In de eerste tien maanden van 2018 zijn in ons land 23.844 vergunningen uitgereikt voor nieuwe residentiële gebouwen. Sinds 2007 lag het aantal vergunningen voor renovaties doorgaans hoger dan dat voor nieuwbouw. In de laatste maanden waarover statistieken bekend zijn, was nieuwbouw weer iets populairder dan renovatie.
...

In de eerste tien maanden van 2018 zijn in ons land 23.844 vergunningen uitgereikt voor nieuwe residentiële gebouwen. Sinds 2007 lag het aantal vergunningen voor renovaties doorgaans hoger dan dat voor nieuwbouw. In de laatste maanden waarover statistieken bekend zijn, was nieuwbouw weer iets populairder dan renovatie. De consumenten hebben de keuze tussen een waaier aan formules, van sleutelklaar tot doe-het-zelven. "Welke formule het meest geschikt is, hangt af van de persoonlijke voorkeur van de bouwer en van de vraag of de bouwer al een bouwgrond heeft of niet", zegt Anja Larik, directie- en economisch adviseur van de Bouwunie. Ze merkt wel op dat doe-het-zelven bij nieuwbouw niet meer zo vanzelfsprekend is. "De normen waaraan een nieuwe woning moet voldoen, zijn de jongste jaren veel strenger geworden. We evolueren naar energieneutrale woningen. Daarvoor zijn vooral de isolatie, de ventilatie en technieken voor hernieuwbare energie, zoals een warmtepomp en zonnepanelen, belangrijk." Projectontwikkelaars die in één keer een hele verkaveling neerplanten, zijn vandaag de dominante spelers, volgens Marnik Dehaen, de voorzitter van de Orde van Architecten. "De open ruimte wordt steeds minder aangesneden. Bouwgrond is schaars en duur. Een aantal slimmeriken is bouwpercelen beginnen te kopen en te splitsen. Door meer eenheden te creëren, maken ze nieuwbouw weer meer betaalbaar. Maar zo'n woning maakt deel uit van een groter geheel en de keuzevrijheid voor de consument is dan heel beperkt." "Ongeacht of mensen zo veel mogelijk uit handen willen geven of zo veel mogelijk zelf willen doen, is het belangrijk dat iemand de coördinatie op zich neemt, het budget in de gaten houdt en de werken op elkaar afstemt", zegt Larik. "In de meeste gevallen is dat de architect, maar het kan ook een algemene aannemer zijn. Belangrijk is dat je met die coördinator een goede relatie hebt." Sinds 1939 is architect een beschermd beroep. "De bedoeling van de wetgever was dat de architect de consument zou beschermen. Daarom is er een duidelijke scheiding tussen de architect en de aannemer. De architect moet vermijden dat er problemen opduiken met de stabiliteit van de constructie en voorkomen dat er ongevallen gebeuren", legt Marnik Dehaen uit. Op de website van de Orde van Architecten kunt u nakijken of een architect geregistreerd en verzekerd is. Vooraleer u met iemand in zee gaat, checkt u het beste of de architect zijn opleiding en zijn stage tot architect heeft afgemaakt. Daarmee weet u nog niet hoe die architect te werk gaat of welke dienstverlening u mag verwachten. Dehaen: "Het wettelijke minimum is het ontwerp van de woning en de controle op de bouw. Er zijn architecten die enkel het ontwerp en de controle voor hun rekening nemen, maar er zijn er ook die alles doen wat de bouwheer van hen verlangt, tot het tuinontwerp, het interieur en het meubelontwerp toe. Er zijn architecten die offertes van aannemers opvragen, vergelijken, opvolgen, en zorgen dat de werken op elkaar aansluiten en dat het budget niet overschreden wordt." Om ervoor te zorgen dat uw verwachtingen niet te hoog of te laag liggen, is het aan te raden dat u een eerste, vrijblijvend gesprek met de architect hebt. Dehaen: "Hoor rond bij buren, vrienden en familie of ze een goede architect kennen. Kijk op de website van de architect met wie je wilt werken. De meeste architecten