Een jaar zonder excessen

De vastgoedmarkt in Knokke ontsnapt niet aan de crisis. De vraag is sterk teruggevallen, maar dat betekent nog niet dat de prijzen kelderen. Tenzij misschien op de villamarkt.

Crisis in Knokke? Op het eerste gezicht valt er weinig van te merken. De luxewagens zijn er nog altijd omnipresent, er is geen leegstand in de winkelstraten en in de restaurants en op de terrasjes genieten de mensen schijnbaar volop van het leven. Of zijn die champagneglazen heimelijk gevuld met cava?

Op de plaatselijke vastgoedmarkt is de economische malaise echter wel duidelijk voelbaar. “We zijn verwend geweest”, zegt Thibault Vanden Berghe, directeur van Agence Het Zoute. “De prijsstijgingen van de jongste jaren zijn vandaag niet meer te verdedigen.” Klagen doet hij niet. November en december 2008 waren wel bijzonder zwak en dit jaar was april een moeilijke maand. “Maar mei was eigenlijk best wel goed”, besluit Thibault Vanden Berghe.

De cijfers van de federale overheidsdienst Economie voor 2008 ogen ook nog behoorlijk. De referentieprijs voor appartementen klom nog met bijna 8 procent tot 518.100 euro. Van alle kustgemeenten deed alleen Oostende het een fractie beter. In de evolutie van het aantal verkopen valt wel al de impact van een zwak vierde kwartaal af te lezen: van 1028 in 2007 naar 847 in 2008. Ook het aantal verkochte villa’s daalde aanzienlijk: van 141 naar 116. En op de villamarkt vertaalde zich dat wel in een ferme prijsdaling (-11,7 procent tot 1.500.000 euro).

Het is echter bijzonder opletten met prijzen en prijsevoluties in de meest mondaine der kuststeden. Want worden er in het ene jaar relatief veel appartementen in het Zoute verkocht, terwijl in het volgende jaar vooral appartementen in Heist vlot van de hand gaan, dan heeft dat een neerwaarts effect op het algemene prijspeil.

In het Zoute zijn prijzen van meer dan 1,5 miljoen euro voor een appartement op de zeedijk geen uitzondering. In Heist, het andere uiteinde van de kustgemeente, is 400.000 euro vandaag een courante prijs voor een appartement op de zeedijk. “Daar heb je dan een recent tweeslaapkamer-appartement voor met een totale oppervlakte van ongeveer 80 vierkante meter”, stelt Kristof Leliaert van Immo Groep Cauwe Heist. En het kan nog goedkoper. De Elisabethlaan is de grote prijsscheidingslijn in Heist. “Zodra je die over bent, betaal je voor een gelijkaardig appartement 225.000 tot 250.000 euro. Nochtans zit je dan ook nog niet ver, misschien 100 tot 300 meter, van de zeedijk.”

Duinbergen neemt een middenpositie in. Een appartement op de zeedijk met drie slaapkamers, het typeappartement in Duinbergen, kost tussen 850.000 en 950.000 euro, met uitschieters tot 1,2 miljoen voor een nieuwbouwappartement. “Aan de achterzijde vind je gelijkaardige appartementen tussen 750.000 en 950.000 euro”, zegt Kurt Jodts van Immo Groep Cauwe Duinbergen.

Doe een bod

Ook in Duinbergen en Heist stuikte de verkoop in de laatste maanden van 2008 in elkaar. In de eerste jaarhelft is er sprake van een licht herstel. Heeft de slabakkende vraag een effect op de prijzen? “Slechts in beperkte mate”, antwoordt Kurt Jodts. “We hebben eigenlijk nog niemand over de vloer gehad die echt om financiële redenen moest verkopen. Dat verklaart ook waarom vraag en aanbod elkaar zo moeilijk vinden. Want de kopers kwamen echt wel met koopjesverwachtingen naar hier.”

Zijn koopjesjagers dan aan het verkeerde adres in Knokke? “Er is druk op de prijzen, dat wel”, antwoordt Jodts. “De meeste eigenaars verwachten toch dat hun pand binnen de drie à vier maanden verkocht is. Als dat na acht maanden nog niet gebeurd is, beginnen ze toch wel zenuwachtig te worden. Ze passen dan niet hun vraagprijs aan, maar ze geven wel aan dat ze openstaan voor een ernstig bod. Op die manier zijn kortingen van 10 à 15 procent op de oorspronkelijke vraagprijs geen uitzondering.”

