‘De vastgoedsector moet veel meer serviceminded worden’

De vastgoedsector is het gewoon zich langzaam te haasten als het over innovatie gaat. Die strategie heeft lang goed gewerkt, maar wordt stilaan onhoudbaar, meent Lisette van Doorn, de topvrouw van Urban Land Institute Europe. “Veel vastgoedpartijen zijn wel bezig met innovatie, maar ik betwijfel of ze zich bewust zijn van de urgentie.”

De drones komen naar Mipim 2016′. Met die wat onheilspellend klinkende aanzet kondigde beursorganisator Reed MIDEM aan dat de 27ste editie van de internationale vastgoedbeurs in het teken staat van innovatie. Mipim 2016 zal een etalage zijn van de nieuwste technologie die de vastgoedsector zal veranderen, klinkt het verder in het persbericht. Ook in het conferentieprogramma krijgen technologie en innovatie een dominante plek. En voor het tweede jaar op rij mag Lisette van Doorn, de CEO van Urban Land Institute Europe (zie kader Urban Land Institute gaat Belgisch), haar visie op vastgoed en innovatie geven.

Volgens Van Doorn loopt de vastgoedsector achterop in de innovatieve economie. En de meeste vastgoedprofessionals zijn zich daarvan bewust. “Vastgoed kampt met enkele barrières die vernieuwing belemmeren”, analyseert ze. “De kapitaalintensiteit en ook de lange tijdshorizon – en die twee hangen natuurlijk sterk samen – maakt het een lastige sector om in toe te treden. De vastgoedmarkt is bovendien weinig transparant. Dat vergroot ook het belang van een goed netwerk.”

Maar door nieuwe platformen, technologie en open en big data vallen die hindernissen weg?

LISETTE VAN DOORN. “Ik beweer niet dat de drempels wegvallen, maar ze worden toch lager. Neem een bedrijf als Liquidspace. Dat doet eigenlijk hetzelfde als Airbnb, maar dan voor kantoorruimte. Er is een grote voorraad vrije kantoorruimte die verspreid zit over verschillende gebouwen en eigenaars. Een platform als Liquidspace maakt die kantoorruimte plots veel zichtbaarder voor de eindgebruiker.

“Veel vastgoedpartijen zijn wel bezig met innovatie, maar ik betwijfel of ze zich bewust zijn van de urgentie. Ik hoor vaak: “We hebben een innovation manager aangesteld, dus we werken eraan.” Dat is natuurlijk een begin. Maar de innovatie die van buitenaf komt, is zoveel keren groter, indrukwekkender en ontwrichtender. Het is ook geen toeval dat veel van de innovatieve ideeën van buiten de vastgoedsector komen. Mensen uit het vastgoed zijn het gewoon dat bepaalde zaken niet echt efficiënt verlopen. Ze accepteren dat. En door die grote toetredingsbarrières is er dus nooit ernstig nagedacht over oplossingen.”

Mensen uit andere sectoren schrikken soms van het archaïsche karakter van de vastgoedsector.

VAN DOORN. “Veel van de innovaties in het vastgoed komen dan ook uit die hoek. Mensen die, bijvoorbeeld als huurder, gefrustreerd zijn door hun ervaring met de vastgoedsector en meteen zien dat de zaken anders kunnen. Start-ups en jonge bedrijven die al voor andere sectoren werken, zien geweldige opportuniteiten in de vastgoedsector.

“De innovatie komt ook vaak van de private-equityspelers. Zij staan van nature dicht bij die start-ups en weten dat die moeilijk een plek vinden in de klassieke kantoormarkt. Het aanbod stemt niet overeen met de verwachtingen die starters hebben van een werkplek. De gebruikelijke meerjarige huurcontracten zijn ook lastig voor startende bedrijven omdat ze snel kunnen groeien, maar ook snel weer krimpen. Ze hebben dus nood aan flexibiliteit. Bovendien hebben ze in het begin ook meestal weinig geld en dat willen ze niet spenderen aan een hoge huur.