zijn bereid uit te leggen hoe ze te werk gaan, zonder dat ze daarvoor een factuur opsturen. Ideaal krijgt u ook een overzicht van elke taak die hij op zich neemt en hoeveel hij als loon vraagt voor die taak." C2O Architects, het architectenbureau van Dehaen, legt de klanten een vrij gedetailleerde spreadsheet voor met alle prijzen per takenpakket. "Ik kan alleen spreken voor ons bureau. Iedere architect kan vrij vragen wat hij wil. Bij ons moeten de klanten voor het ontwerp en de controle van een nieuwbouw rekenen op een kostenplaatje van ongeveer 7 procent van de prijs van de woning. Voor de volledige coördinatie en planning komt daar nog eens 2 à 3 procent bij. Als je die coördinatie aan een extern bureau geeft - want die bestaan ook - betaal je meestal meer. De architect kent het dossier door en door en kan die taak efficiënter aanpakken dan eender wie." Zelfs als u weet hoeveel een architect vraagt voor elke deeltaak, kunnen er grote verschillen in de dienstverlening zijn. "Vroeger tekenden architecten hun plannen op kalkbladen", brengt Dehaen in herinnering. "Vandaag kan een plan twee- of driedimensionaal zijn, met weinig of veel details. Een architect kan 80 uur aan een ontwerp zitten, of 600 uur. Hoe gedetailleerder het plan, hoe minder fouten er bij de uitwerking zullen gebeuren." Dehaen wijst erop dat de onafhankelijkheid van de architect in het gedrang kan komen bij firma's die sleutelklare woningen afleveren. Zulke bedrijven werken vaak met eigen architecten. "Er zijn architecten die op het kantoor van een bouwonderneming werken. Zij mogen soms niet eens op de werf komen om de controle op de bouwwerken uit te oefenen, waartoe ze wettelijk verplicht zijn. Ik ben ooit door een klant ingehuurd om een controle uit te voeren op een werf van een firma die sleutelklare woningen bouwt. De plafonds waren lager dan in het lastenboek, de spanten minder dik, enzovoort. Sommige ondernemingen zijn te veel op winst uit. Pas op, er zijn ook heel wat degelijke firma's." Een architect is tot tien jaar na de oplevering aansprakelijk en heeft er alle belang bij de controle op de kwaliteit van de bouwwerken ter harte te nemen. Als een gebouw later instort, is de architect verantwoordelijk. "Die sleutelklare woningen zullen dus niet instorten", voegt Dehaen toe. "Maar als de klant één aanspreekpunt wil, kan hij evengoed een onafhankelijke architect of een onafhankelijk architectenbureau in de arm nemen." Er zijn ook gespecialiseerde bouwbedrijven, zoals Blavier, waar een consument met een eigen architect welkom is voor de bouw van een sleutelklare woning. Zodra de bouwformule gekozen is, begint de zoektocht naar een of meer aannemers. Weinig bouwheren controleren de kredietwaardigheid van hun aannemers. Als u dat wel doet, kan dat later onheil voorkomen. Een faillissement van een aannemer tijdens de bouwwerken veroorzaakt veel vertraging en kopzorgen. "Ik ben verbijsterd hoe lichtzinnig mensen een aannemer kiezen", stelt Wouter Neven, vastgoedadvocaat van het kantoor Lydian. "Ze schrijven soms enkele aannemers aan voor de bouw van een huis of een grote renovatie, en kiezen dan de goedkoopste. De prijs mag niet de doorslag geven. Informeer je dus bij vroegere opdrachtgevers over de bouwtechnische kwaliteit en de stiptheid van de aannemer. En overtuig je dat zijn financiële gezondheid in orde is, want als die in gevaar komt, tuimel je mee in de problemen." Volgens Trends Business Information nam de bouwsector in 2018 met 2071 faillissementen bijna de fakkel over van de horeca als de sector die het meeste lijdt onder faillissementen. Het wemelt in de sector van de vennootschappen die opduiken en verdwijnen na een faillissement. Voorzichtigheid is