De strijd om de dijk

Wie naar zee komt, wil de zee zien. Het is de eenvoudige verklaring waarom dijklocaties zo gegeerd zijn. Maar zowat heel onze kuststrook is al volgebouwd. Voor eigenaars van een appartement met zicht op zee is dat dan weer goed nieuws.

Op de dijk van Oostende komt er een nieuw prestigieus appartementencomplex: Residentie Commodore. Het complex krijgt tien verdiepingen en zal 58 appartementen tellen. Niets bijzonders, denkt u misschien, want de Belgische kust is over vrijwel de hele lengte al volgestouwd met torenflats. Maar precies die drukte maakt dat nieuwe project zo uniek. De voorraad dijklocaties waar er nog kan en mag gebouwd worden, is immers zo goed als uitgeput. De schaarse open ruimten langs onze kustlijn, meestal duingebieden, zijn sinds het Duinendecreet van 1992 verboden terrein voor projectontwikkelaars. Een nieuwe ontwikkeling langs de dijk is daarom groot nieuws in het vastgoedwereldje aan de kust.

Opkopen, afbreken, bouwen

Bart Versluys, zaakvoerder van projectontwikkelaar De Viertorre (binnenkort Groep Versluys), glundert als hij ons de plannen van Residentie Commodore toont. Hij heeft het over de luxueuze afwerking, het unieke zicht vanuit de appartementen (“Het is de enige plek langs de Belgische kust waar de zee tot aan de dijk komt”) en de verkoop van de appartementen die al behoorlijk loopt, alhoewel het nog even wachten is op de bouwvergunning. Hij maakt zich geen zorgen, de bouwvergunning zou eerstdaags afgeleverd worden, de afbraakwerken starten al op 1 april. Er moet inderdaad eerst gesloopt worden, want Residentie Commodore komt in de plaats van een appartementencomplex uit de jaren vijftig.

Het blijkt nog één van weinige manieren te zijn om een nieuw project te kunnen neerpoten op de dijk: eerst een oud gebouw opkopen en dan afbreken. Niet zo eenvoudig als het lijkt, want meestal moet er onderhandeld worden met verschillende appartementeigenaars (zie ook Monopoliespel op de dijk). Bovendien moet de projectontwikkelaar uitkijken voor kapers op de kust, met name voor concurrerende projectontwikkelaars. En dan is er nog het rendementsvraagstuk. Een projectontwikkelaar die diep in de zak moet tasten voor de aankoop van de appartementen ziet zijn potentiële winstmarge snel afbrokkelen. Dat is geen ondenkbeeldig risico, want de appartementeigenaars weten ook dat ze goud in handen hebben. “Daarom dat zo’n opkoop- en afbraakscenario voor een projectontwikkelaar pas interessant is als de volledig toegelaten bouwhoogte nog niet benut is,” legt Bart Versluys uit. “De extra bouwlagen die we dan kunnen realiseren, zorgen voor onze winst.” Residentie Commodore is een mooi voorbeeld van deze aanpak: het bestaande gebouw telt vijf bouwlagen minder dan de omliggende gebouwen, een hiaat dat de nieuwe residentie volledig zal opvullen.

Met Residentie Commodore mikt Versluys vooral op de rijkere vergrijzende kusttoerist. “Veel van onze klanten hebben een villa. Maar een villa in goede staat houden vraagt veel onderhoud en met het ouder worden begint men daar tegenop te zien. Die mensen zijn echter wel wat luxe en vooral veel ruimte gewoon, en dat geven ze niet graag op. We hebben dus ruime appartementen uitgetekend: de oppervlakte van een standaardappartement bedraagt zo’n 95 vierkante meter. En toch zijn er nog behoorlijk wat mensen die dat te klein vinden. Die vragen dan om twee appartementen samen te voegen, wat overigens geen probleem is.” Het onveiligheidsgevoel is volgens Versluys ook een reden waarom eigenaars van een villa uitkijken naar een appartement. In Residentie Commodore zal er permanente videobewaking zijn in de inkomhal en zal men de lift enkel kunnen gebruiken als men de juiste code kent.

Renovatie zit in de lift

Ook oude hotels op de dijk zijn in deze grondschaarse tijden gegeerd bij projectontwikkelaars. De voordelen voor de projectontwikkelaar zijn duidelijk: hij hoeft maar met één partij te onderhandelen en schakelt een groot stuk onzekerheid uit. Een actueel voorbeeld van deze aanpak is de ontwikkeling van de residentie Ideal Tower op de dijk in Blankenberge. Op de plaats waar vroeger Hotel Ideal stond, bouwt projectontwikkelaar Johan Hansen nu een appartementencomplex met 114 flats. “Toch is ook dit geen mirakeloplossing voor het tekort aan dijklocaties,” merkt Hansen op. “Want ook in zo’n scenario moet je rekening houden met enige onzekerheid. Meestal zal er immers een bestemmingswijziging nodig zijn om op de plaats van een hotel appartementen te ontwikkelen.”

