De NMBS is een onderneming met veel troeven." Begin juni 2003 liet Karel Vinck het zich ontvallen tijdens de voorstelling van zijn reddingsplan Move 2007. De gedelegeerd bestuurder van de spoorwegmaatschappij wou wellicht ook een boodschap van hoop laten weerklinken in zijn weinig opbeurende uiteenzetting. Over die troeven kwam men echter niet veel te weten. Ja, de klantentevredenheid was goed en het reizigersverkeer groeide. Maar over de schat aan vastgoedwaarde zweeg de topman in alle talen.
...

De NMBS is een onderneming met veel troeven." Begin juni 2003 liet Karel Vinck het zich ontvallen tijdens de voorstelling van zijn reddingsplan Move 2007. De gedelegeerd bestuurder van de spoorwegmaatschappij wou wellicht ook een boodschap van hoop laten weerklinken in zijn weinig opbeurende uiteenzetting. Over die troeven kwam men echter niet veel te weten. Ja, de klantentevredenheid was goed en het reizigersverkeer groeide. Maar over de schat aan vastgoedwaarde zweeg de topman in alle talen. Als het over vastgoed gaat, is de spoorwegdirectie altijd discreet. In het jaarverslag van 2002 is het met een vergrootglas zoeken naar een verwijzing over de vastgoedactiviteiten en het patrimonium van de NMBS. Toen onlangs bekend werd dat de Australische vastgoedgroep Multiplex op NMBS-vastgoeddochter Eurostation aast, hield de NMBS-directie alweer de lippen stijf op elkaar. Nochtans hecht de NMBS wel degelijk veel belang aan het vastgoed. Het is zelfs een cruciaal thema in de onderhandelingen met vakbonden en regering over de herstructurering van de maatschappij. Het blijkt ook een gevoelig onderwerp, de NMBS-top weigerde mee te werken aan dit artikel. 400 miljoen euro zou Multiplex over hebben voor Eurostation. Mooi meegenomen voor een naar financiële adem happende organisatie. De problemen van het spoorbedrijf zijn gekend: hoge exploitatiekosten en zware investeringen staan tegenover relatief lage opbrengsten. De rente op de historische schuld houdt de NMBS nog meer in een wurggreep. In 2003 rondde de schuldmeter de kaap van 7 miljard euro. Bij ongewijzigd beleid zou dit tegen 2007 oplopen tot 10 miljard euro. Ook de 400 miljoen euro van Multiplex brengen dus geen soelaas. Is het Australische bod wel realistisch? "Moeilijk te zeggen," antwoordt Etienne Schouppe, CD&V-senator en de voorganger van Karel Vinck. "Als Multiplex met dit bod rekent op de rechten op de Brusselse gronden van de NMBS, dan is het veel te weinig. Als ze er ook nog eens de rechten op de Vlaamse gronden mee willen inpalmen, dan is het een habbekrats. Als het evenwel alleen om de organisatie Eurostation gaat, is het wellicht goed betaald." Eurostation is de belangrijkste vastgoeddochter van de NMBS. Het is een combinatie van een studiebureau en een projectontwikkelingsmaatschappij. In die tweede hoedanigheid is het de exclusieve partner (en belangenverdediger) van de NMBS voor de ontwikkeling van spoorweggebonden sites in Vlaanderen en Brussel. In Wallonië vervult Euro Liège TGV die opdracht. Beide vastgoeddochters tekenden al voor een aantal opmerkelijke projecten, zoals de ontwikkelingen rond het Brusselse Zuidstation (zie kader: Is Eurostation een projectontwikkelaar?). Toch zijn beide dochters lege dozen als het op eigendom aankomt. Gebouwen en gronden, inclusief de sites die in aanmerking komen voor vastgoedontwikkeling, zijn eigendom van de NMBS en vallen onder het beheer van de directie Patrimonium. Directeur-generaal van deze afdeling is Vincent Bourlard (de man van de fameuze tweede handtekening, zie kader: De vastgoedman van de NMBS), de operationele leiding is in handen van Paul Martens, broer van die andere bekende directeur-generaal Antoine Martens. Hoeveel dat NMBS-patrimonium waard is? Volgens de geconsolideerde jaarrekening van de NMBS loopt dat al op tot 2,5 miljard euro. Maar Etienne Schouppe wijst erop dat vele terreinen nog steeds gewaardeerd worden tegen hun inbrengwaarde. Wellicht ligt de werkelijke - of potentiële - waarde aanzienlijk hoger. Een belangrijk deel van die terreinen heeft immers ontwikkelingspotentieel. Het gaat veelal om oude kolendepots, goederenkoeren en rangeerstations, die onder meer door het verdwijnen van de stoomtreinen in onbruik zijn geraakt. Omdat ze meestal in de buurt liggen van stations, zijn het uiterst interessante locaties. "In Brussel", geeft Schouppe als voorbeeld, "heeft de NMBS nog honderden hectare die perfect bouwrijp gemaakt kunnen worden. Alleen al in Schaarbeek ligt er meer dan 180 hectare te wachten op valorisatie. Het plan bestaat