geboden. Enkele vrij eenvoudige controles geven al snel een goed beeld van de financiële gezondheid van een bouwonderneming of een aannemer. "Een eerste punt is na te gaan of de bouwonderneming door de federale overheidsdienst Economie erkend is als aannemer", zegt Ludo Theunissen, hoogleraar financiële analyse aan de UGent en voorzitter van het Instituut voor Kredietmanagement (IvKM), de ledenvereniging van de kredietmanagers. De federale overheidsdienst Economie heeft een onlinedatabank met alle erkende aannemers, die iedereen kan raadplegen. Daarnaast biedt de website van de Kruispuntbank van Ondernemingen (KBO) relevante informatie. Daar kan de consument zoeken op de firmanaam, het adres of het ondernemingsnummer. Dat levert algemene administratieve gegevens over de onderneming op. Als de ondernemingsstatus op 'actief' staat, is dat een eerste goed teken, al zitten er soms ook fouten in die databank. Een volgende stap is naar de recente jaarrekeningen van de aannemer of de bouwonderneming te kijken. Die staan op de balanscentrale op de website van de Nationale Bank. "Een eerste blik op de resultatenrekening vertelt vaak veel", aldus Theunissen. "Als de onderneming de jongste twee jaar verlies heeft opgetekend, is dat een eerste signaal om voorzichtig te zijn." "Twee jaar op rij een negatieve cashflow is nog erger", vindt Pascal Flisch, analist van Trends Business Information. "Het kan zijn dat een onderneming tijdelijk verlies maakt, bijvoorbeeld door afschrijvingen op grote investeringen. De cashflow geeft beter dan de winst weer of de activiteiten van het bedrijf winstgevend zijn." De balans van een onderneming vertelt de rest van het verhaal. "De verhouding van het eigen vermogen tegenover de totale balans maakt veel duidelijk", legt Ludo Theunissen uit. "Je kunt geen exact cijfer op kleven op welke verhouding gezond is, maar het gemiddelde voor de Belgische ondernemingen ligt rond 30 procent. Als een bedrijf ver onder dat gemiddelde zit, is dat niet meteen een reden tot paniek, maar het verdient wel een bijkomende analyse. Een onderneming met een heel laag eigen vermogen zal heel moeilijk bijkomende financiering vinden. De minste tegenslag kan dan fataal zijn." Voor Pascal Flisch is een cijfer boven 25 procent gezond. "Onder nul betekent een virtueel faillissement: er zijn meer schulden dan het balanstotaal, wat het bedrijf waarschijnlijk nooit meer kan terugbetalen. Tussen 0 en 15 procent is te zwak. Die bedrijven kunnen geen krediet meer krijgen en zitten nog net met de neus boven water. Tussen 15 en 25 procent van de bedrijven zit in een overlevingsmodus. Boven 25 procent is het gezond." Voor bouwbedrijven met meer dan 50 werknemers ligt het gemiddelde op 35 procent eigen vermogen in verhouding tot de totale balans. Schulden op zich zijn geen probleem volgens Theunissen. "Schulden op lange termijn bij kredietinstellingen zijn geen slecht teken", legt hij uit. "Dat wijst op de bereidheid van banken om de firma te financieren, en die doen vooraf een aanzienlijke kredietanalyse. Veel schulden op korte termijn, zoals minder dan een jaar, kunnen een slecht teken zijn, maar dat hangt af van de sector." Flisch nuanceert. "Bedrijven moeten vooral meer activa op korte termijn hebben, zoals handelsvorderingen en voorraden, dan schulden." Vervolgens moet u nagaan of de bouwonderneming achterstallige sociale bijdragen (RSZ) of btw heeft. Als dat het geval is, staat dat bij grotere ondernemingen die een volledige jaarrekening publiceren in de toelichting. Die achterstallen kan de bouwer voor ondernemingen met personeel ook nagaan op de website checkinhoudingsplicht.be. "Als er achterstallige betalingen aan de overheid zijn, is de bouwheer verplicht