“Vandaag heeft een bod kans op succes”, vult zijn collega Kristof Leliaert aan. “Dat is het grote verschil met vroeger. Ook Thibault Vanden Berghe sluit niet uit dat er hier en daar een zaakje gedaan kan worden in het Zoute. “Maar”, zegt hij, “het is zeker niet de regel. Ik heb panden verkocht tegen de volle pot, maar ik heb er inderdaad ook eentje verkocht met een korting van 35 procent op de initiële vraagprijs.”

Voor de villa’s zijn de prijskortingen volgens Vanden Berghe meer uitgesproken. “Op die deelmarkt is er de voorbije jaren echt speculatie geweest. Een aantal van die speculanten krijgt nu ongetwijfeld het deksel op de neus.”

Vanden Berghe stelt vast dat nieuwe types kopers hun kans wagen op de Knokse vastgoedmarkt. “Mensen met een vrij beroep zijn kooplustig”, zegt hij. “Ik vond dat heel opvallend, want het was eigenlijk lang geleden. Het is natuurlijk ook een beroepscategorie die de crisis niet of nauwelijks voelt. En ook de vastgoedbeleggers zijn behoorlijk actief. Dat is logisch: wie vooral in vastgoed heeft belegd, heeft weinig schade opgelopen door de crisis. Integendeel, de huurinkomsten zijn dankzij de inflatie en indexatie nog toegenomen.”

La Reserve van start

Afgaande op het aantal projecten blijft het vertrouwen in de Knokse vastgoedmarkt overeind. Vooral op de Lippenslaan is de bouwwoede heel opvallend. Te veel van het goede voor zo’n mindere locatie, opperen kritische stemmen. Een relatief nieuwe en opvallend actieve speler in Knokke is Ghelamco van Paul Gheysens.

Hét project van het moment in Knokke is La Reserve, een combinatie van appartementen en een hotel, op de terreinen van het vroegere Hotel La Réserve. De timing lijkt ongelukkig. “De economische situatie speelt ons inderdaad misschien wat parten”, geeft projectcoördinator Mieke Janssens toe. Maar we hebben al 19 van de 71 appartementen van de eerste fase verkocht. En we hebben ook nog zes opties. Gezien de crisis vinden we dat eigenlijk niet slecht.”

Het hotel wordt het eerst opgeleverd, volgens de planning tegen Pasen 2011. De eerste 71 appartementen zouden klaar moeten zijn tegen mei 2011. In 2013 zou ook de tweede fase (nog een tachtigtal appartementen) opgeleverd worden. De bewoners van de appartementen zullen gebruik kunnen maken van de hotelfaciliteiten. Dat maakt deels de aantrekkelijkheid van het project uit. “Ook vanuit investeringstandpunt is het een troef. Want het grondaandeel in de totale investering is hier veel groter dan van een appartement op de zeedijk.”

En wat als aan de overkant het gecontesteerde nieuwe casinocomplex van architect Steven Holl komt? “Dat zou voor ons fantastisch zijn”, antwoordt Mieke Janssens. “De bewoners krijgen dan een prachtig zicht op hét baken van Knokke. En vermits het aan de noordzijde van ons project komt, is er eigenlijk geen hinder.”

Verhuren om kosten te dekken

Op de huurmarkt is er windstilte. “De jaarverhuring loopt zo goed als normaal”, stelt Kurt Jodts vast. “In de seizoensverhuring hebben we een duidelijke vertraging gekend. De vaste klanten namen een beetje een afwachtende houding aan. We zitten nu echter bijna opnieuw op hetzelfde niveau als vorig jaar. Maar heel opvallend: de Nederlanders hebben helemaal afgehaakt en dat vanaf de eerste crisissignalen.”

De huurprijzen liggen al jaren op hetzelfde niveau en ook in 2009 is er geen opwaartse druk. “Dat kan ook moeilijk”, zegt Thibault Vanden Berghe. “Want er zijn toch behoorlijk wat panden bijgekomen op de huurmarkt. Veel mensen redeneren nu: we verhuren twee maanden, dan zijn tenminste onze kosten betaald.” Ja, het is crisis, ook in Knokke.

Door Laurenz Verledens