij de afschaffing van het klein beschrijf in juni 2018 werd een vermindering van de registratierechten ingevoerd voor de enige eigen bescheiden woning. Concreet gaat het om woningen met een maximale aankoopprijs van 200.000 euro, of 220.000 euro in de Vlaamse rand rond Brussel of in een van zestien kernsteden. Ook na 1 januari 2022 blijft die vermindering bestaan, al halveert ze wel van 5600 naar 2800 euro, “evenredig met de verlaging van het tarief”. Voor bescheiden woningen die een ingrijpende energetische renovatie krijgen, zakt de vermindering van 4800 naar 960 euro.

2. Beleggers

De registratierechten bij de aankoop van elke andere dan de enige eigen woning stijgen van 10 naar 12 procent. Er is alleen een uitzondering voor landbouwgronden en natuurgebieden, waarvoor het tarief van 10 procent behouden blijft. “In Toronto is onlangs bestudeerd wat een verhoging van de verkooprechten voor iedereen betekent. Het aandeel van de investeerders in de aankopen bleek daardoor te stijgen”, vertelt Geert Goeyvaerts. Een stijging van de verkooprechten voor investeerders en een verlaging van de verkooprechten voor starters kan ervoor zorgen dat er minder in vastgoed wordt geïnvesteerd. “Het aandeel van de investeerders op de Belgische vastgoedmarkt wordt overschat. We hebben de transacties in België ooit gekoppeld aan de database van MyRent (de app van de overheid om huurcontracten te registreren, nvdr), om uit te vissen hoeveel vastgoed er gekocht en vervolgens verhuurd wordt. Voor huizen kwamen we uit op 3 à 4 procent, wat in lijn ligt met studies uit het buitenland. Voor appartementen konden we die oefening niet maken.”

Johan Van Gompel, de hoofdeconoom van KBC, is er niet zeker van dat de verhoging van de registratierechten van 10 naar 12 procent voldoende is om de investeerders af te schrikken. “De kans is reëel dat de rente nog lang op een vrij laag niveau blijft, en dat is een dominante factor in de beslissing van investeerders om vastgoed te kopen.” Hij verwacht dit jaar een prijsstijging van 5,5 procent en volgend jaar een van 2,5 à 3 procent. Hij verwacht dat “de dynamiek van de prijsstijging” zal afzwakken, maar houdt bij zijn voorspelling ook rekening met andere factoren, zoals de rente, die wat omhoogkruipt, en de demografische evolutie. “De komende jaren komen er naar verwachting elk jaar 0,5 procent gezinnen en dus vraag naar woningen bij. Dat is een iets minder sterke stijging dan de voorbije vijf à tien jaar.”

Van Gompel voegt er nog aan toe: “Vooral de investeerders zijn actief gebleven tijdens de covid-19-crisis en hebben de prijzen nog opgedreven. De gezinnen die op zoek waren naar vastgoed om in te wonen, hebben een tijd geen woningen kunnen bezichtigen. De onzekerheid over het inkomen en de tijdelijke werkloosheid hebben een tijdlang tot minder transacties geleid. Er is een inhaalbeweging ingezet in de tweede helft van 2020 en in 2021. Het voorbije anderhalf jaar is het daardoor moeilijk te zeggen wat de drijvende krachten achter de vastgoedmarkt waren.”

3. Verhuizers

De meeneembaarheid van de registratierechten wordt afgeschaft met ingang van 1 januari 2024. Die meeneembaarheid hield in dat u het verkooprecht dat u had betaald op een vorige woning, in mindering kunt brengen bij het verkooprecht dat u op een volgende woning moet afdragen, met een maximum van 13.000 euro. Tot en met 31 december 2023 krijgen kopers de keuze tussen de nieuwe tarieven van 3 of 1 procent, maar dan kunnen ze geen gebruik maken van de meeneembaarheid, of de oude tarieven van 6 en 5 procent, met meeneembaarheid. Ook het hogere tarief van 12 procent voor vastgoedbeleggers kan nog twee jaar gecombineerd worden met de meeneembaarheid.

“De telefoon stond roodgloeiend”, laat John Romain weten. “De impact op de aankoop van een huis is duidelijk voor wie nog geen eigendom heeft, maar wat als je er wel al een hebt en dat verkoopt? Zo’n 15 procent van de kopers bij Immotheker Finotheker bevindt zich in die situatie.” Daarom berekende Immotheker Finotheker het exacte bedrag waarbij de halvering van de registratierechten interessanter wordt dan de meeneembaarheid. Dat ligt vrij hoog: 433.333 euro.

Wie minder betaalt dan 433.333 euro, kiest het best voor de meeneembaarheid; wie meer betaalt, kiest daarentegen beter voor de nieuwe registratierechten. En vanaf 2024 zijn enkel de kopers die meer dan 433.333 euro neertellen voor de enige eigen woning, beter af met het nieuwe dan met het oude systeem.

Johan Van Gompel vindt de afschaffing van de meeneembaarheid in contradictie met de verlaging van de registratierechten. “We hebben net meer mobiliteit op de woon- en arbeidsmarkt nodig”, vindt hij. Het gaat dan bijvoorbeeld om gezinnen waarvan de kinderen het huis uit zijn en het huis te groot is geworden. “Ons vastgoedpatrimonium wordt niet optimaal benut, omdat veel mensen blijven wonen in woningen die niet meer aangepast zijn aan hun noden.”

Ook Geert Goeyvaerts vreest een negatief effect op de woonmobiliteit, maar minder op de arbeidsmobiliteit. “Als mensen die willen verhuizen daarbij gehinderd worden, kan dat een enorme impact hebben op onze welvaart.”