EEN HUIS IN TOSCANE

Ook de Italiaanse vastgoedmarkt heeft een tik gekregen. Dat heeft koopkansen gecreëerd, maar aspirant-kopers hoeven niet te rekenen op braderieprijzen.

De Italiaanse economie zit nog altijd in moeilijk vaarwater, maar anders dan in Spanje heeft de crisis geen bloedbad op de vastgoedmarkt aangericht. Toch heeft ook het Italiaanse vastgoed een forse correctie ondergaan, stelt Siegfried Top, econoom bij KBC. “De woningprijzen zijn al enkele jaren aan het dalen. In vergelijking met het piekniveau ligt het prijspeil nu al 16 procent lager.”

De verklaring is niet ver te zoeken: door de toegenomen werkloosheid daalt de vraag naar woningen. Ook de invoering van een nieuwe vastgoedbelasting in 2012 — de IMU, die inmiddels al is hervormd — woog op de prijzen. Daarbovenop kwamen de problemen van de banken. Top: “De voorbije jaren stonden de Italiaanse banken fors op de rem bij het toekennen van kredieten. Vooral jonge kopers hebben het daardoor moeilijk. Het aantal transacties is gekelderd: van bijna 800.000 per jaar naar amper 400.000.”

“Maar afgaand op enkele prijsratio’s — zoals de price-to-rent — lijkt het erop dat het ergste leed geleden is. De meeste ratio’s zitten nu rond het historische gemiddelde. Met andere woorden: de huidige prijzen zouden weleens een correcte waardering kunnen aangeven.”

Geen Spaanse toestanden

In Toscane — nog altijd de populairste regio in Italië voor tweede verblijven — is de prijsdaling duidelijk te merken, stelt Ronald De Rooy, de zaakvoerder van de gespecialiseerde makelaar ItaliaCasa. “Het aanbod is er groter dan ooit. Daarom is dit een interessant instapmoment. Akkoord, Toscane behoort, samen met Umbrië en de Noord-Italiaanse meren, tot de duurste regio’s van het land. Maar buiten topgebieden als de streek van de chianti, Lucca en de omgeving van Siena zijn er streken in Toscane die veel goedkoper zijn. En daar zijn de prijzen nog meer gedaald.” Volgens De Rooy hebben de prijzen meestal standgehouden in de andere regio’s die bekendstaan om hun tweede verblijven. “Dat is zeker het geval in het noorden. Aan de grote Italiaanse meren zitten de prijzen weer in de lift.”

Van een bouwwoede zoals die in Spanje is Italië gespaard gebleven. Dat verklaart voor een deel het beperkte waardeverlies van het tweedeverblijfsvastgoed. In zuidelijke regio’s als Calabrië en Puglia zijn ontwikkelaars wel behoorlijk voortvarend te werk gegaan. “Daar zie je wel een vastgoedmarkt die Spaanse trekjes heeft, met failliete projectontwikkelaars en onafgewerkte projecten”, zegt De Rooy. “Maar die problemen doen zich veeleer voor aan de onderkant van de markt.”

Elkaar iets gunnen

De aankoopprocedure van een tweede verblijf wijkt niet erg af van die in België. Zo wordt voor de definitieve verkoopovereenkomst een ‘contratto preliminare di compravendita immobiliare’ (of ‘compromesso‘in de volksmond) gesloten, te vergelijken met onze verkoopovereenkomst.

Buitenlanders zijn wel verplicht een Italiaans belastingnummer (‘codice fiscale‘) aan te vragen. “Maar dat is een eenvoudige procedure. Het grootste verschil met België is misschien gelegen in de manier van zakendoen. Voor Italianen is vertrouwen belangrijk. Beide partijen moeten elkaar iets gunnen. Noord-Europese aspirant-kopers stappen vaak behoorlijk bot in een onderhandeling. We zien soms extreem lage biedingen passeren– wellicht omdat mensen denken dat ze zoals in Spanje koopjes kunnen doen. Het gevolg is dat onderhandelingen vaak heel vroeg spaaklopen.”

Btw en registratierechten

Ook de kosten en de belastingen die gepaard gaan met een aankoop van Italiaans vastgoed vertonen gelijkenissen met de Belgische geplogenheden. Net zoals in ons land zijn er twee stelsels: btw en registratierechten. Wie een nieuw gebouw van een projectontwikkelaar koopt, betaalt 10 procent btw. Is de verkoper een particulier, dan zijn er registratierechten verschuldigd (‘imposta di registro‘). Die belasting werd onlangs verhoogd van 7 naar 9 procent. De registratierechten worden echter niet berekend op de verkoopprijs, maar op de kadastrale waarde van het pand. “Dat kan voor de koper een belangrijk voordeel zijn, want die waarde bedraagt soms slechts 25 à 30 procent van de werkelijke verkoopwaarde”, zegt De Rooy. Dat is echter alleen het geval voor particuliere kopers.

Babylonische spraakverwarring

Het bezit van vastgoed in Italië heeft ook fiscale gevolgen. De recente hervorming van de IMU heeft geleid tot een Babylonische spraakverwarring met tal van nieuwe acroniemen, maar voor buitenlandse kopers verandert er eigenlijk weinig. Het percentage varieert van gemeente tot gemeente, met een minimum van 0,46 procent en een maximum van 1,06 procent op het kadastraal inkomen.

“Een Belg die zijn tweede verblijf in Italië verhuurt, kan op twee manieren worden belast: ofwel op de huurinkomsten, waarvan hij een kostenforfait mag aftrekken, ofwel op de kadastrale waarde”, zegt Hannelore Durieu, belastingconsulent bij het accountantskantoor Vandelanotte. “Het hoogste bedrag van de twee geeft de doorslag. Verhuur je niet, dan ben je in Italië geen personenbelasting verschuldigd.”

Uiteraard moet de Belgische belastingplichtige in eigen land wel zijn inkomen aangeven. “België heeft daarvoor een dubbelbelastingverdrag afgesloten met Italië”, zegt Carl Van Biervliet, vennoot bij Vandelanotte. “Dat stelt dat de bronstaat, Italië dus, bevoegd is. In België geldt dan een vrijstelling met een progressievoorbehoud. Eenvoudig gezegd: het al dan niet fictieve onroerend inkomen wordt bij de bovenste schijf geteld om de belastbare grondslag te berekenen, en het wordt slechts vrijgesteld tegen het gemiddelde tarief.”

Belgen die het pand via een vennootschap aanhouden, genieten een volledige vrijstelling, zonder het nadelige systeem van het progressievoorbehoud. Weegt dat voordeel voldoende door om de aankoop via een vennootschap te regelen? “Dat moet je geval per geval bekijken”, antwoordt Durieu. “Maar een keerzijde is dat je in geval van persoonlijk gebruik in België wordt belast op een voordeel van alle aard. Bovendien brengt een vennootschap ook extra kosten en administratie mee.”

Voordelige successierechten

Italië heeft een voordelige regeling voor de successierechten: tot een bedrag van 1 miljoen euro zijn in rechte lijn geen successierechten verschuldigd. “Belgen zijn daardoor weleens geneigd niet aan successieplanning te doen voor hun tweede verblijf in Italië”, zegt Hannelore Durieu. “Wat ze vergeten, is dat in België wel rekening wordt gehouden met dat Italiaanse pand om de successierechten te bepalen. En aangezien er in Italië geen successierechten zijn betaald, wordt in België geen vrijstelling verleend voor een dubbele belasting.”

LAURENZ VERLEDENS

De crisis in Italië heeft geen bloedbad op de vastgoedmarkt aangericht.