om - als Brussel-Zuid verzadigd geraakt - daar een tweede Brussels hst-station van te maken. Je moet geen vastgoedspecialist zijn om in te zien dat zo'n ontwikkeling, op een steenworp van de luchthaven, voor een enorme waardecreatie zorgt. In Brussel is de grondprijs trouwens zo hoog, dat het zelfs de moeite loont om ook boven de sporen te bouwen."Grote vraag is wat de NMBS met dit enorme vastgoedpotentieel kan en mag doen. Het lijkt logisch dat de NMBS vastgoedmeerwaarden zou aanwenden om haar schuldpositie te verlichten of om nieuwe investeringskredieten te vermijden. Maar een operatie waarbij het vastgoed op korte termijn gevaloriseerd wordt, is weinig realistisch en niet wenselijk. Voor die schuldafbouw rekent de NMBS op de eerste plaats op een overname van de historische schuld door de overheid. Het goede nieuws is dat de federale regering daar ook toe bereid is. Maar daarmee zijn de problemen van de NMBS nog niet van de baan. Europa laat immers geen volledige schuldovername toe. Bovendien zou de NMBS in ruil voor de schuldovername zijn activa, met uitzondering van het rollend materieel, aan de federale overheid moeten overdragen. Dat zou meteen betekenen dat de NMBS zijn vastgoedschat kwijt is. Vivi Lombaerts, woordvoerster van minister van Begroting en Overheidsbedrijven Johan Vande Lanotte ( SP.A), wou niet bevestigen of de regering die piste nog steeds volgt. Ook in een ander strategisch vraagstuk duikt het vastgoed op. De NMBS staat aan de vooravond van een opsplitsing in een infrastructuurbeheerder en een spoorwegoperator. De opsplitsing past in de (Europese) liberalisering van het spoor en moet toelaten dat andere spoorwegoperatoren aan gelijke (en meer transparante) voorwaarden toegang krijgen tot ons spoorwegnet. Vraag is ook dan waar het vastgoed zal terechtkomen. Edwin Jacobs, transporteconoom en voormalig lid van de raad van bestuur van de NMBS, pleit ervoor om het vastgoed van de NMBS onder te brengen bij een holding die de twee maatschappijen overkoepelt. "Een spoorwegbedrijf kan niet zonder een geïntegreerde structuur," stelt hij. "Als je een te hoge muur bouwt tussen infrastructuur en exploitatie, loopt het gegarandeerd faliekant af. Vastgoed is functioneel nauw verbonden met infrastructuur én exploitatie. Het is dan ook aangewezen om het vastgoed, weliswaar onder apart beheer, op het holdingniveau te plaatsen." Ook Etienne Schouppe is gewonnen voor een holdingstructuur, weliswaar met vier operationele maatschappijen: binnenlandse reizigersdienst, internationale reizigersdienst, goederendienst en infrastructuur. "De logica is dan dat het onroerend patrimonium bij infrastructuur terechtkomt," aldus de vroegere spoorbaas. In het onderbrengen van het vastgoed in aparte vastgoedvennootschap, genre ConnectImmo bij Belgacom, geloven Schouppe en Jacobs niet. "Het risico is dat het vastgoedbedrijf als een autonome entiteit gaat optreden," argumenteert Jacobs. "De belangen en doelstellingen van de vastgoeddochter zullen niet meer volledig parallel lopen met die van exploitatie en infrastructuur. Het zou dus de positie van de transportactiviteiten verzwakken." Schouppe wijst op een fiscaal-technisch bezwaar: "De NMBS zal, vanuit de aard van haar activiteit, het altijd moeilijk hebben om de eindjes aaneen te knopen. Veel winst moet je daar niet verwachten, integendeel. Maar zo'n vastgoedbedrijf zou wellicht wél serieus winstgevend zijn. Vandaag belandt die winst in de grote verliespot van de NMBS, zodat er geen belasting op verschuldigd is. Met een aparte vastgoedvennootschap zou dat niet meer het geval zijn, want in ons land bestaat er geen fiscale eenheid tussen moeder- en dochterbedrijven." Bij Belgacom en ConnectImmo zou die overweging niet gespeeld hebben, omdat Belgacom al op zichzelf winstgevend is. En dan zijn er wel argumenten (zoals meer transparantie) die pleiten voor het onderbrengen van het vastgoed in een aparte vennootschap. Laurenz VerledensVastgoed is zo'n gevoelig onderwerp voor de NMBS dat de top van de spoorwegmaatschappij weigerde om mee te werken aan dit artikel.In Brussel heeft de NMBS nog honderden hectare die perfect bouwrijp gemaakt kunnen worden."De NMBS zal, vanuit de aard van haar activiteit, het altijd moeilijk hebben om de eindjes aaneen te knopen. Maar een NMBS-vastgoedbedrijf zou wellicht wél serieus winstgevend zijn." (Etienne Schouppe) In Schaarbeek ligt meer dan 180 hectare te wachten op valorisatie. Het plan bestaat om - als Brussel-Zuid verzadigd geraakt - daar een tweede Brussels hst-station van te maken.