“Private-equitybedrijven zijn daar beter op ingespeeld. Die kijken in de eerste plaats naar het potentieel van zo’n starter, naar de toekomstige inkomstenstroom. Zo ontstaan initiatieven zoals Second Home in Londen. Je creëert een aantrekkelijke werkplek, biedt diensten aan zoals coaching en officemanagement, en je selecteert zeer goed je huurders. Je gokt eigenlijk op hun toekomstige succes. Vandaag reken je niet veel meer aan dan de kosten en het werkelijke gebruik, maar je kunt wel mee profiteren als het bedrijfje een hoge vlucht neemt. Van de klassieke vastgoedspelers hoor ik dan weleens de tegenwerping ‘maar dat is toch geen vastgoed’. Misschien niet, maar als de vastgoedsector daar niet instapt, zullen andere partijen het wel aanbieden.”

Die hippe starters zijn maar een kleine groep. Het gros van de bedrijven werkt nog in klassieke kantoorgebouwen.

VAN DOORN. “Akkoord, maar je ziet wel dat de eisen en de verwachtingen van die starters zich als een olievlek uitbreiden naar de klassiekere kantoorgebruikers. Ik denk dan aan de nood aan meer ruimte om samen te werken, de wens om werk en vrije tijd makkelijker te combineren…

“Initiatieven zoals Mesh in Oslo, The Square in Berlijn en Second Home spelen daar zeer handig op in en trekken veelbelovende bedrijven aan. We zien dat grote bedrijven proberen daar aansluiting mee te krijgen. De bank Santander bijvoorbeeld heeft haar innovation team een plek gegeven in Second Home. In het kantoor van Telefónica in Barcelona is een hele ruimte gereserveerd voor start-ups. Ze willen zich zo omringen met die innovatieve en creatieve jonge mensen.

“Maar toegegeven, het gros van de bedrijven werkt nog in vrij klassieke werkomgevingen. De vraag is alleen: wat als de balans tussen klassieke en innovatieve bedrijven begint over te hellen naar de tweede groep?”

Misschien wordt vastgoed wel overbodig in de innovatieve economie? Vroeger had je de garagestart-up en nu worden bedrijfjes gerund van aan de keukentafel.

VAN DOORN. “Dat betwijfel ik. Het eerste idee kan aan de keukentafel ontstaan. Facebook is daar een interessant voorbeeld van. Die sfeer heeft het grotendeels kunnen vasthouden. Het hoofdkantoor in Silicon Valley is extreem beveiligd, maar binnen is de sfeer informeel.

“De garagestart-up dateert van een periode toen er geen aanbod was voor startende bedrijven. Nu kan je zowat overal werken. Kijk maar om je heen: bijna iedereen is hier aan het werk (dit interview vond plaats in de lobby van het Sheraton-hotel in Schiphol, nvdr). Dat was voor het wifitijdperk ondenkbaar. Als ik echt geconcentreerd wil werken, dan blijf ik thuis. Naar kantoor ga ik als ik wil overleggen, wil samenzitten met mensen. Dat past ook in die innovatieve economie: nieuwe ideeën ontstaan vooral door mensen samen te brengen. Dat wordt meer en meer de hoofdfunctie van het bedrijfskantoor.”

Hoe moeten vastgoedeigenaars inspelen op die tendensen?

VAN DOORN. “Ze moeten inzien dat hun vastgoed een rol kan spelen in het succes van de huurder. Dat beide partijen dus een gezamenlijk belang hebben. In het winkelvastgoed is men daar al meer mee vertrouwd. Voor winkels in shoppingcentra is het in veel landen gebruikelijk dat de huur gerelateerd is aan de winkelomzet. Bij kantoorvastgoed en logistieke gebouwen is dat niet zo gemakkelijk, maar ook daar zal de relatie met de huurder belangrijker worden.