die in te houden op de factuur en die door te storten aan de overheid. Er staan stevige boetes op als vennootschappen of particulieren die inhoudingsplicht niet respecteren", weet Flisch. Een laatste eenvoudig punt om een risico in te schatten, is of de jaarrekening tijdig is neergelegd bij de Nationale Bank. Dat staat vermeld op de eerste bladzijde. "De algemene vergadering moet binnen de zes maanden na de sluiting van het boekjaar plaatsvinden en de jaarrekening moet binnen de 30 dagen na de algemene vergadering zijn neergelegd", legt Theunissen uit. "Een laattijdige neerlegging kan wijzen op problemen of conflicten, bijvoorbeeld dat het heel veel moeite heeft gekost de jaarrekening op te stellen en goedgekeurd te krijgen." Volgens Trends Business Information heeft 86 procent van de in 2018 failliet gegane ondernemingen, zijn jaarrekening niet of niet tijdig neergelegd. "Als je werkt met een aannemer die tijdens een bouw of een renovatie failliet gaat, heb je brute pech", stelt Wouter Neven. "Je mag hopen dat je voorschot niet te ver uitstijgt boven de prijs van de werken die al verricht zijn. Meestal is de bouwheer het betaalde voorschot gewoon kwijt. En dan begint de miserie pas." Als aannemers over de kop gaan, kan de curator beslissen de bouw van de woning over te dragen aan een andere aannemer. Neven: "Aannemers staan meestal niet te trappelen om een werf van een failliete collega over te nemen. Vaak nemen ze ook de tienjarige aansprakelijkheid over voor eventuele fouten die de eerste aannemer heeft gemaakt. Ik heb al meermaals gezien dat een tweede aannemer het verrichte werk volledig afbreekt, om van nul aan de bouw te herbeginnen. Nog meer kosten voor de bouwheer, met andere woorden." Bij een verkoop op plan of een sleutelklare woning zijn er meer zekerheden dankzij de woningbouwwet, beter bekend als de wet-Breyne. De mate van die zekerheden hangt ervan af of de aannemer erkend is of niet. Een erkende aannemer, van wie de kredietwaardigheid geregeld wordt gescreend, moet slechts 5 percent van de aannemingssom waarborgen. Een niet-erkende aannemer of een verkoper-ontwikkelaar moet een voltooiings- of een terugbetalingswaarborgcontract afsluiten via de bank. In het eerste geval worden na een faillissement voldoende middelen ter beschikking gesteld om een andere aannemer de werken te laten afmaken. In het tweede geval krijgt de bouwheer of de koper van de woning alle betaalde sommen terug. Het voorschot bij het afsluiten van het contract mag maximaal 5 procent bedragen. Een andere belangrijke zekerheid bij de verkoop op plan is dat de koper niet betaalt voor wat nog niet is uitgevoerd. De koper moet de ontwikkelaar betalen in schijven, naargelang het bouwproces vordert. "Die financiële regelingen beperken de schade", aldus Neven. "Het faillissement van een ontwikkelaar zal altijd tot problemen leiden bij de kopers. De kosten van de verdere bouw van de woning zal de eindafrekening altijd duurder maken." Sinds 1 juli moeten aannemers van een woningbouw, net zoals architecten, verzekerd zijn voor de tienjarige burgerlijke aansprakelijkheid. Zowel de bouwheer als de architect mag vragen het verzekeringsattest voor te leggen. De wet bepaalt dat de waarde van de wederopbouw van het gebouw minstens moet zijn gedekt. Voor gebouwen die meer dan 500.000 euro waard zijn, bedraagt de minimale dekking 500.000 euro. Lichte zichtbare gebreken zijn gedekt door de oplevering. Schade bij lichte verborgen gebreken moet binnen een redelijke termijn voor de rechtbank worden aangevochten. Als de aannemer failliet gaat en het faillissement niet is afgesloten, kan de koper nog de curator aanspreken, maar de kosten van een advocaat wegen meestal op niet