Bart Versluys schat dat het binnen vijf jaar zo goed als gedaan is met nieuwe projectontwikkelingen op dijklocaties. “In sommige badplaatsen, Middelkerke bijvoorbeeld, is het nu al afgelopen,” zegt hij. Betekent dit nu dat op termijn alle bouwactiviteit aan onze kust stilvalt? Uiteraard zullen er sporadisch nog wel oude gebouwen in handen van projectontwikkelaars vallen. En net zoals in het binnenland, gaat de terugval in de nieuwbouwactiviteit gepaard met een sterke groei in de renovatiebouw. “Er ontstaat inderdaad een specifieke renovatiemarkt voor die oude appartementen langs de dijk,” bevestigt Versluys. “Vaak gaat het dan alleen maar over het vervangen van de gevel. De meeste appartementeigenaars zien wel in dat zo’n gemeenschappelijke investering op termijn onvermijdelijk is. En wat er in de individuele appartementen gebeurt, daar beslist iedere eigenaar dan zelf over.”

Uiteraard is er ook nog een markt achter de dijk. Aan de kust spreekt men over de tweede en derde rij. Een rij staat min of meer gelijk met een parallelweg aan de dijk. In enkele kuststeden is men al naarstig de vierde rij aan het ontwikkelen. Een tekort aan grond lijkt op deze mindere locaties evenwel nog niet voor vandaag of morgen. “Maar het wordt wel steeds moeilijker om binnen een redelijke termijn de nodige vergunningen te bemachtigen,” stelt Peter Taffeiren, bestuurder bij projectontwikkelaar POC Partners, die grootse plannen heeft in De Haan. Op het terrein van het vroegere ACV-vakantiedomein Sparrenduin wil POC Partners een soort tweede Concessie bouwen. De Concessie is een oude beschermde wijk in De Haan. Het dossier geraakt echter maar moeizaam door de administratieve molen.

“Ik vraag niet dat de overheid soepel is. Als men een streng ruimtelijk beleid wil voeren, dan is dat zo, maar ik vraag wel duidelijkheid,” beklemtoont Peter Taffeiren. “We zijn nu in een situatie beland dat de bevoegde ambtenaren geen beslissingen meer durven nemen uit vrees voor sancties. Dat is ongezond, want het zorgt voor vertragingen en onzekerheid. Die lange wachttijden zijn ook nefast voor de financiering en de rentabiliteit van een project.”

Blijven de prijzen stijgen?

Wie we niet zullen horen klagen over grondschaarste, Duinendecreten en talmende ambtenaren zijn de gelukkige eigenaars van een appartement met zicht op zee. De prijzen voor dergelijke optrekjes zijn de jongste jaren sterk gestegen, zo getuigen vastgoedmakelaars aan de kust. Vraag is of dat dit mooie liedje nog lang blijft duren. Want zorgt de economische malaise niet voor een krimpende vraag? “We merken dat heel wat potentiële kopers een afwachtende houding aannemen,” antwoordt Jean Maere, bestuurder van Immo Angelo in Oostduinkerke. “En hier en daar noteren we ook een prijsverlaging. Maar appartementen op de dijk blijven we verkopen tegen die hoge prijzen. Het duurt misschien alleen iets langer.” In vergelijking met het Europese niveau blijken de prijzen aan de Belgische kust zelfs nog altijd gematigd.

Ook Bart Vandemoortele, bestuurder van het makelaarskantoor Immo Marina uit Blankenberge, heeft het over een “ietwat twijfelende markt.” “De spaarcenten liggen klaar,” zegt hij, “maar met de oorlogsdreiging in het achterhoofd nemen veel mensen een afwachtende houding aan.” De aanhoudende ellende op de beurzen laat zich volgens Vandemoortele zowel positief als negatief voelen. “Het positieve effect is dat heel wat beleggers en investeerders voor zekerheid kiezen. En die zekerheid vinden ze in een vastgoedinvestering aan de kust. Negatief is natuurlijk dat heel wat particulieren die zich op de beurs hebben gewaagd, hun spaarpotje kwijt zijn. En daar zaten ongetwijfeld mensen bij die ook plannen hadden voor een tweede verblijf aan de kust.”

De sterk gestegen prijzen hebben er ook voor gezorgd dat investeerders in vastgoed zich minder bekommeren om huurrendementen. De potentiële meerwaarde, dat is wat nu telt. Het huurrendement zou overigens lang niet meer het niveau halen van enkele jaren terug. “Het toegenomen aanbod van huurwoningen heeft ervoor gezorgd dat het huurrendement sterk onder druk is komen te staan,” stelt Jean Maere. “Vroeger was de eerste vraag die potentiële kopers stelden: hoeveel bedraagt het huurrendement? Dat is nu veel minder het geval. Huuropbrengsten zijn mooi meegenomen, maar het is vooral de potentiële meerwaarde die de beleggers aanspreekt.” Bart Versluys bevestigt deze trend: “En het geldt nog meer voor het hogere marktsegment.”

