Dringen in de ring

Belgische steden zijn als burchten: ze worden van buiten versterkt door een dichte ring van warenhuizen. In die mate zelfs, dat er weinig ruimte voor uitbreiding meer bestaat.

Op het vlak van retail warehousing doet België het internationaal gezien zeker niet slecht. Met een winkelaanbod van 225 vierkante meter per inwoner bekleedt ons land de tweede plaats in Europa, vóór landen zoals Frankrijk (215 vierkante meter), Groot-Brittannië (194 vierkante meter) en Nederland (175 vierkante meter). Enkel Oostenrijk doet het beter met 249 vierkante meter. Volgens een studie van Healey & Baker zou België 2200 winkels tellen die direct betrokken zijn bij de handel in de stadsrand (de voedingsector niet inbegrepen). Dat is goed voor een totale winkeloppervlakte van ongeveer 2,2 miljoen vierkante meter.

Dynamisch

In ons land zijn zo’n 120 merken actief. Eén opvallende speler is bijvoorbeeld de holding Mitiska, die genoteerd staat op de Brusselse beurs en die via talrijke merken zoals Brantano, Coeman Center en AS Adventure zeker niet over het hoofd kan worden gezien. Twee jaar geleden kocht de groep 100% van het kapitaal van Idé Home Improvement en kreeg zo ook nog de keten Idé/De Fabriekswinkel in handen. Wat de Belgen betreft, doet vooral JBC het goed met 76 winkels in de Benelux. Ook E5 Mode staat uitstekend zijn mannetje.

Onder de buitenlanders merken we bijvoorbeeld de groep Macintosh Retail op, die met Kwantum over 28 verkooppunten beschikt in ons land. Het Franse Décathlon, het Zwitsere Vögele Mode, het Zweedse Ikea en het Duitse Lidl vervolledigen het intussen vrij lange lijstje.

“België wordt gekenmerkt door een overheersende aanwezigheid van bepaalde sectoren, zoals voeding, textiel en schoeisel. Kort daarop volgen de doe-het-zelfzaken, de decoratiewinkels en de verkopers van elektrische huishoudtoestellen. Dat is een vrij ongewone situatie als we vergelijken met bijvoorbeeld Frankrijk of Groot-Brittannië, waar die drie activiteiten een aanzienlijk groter marktaandeel hebben dan bijvoorbeeld de sector van het textiel of het schoeisel,” vertelt Koen Nevens, partner van Healey & Baker. “Dit fenomeen kan worden verklaard door het beperkende karakter van de sociaal-economische wetgeving, waardoor van 1975 tot 1994 de maximale oppervlakte van de gebouwen werd vastgelegd op 999 vierkante meter.”

In zogenaamde ‘volwassen’ landen wordt de ontwikkeling van nieuwe commerciële structuren strikt bij wet geregeld. Het gevolg daarvan is dat het aantal nieuwe vestigingen wordt beperkt. Deze beperking betekent een aanzienlijk voordeel voor de merken die vele vestigingen hebben in een land en die dus gezien de invoerbelemmeringen beschikken over een duidelijke meerwaarde die overeenkomt met een liggingsvoordeel. “Het wordt inderdaad steeds moeilijker om een sociaal-economische vergunning te krijgen voor de opening van nieuwe vestigingen,” zegt Kurt Moons, chief executive officer bij Brantano. “Maar een onderneming als de onze moet haar groei gewoon kunnen blijven doorzetten. Eén mogelijke oplossing is dan diversifiëren. Brantano heeft bijvoorbeeld aan de kust een aantal winkels van 400 vierkante meter geopend waarvoor geen vergunning nodig is.”

Geen al te gunstig klimaat dus voor de retailers. Iets wat men zeker niet zal ontkennen bij Décathlon (drie nieuwe winkels in vijf jaar), wiens aanvraag voor de opening van een zaak in Luik werd geweigerd. En ook Ikea zal dit beamen. Na vijftien jaar aanwezigheid in ons land heeft het blauw-gele merk een nieuwe uitbreidingsstrategie gelanceerd. Maar die verloopt niet van een leien dakje. Slechts met veel moeite verkreeg het bedrijf zijn sociaal-economische vergunning voor een nieuwe winkel in Zaventem, terwijl Anderlecht en Charleroi zich nog in de pijplijn bevinden.

Verkocht!

Toen de groep Macintosh Retail onlangs aankondigde Superconfex te verkopen, werden de oren overal gespitst, want dat is een unieke kans om in de stadsrand vaste voet aan de grond te krijgen. Het merk heeft 65 winkels in België en nog eens elf in Nederland, Duitsland en Luxemburg. Een totale verkoopsoppervlakte van 68.000 vierkante meter.

Gezien de huidige situatie is het overnemen van bestaande ondernemingen een interessant alternatief geworden voor het oprichten van een netwerk van eigen winkels. Zowel in België als in het buitenland. Want in onze buurlanden is de toestand bijna identiek. “Onze uitbreidingsstrategie voor West-Europa verschilt van land tot land,” vertelt Kurt Moons. “Wanneer Brantano zich wil vestigen in Frankrijk of Duitsland, waar de markt van de schoenen erg gestructureerd is, kiezen we voor het overnemen van bestaande ondernemingen, zoals we in Engeland hebben gedaan. In Denemarken daarentegen, waar er in de stadsrand zo goed als geen schoenwinkels zijn, ontwikkelt Brantano een eigen netwerk van verkooppunten.”

Deze druk op de mark leidt er onvermijdelijk toe dat de huurprijzen gaan stijgen. In België is de prijs voor uiterst goed gelegen vestigingen de laatste twee jaar met zo’n 30% gestegen. Voor iets minder gunstige locaties wordt nu zo’n 20% tot 25% meer betaald. Voor een winkel op een topligging (Drogenbos, zone van Ikea in Zaventem, Bredabaan in Antwerpen) wordt 124 euro (5000 frank) per vierkante meter per jaar of zelfs meer gevraagd. Voor goede locaties (Steenweg op Leuven) betaal je 100 euro (4000 frank) tot 112 euro (4500 frank) per vierkante meter per jaar. De jaarlijkse huurprijs van 87 euro (3500 frank) per vierkante meter die voor de iets meer afgelegen terreinen van Tielt-Winge wordt betaald, is te verklaren door de aanzienlijke concentratie aan handelszaken.

“Wanneer we deze bedragen vergelijken met de prijzen die in Groot-Brittannië of in Frankrijk gangbaar zijn, zou de Belgische huur nog aanzienlijk kunnen verhogen. Toch moeten we voorzichtig blijven,” stelt Koen Nevens. “De uitbreidingsmogelijkheden voor verzorgingsgebieden zijn in ons land vrij beperkt. Bijgevolg zal de omzet hier nooit zo hoog kunnen liggen als in onze buurlanden. Toch lijkt het me niet ondenkbaar dat de huurprijzen gaan stijgen onder druk van de markt, in plaats van door de toenemende omzet.”

Tegelijk werd deze periode gekenmerkt door een aanzienlijke activiteit van de beleggers. In minder dan twee jaar tijd is de helft van alle winkels van eigenaar veranderd, wat ook de interesse van de institutionele beleggers voor deze sector aantoont. De indirecte investeringen via Sicafi, met name Intervest Retail en Retail Estates, hebben een groot succes gekend. Dit is een sector die de voorbije jaren een sterke groei heeft gekend en zich werkelijk is gaan structureren.

Véronique Pirson