“De vastgoedsector moet veel meer service-minded worden. In de studie Emerging Trends in Real Estate die wij samen maken met PwC, vragen we elk jaar aan beslissingnemers in vastgoed wat volgens hen de vastgoedsegmenten van de toekomst zijn. Het valt op dat vastgoed waarbij management een cruciale rol speelt – zoals hotels, studentenhuisvesting, zorgvastgoed – steeds meer op de voorgrond treedt. De operator maakt daar het verschil, meer dan het gebouw of de locatie.”

Vergt dat ook andere profielen?

VAN DOORN. “Ja, meer op service gerichte profielen. Je ziet mensen uit de hotelsector opduiken in het vastgoed. Omdat ze doordrongen zijn van die servicegedachte. Ook voor mensen met wat zachtere profielen, zoals psychologen of sociologen, zijn er nu meer kansen in de vastgoedsector.”

Meer flexibiliteit, kortere huurperiodes, andere huurformules…. Zet de innovatieve economie het voor investeerders aantrekkelijke model van langdurige recurrente huurinkomsten onder druk?

VAN DOORN. “Dat denk ik wel. Het lastige is natuurlijk dat kapitaalintensieve van vastgoed en de langetermijnhorizon van ontwikkelaars en investeerders. Het studiewerk, de vergunningprocedures, het bouwen, dat neemt allemaal veel tijd in beslag. Maar ook daar zie je – weliswaar voorzichtig – veranderingen. Projectontwikkelaars gaan op zoek naar manieren om flexibeler en goedkoper te bouwen. IKEA is even buiten Londen een woonwijk aan het bouwen waarin het aandeel prefab veel groter is dan gebruikelijk.”

Is de innovatie-economie vooral een stedelijke aangelegenheid?

VAN DOORN. “Ja. We hebben in kaart gebracht waar die nieuwe innovatieve hubs zich vestigen. Enkele liggen buiten de stad, maar dat waren ook de oudste. De nieuwste initiatieven kiezen resoluut voor de stadscentra. Omdat jonge mensen willen werken waar ze wonen, en dat is vaak in de stad. Omdat het duurzaam is en je weinig tijd verliest met verplaatsingen. En omdat de stad nu eenmaal de plek is waar veel mensen samenkomen en er dus een goede voedingsbodem is voor innovatieve ideeën. In de innovatie-economie houden mensen niet vast aan vaste werktijden tussen negen en vijf. In de stad is het veel gemakkelijker om wonen, werken en ontspannen te combineren. The Square in Berlijn is een concept dat daarop inspeelt. Het stelt woongelegenheid ter beschikking van de mensen die werken in het complex.”

Zullen nieuwe spelers de oude uit de markt duwen?

VAN DOORN. “Dat denk ik wel. Het aanbod van Airbnb in Nederland is intussen groter dan dat van welke hotelketen ook. Voor mij is dat een blijver. Het parcours van Airbnb en Uber toont wel aan dat het met horten en stoten gaat. Steden hebben het voorlopig erg moeilijk die nieuwe formules in de bestaande regelgeving te gieten. Maar ze zullen niet verdwijnen, want ze bieden een belangrijke meerwaarde.

“Bij de start van e-commerce werd er gezegd dat alle fysieke winkels zouden verdwijnen. Maar de eerste jaren veranderde er eigenlijk niets. De echte doorbraak kwam er pas tijdens de financiële crisis. Toen zagen consumenten in dat ze konden besparen door online te kopen. De meeste fysieke winkels zijn er nog altijd, maar ze krijgen deels wel een andere functie. Winkeliers moeten daarop inspelen, maar ook de vastgoedeigenaars moeten zich aanpassen. Dat zie ik ook gebeuren in de andere vastgoedsegmenten. Sommige zullen zich moeten herpositioneren om te overleven. En wellicht overleeft niet iedereen, maar dat is van alle tijden.”

Laurenz Verledens

“De nieuwste initiatieven kiezen resoluut voor de stadscentra. Jonge mensen willen werken waar ze wonen, het is duurzaam en je verliest weinig tijd met verplaatsingen”

“Start-ups en jonge bedrijven die al voor andere sectoren werken, zien geweldige opportuniteiten in de vastgoedsector”