Het fenomeen Knokke

Hoge marktsegmenten en potentiële meerwaarden, dat brengt ons in Knokke. Volgens cijfers van het vastgoedadviesbureau Stadim stegen de appartementsprijzen in het topsegment in Knokke in één jaar tijd met 20,9%. Op vijf jaar tijd constateert Stadim een prijsstijging van 272.682 euro naar 507.820 euro (+86%). Ter vergelijking: in Koksijde, de tweede duurste gemeente aan onze kust, is de referentieprijs in het topsegment 205.751 euro en stegen de prijzen op vijf jaar met 34%.

Knokke is dus niet alleen bijzonder duur, er lijkt ook geen einde te komen aan de enorme prijsstijgingen. En dan zijn dit nog cijfers voor Groot Knokke, inclusief de goedkope deelgemeenten Heist, Westkapelle en Ramskapelle. Inzoomen op het mondaine Zoute levert nog een heel ander prijsplaatje op. Dirk Willemyns, zaakvoerder van het gelijknamige makelaarskantoor in Knokke, stelt dat op de appartementenmarkt in het absolute topsegment de kaap van 12.500 euro per vierkante meter gerond is. En vermits er in dit segment niet op een metertje wordt gekeken, resulteert dit al gauw in appartementsprijzen van 2,5 miljoen euro.

Het prijsverschil met andere kustgemeenten is zo groot, dat de vraag zich opwerpt of dit nog wel op een rationele manier valt te rechtvaardigen. Wat maakt dit stukje Belgische kust zo uniek? “Het is een combinatie van factoren,” antwoordt Dirk Willemyns. “Je hebt hier prachtige villawijken, de nabijheid van het Zwin spreekt veel mensen aan, de chique winkelstraten zijn een troef. En dan is er nog golf. Zo midden in de gemeente, dat vinden de Britten gewoon geweldig. In het algemeen kan je stellen dat je hier een zekere levenskwaliteit vindt die, zeker voor België, uniek is.”

Knokke lijkt het sprekende bewijs voor de vastgoedboutade die stelt dat er drie zaken belangrijk zijn voor het welslagen van een project: locatie, locatie en locatie. Wie geld heeft en er niet mee inzit om het te laten zien en om het uit te geven, koopt in Knokke. En vermits het aanbod er beperkt is, zorgt dit voor een blijvende opwaartse druk op de prijzen. Willemyns heeft dan ook geen schrik voor het ineenstorten van de markt. In het topsegment is volgens hem niets te merken van een economische malaise. “Begin jaren tachtig was het zeer moeilijk voor het vastgoed aan de kust. Toch zijn de prijzen toen in Knokke in het topsegment, weliswaar met een iets trager ritme, blijven stijgen. De snelle vergrijzing van de bevolking is zowat het enige probleem dat ik voor Knokke zie. En dat staat in rechtstreeks verband met de hoge prijzen hier. Want hoeveel jonge dertigers kunnen een miljoen euro neerleggen voor een appartement?”

Willemyns gelooft evenwel niet dat het traditionele Knokse publiek zal uitwijken naar goedkopere buurgemeenten, zoals Blankenberge. In Blankenberge denken ze daar uiteraard anders over. “Het verhaal dat kustgangers steeds terugkeren naar de badplaats van hun jeugdjaren, gaat minder en minder op,” beweert Bart Vandemoortele. “En specifiek voor Knokke geldt dat veel mensen het prijsniveau daar nu toch overdreven vinden. Ik schat dat zowat 15% van ons cliënteel een Knoks profiel heeft.”

Uit de cijfers van Stadim blijkt in ieder geval dat Blankenberge aan aantrekkingskracht heeft gewonnen: was het in 1997 nog de op twee na goedkoopste kustgemeente, dan is het nu de op twee na duurste gemeente aan de kust. “De ontwikkeling van de jachthaven speelt daarin zeker een belangrijke rol,” zegt Vandemoortele. “Die jachthaven trekt sowieso een kapitaalkrachtiger publiek aan. De appartementen met zicht op de jachthaven zijn ook echte toplocaties.”

Laurenz Verledens [{ssquf}]

“Binnen vijf jaar is het zo goed als gedaan met nieuwe projectontwikkelingen op dijklocaties. In sommige badplaatsen, Middelkerke bijvoorbeeld, is het nu al afgelopen.”

“Blankenberge was in 1997 nog de op twee na goedkoopste kustgemeente. Vandaag is het de op twee na duurste gemeente aan de kust.”

“In het mondaine Knokke Zoute lopen de appartementsprijzen op toplocaties al gauw op tot 2,5 miljoen euro.”

“Het toegenomen aanbod van huurwoningen heeft ervoor gezorgd dat het huurrendement sterk onder druk is komen te staan. Voor beleggers telt nu vooral de potentiële meerwaarde.”