tegen de eventuele schadevergoeding. Die is daarenboven vaak niet recupereerbaar bij gebrek aan voldoende actief. De Vlaamse regering geeft fiscale stimulansen om de energiezuinigheid van nieuwbouwwoningen te bevorderen. Sinds 2014 moet elke nieuwbouwwoning een minimale hoeveelheid energie uit een of meer hernieuwbare bronnen halen. Hoeveel dat is, hangt af van de vloeroppervlakte. "Die eis voor hernieuwbare energie gaat hand in hand met de steeds strenger wordende E-peilnormen", stelt energieadviseur Benny Craenhals van Creatuurconsult. Het E-peil bepaalt de energieprestatie van een woning. Hoe lager het peil, hoe minder de energiebehoefte, en dus hoe beter de E-peilscore. Dit jaar moet elke nieuwbouw minstens E-40 halen, volgend jaar E-35 en in 2021 is E-30 verplicht. "Inzetten op hernieuwbare energie is een optie om dat E-peil naar beneden te krijgen", gaat Craenhals verder. Maar hij waarschuwt dat daar vaak te snel naar gegrepen wordt. "De logische aanpak bij een nieuwbouw is eerst te investeren in een robuuste duurzame bouwschil. Dat doe je met isolatie, luchtdichtheid en een energiezuinig ventilatiesysteem." Craenhals merkt dat sommige bouwers te fel de nadruk leggen op technieken om hun E-peil te drukken. "Een warmtepomp of zonnepanelen zijn kostenefficiënt om op korte termijn de E-peilpunten te laten zakken", legt hij uit. "Technieken zijn op korte termijn de snelste weg naar een behoorlijke energieprestatie, maar het E-peil is slechts een theoretisch cijfer. Technieken verouderen, terwijl robuustere maatregelen zoals isolatie en luchtdichtheid veel minder onderhevig zijn aan veroudering." Architecturale elementen zoals oriëntatie, zonwering en luchtdichte aansluitingen tussen de bouwlagen zijn even belangrijk als zonneboilers en warmtepompen. Die technieken worden fiscaal aangemoedigd. Vanaf een bepaald E-peil genieten bouwers in Vlaanderen een toekomstige korting op de onroerende voorheffing. In Wallonië en Brussel bestaat die korting niet. Vanaf E-30 geldt in Vlaanderen een korting van 50 procent gedurende vijf jaar, vanaf E-20 is er een volledige vrijstelling voor vijf jaar. Craenhals waarschuwt zich niet enkel daardoor te laten leiden. "Zodra die verworven is, heb je de korting, maar niemand weet of die volgend jaar nog geldt." "Ik sprak iemand die tien jaar geleden dankzij een warmtepomp, energiezuinige ventilatie en zonnepanelen een heel laag E-peil had gehaald. Ondertussen is er het prosumententarief. Die warmtepomp schaafde veel punten van zijn E-peil, maar blijkt in de praktijk toch heel wat te verbruiken", vertelt Craenhals. "Had hij dat budget geïnvesteerd in een passieve bouwschil, dan lag dat verbruik veel lager en zat hij nu niet met dat probleem. Een laag E-peil staat dus niet altijd garant voor een lage energiefactuur." Bij een gewone renovatie gelden allerhande premies, bijvoorbeeld voor de vervanging van ramen, of het plaatsen van dakisolatie of een nieuwe energiezuinige verwarmingsinstallatie. Voor elk van die werken bestaan verschillende premies of voordelen, zowel in Vlaanderen, Brussel als Wallonië. Met dat soort renovaties hoeft geen minimaal E-peil te worden behaald. Daarnaast is er een speciaal regime voor een zogenoemde ingrijpende energetische renovatie (IER). Daarbij moet een bouwheer de verwarmingsinstallatie vervangen en minstens 75 procent van de buitenschil van de te renoveren woning isoleren. Het minimaal te behalen E-peil is 90. Voor dat type renovaties geldt ook een korting op de onroerende voorheffing van 50 procent bij een E-peil van 90 procent, en van 100 procent bij een E-peil van 60. Een bijkomend voordeel bij renovaties is dat alles tegen een verlaagd btw-tarief van 6 procent kan gebeuren.