De storm is voorbij, de prijzen blijven

De makelaars merken dat de commerciële activiteit vertraagt en het aanbod tijdelijk is verzadigd. Dat geeft kopers meer keuze en meer bedenktijd. Een gevoelige prijsdaling blijft voorlopig een droom.

Veel vastgoedbedrijven storten zich aan de kust op louter speculatieve aankopen. Er is nauwelijks nog een gezond en direct verband met de baksteen zelf. Dat geldt in het bijzonder voor Oostende en nog meer voor Knokke.” Christophe Vermeulen van kantoor Dewael in Oostende neemt geen blad voor de mond: “In de dolle jaren van 2000 tot 2004 zijn hier tot in het absurde vastgoedkantoren opgericht. En vandaag maken ze de klant soms eender wat wijs om toch maar een pand in portefeuille te krijgen.” Een voorbeeld? “In Residentie Amazone in Oostende vroeg iemand mij een schatting voor een appartement van honderd vierkante meter uit de jaren tachtig. Het had lateraal zicht op zee, maar was aan een grondige opknapbeurt toe. Ik vertelde de eigenaar dat het volgens mij 170.000 euro waard was. Ik zag de ontgoocheling van zijn gezicht druipen. Ik stelde voor de verkoop te starten bij 200.000 euro, maar hij eiste nog 10.000 méér. Een tijdje later kwam ik er toevallig voorbij en ik zag dat een ander agentschap werd gekozen. Het appartement stond te koop voor 300.000 euro. En dan is men verbaasd dat de panden niet verkocht raken.”

Oostende, al te lang een onttroonde vorstin, ontpopt zich geleidelijk weer tot die rijke parel van het architecturale en stedenbouwkundige patrimonium, uniek voor de Belgische kust wat volume en animatie aangaat. Andere badplaatsen zoals Nieuwpoort, Blankenberge en Zeebrugge koesteren veelbelovende troeven – zoals een watersportplaats – om een bepaald publiek aan te trekken. Nog andere zoals De Haan, het Zoute en Sint-Idesbald (Koksijde) mikken resoluut op de natuur. Ondanks het zeer beperkte aanbod staat dit aspect bijzonder hoog aangeschreven.

Dit spelletje is nooit onschuldig. Soms valt er op korte tijd erg veel te verdienen. In het woonhuizensegment van Knokke-Heist, Blankenberge, Middelkerke, De Panne en Koksijde gaat men op vijf jaar tijd (2001-2006) vlot over een verdubbeling voor percentiel 75. Dat geldt ook voor de appartementen in Bredene en Nieuwpoort.

De algemene regel is dat de prijzen nog altijd stijgen, soms zelfs euforisch. Dat is onder meer het geval in Bredene. In het villasegment gaat het voor percentiel 75 op een jaar tijd van 235.000 naar 336.000 euro (+43 %). Of Koksijde, waar grote huizen en kleine villa’s elk jaar een sprong van zowat 70 % maken, met een referentieprijs die van 220.000-230.000 euro zomaar naar 380.000 euro flitst. Kampioen is dit jaar De Haan: de referentieprijs van de typische kleine villa’s is ontploft: van 322.500 naar 587.500 euro (+82 %). Hier geldt uiteraard het adagium van het Zoute: wat schaars en cosy is, is per definitie duur. Zéér duur.

Afgeleefde woningen

Het goede nieuws: de Belgische kust slaagt erin de diversiteit van het aanbod uit te spelen. Filip Dermul, gedelegeerd bestuurder van het grote gelijknamige agentschap in de Karel Janssenslaan (Oostende), plaatst de markt van de nieuwbouw tegenover de tweedehandsmarkt, de markt van woningen of appartementen en tweede verblijven. “In de eerste plaats vindt men hier dezelfde trends als in de rest van het land,” stelt de agent vast. “Andere aspecten zijn echter specifiek voor de kust, zelfs specifiek voor Oostende.” Hij verwijst om te beginnen naar een marktvertraging bij de woningen en appartementen, net als op nationaal niveau. “Vastgoed blijft langer te koop staan,” verduidelijkt hij. “De prijzen zijn de voorbije jaren te snel gestegen door de bedragen die opportunistische eigenaars eisten. Die overdreven prijzen zijn nu voor een stuk verantwoordelijk voor de huidige vertraging van de commerciële activiteit. Zodra die hoogste prijzen beginnen te dalen, zal de markt weer op kruissnelheid komen.”

Dermul ziet nog een ander structureel element als rem voor de lokale markt. Vergane en afgeleefde woningen en appartementen die niet meer aan de comforteisen voldoen, blijven te lang in de vitrine hangen en verlammen de activiteit. “In dat segment merken we dat het klassieke familiale product – de bel-etagewoning met garage, tuintje en drie slaapkamers – langzaam maar zeker buiten de prijzen is geklommen. En dus betaalt het klassieke tweeverdienersgezin uit de middenklasse een zware prijs voor onderdak dat tegemoetkomt aan zijn behoeften.”

Professionele tweedeverblijfsmarkt

Op de markt van tweede verblijven valt volgens Filip Dermul nog altijd een belangrijke productie van nieuwe constructies te merken. Een geprogrammeerd overaanbod? “Nog niet, maar het valt samen met een toegenomen segmentering van de markt van tweede residenties. Terwijl je vroeger kon spreken over twee soorten locaties- op de zeedijk of niet – zie je nu een wildgroei van segmenten en een prijzenwaaier volgens de ligging van het goed. Dat is het effect van een markt die tot rijpheid is gekomen: de meest actieve en oudste ontwikkelaars zijn beter georganiseerd, financieel solider en kennen het potentieel van de kustmarkt en van de vraag. Ze zijn beter in staat de grondwaarde te evalueren en kunnen de financiële risico’s van het project dus correcter inschatten bij de lancering. Zo elimineren ze de onervaren spelers die de markt vertroebelen. Dat vormt nog geen garantie dat de beste verkoper ook de hoogste kwaliteit aanbiedt,” nuanceert hij.

Cijfers liegen niet. Ze wijzen erop dat de markt het huidige ‘bijna overvol’ goed begrepen heeft. Er is weliswaar nog veel nieuwbouw, maar de aanvragen voor bouwvergunningen voor de kust en het onmiddellijke hinterland (arrondissementen Oostende en Veurne) zijn in vrije val. Na vier jaar continue stijging van het aantal aanvragen, met een nooit geziene piek in 2005, zijn we in 2006 teruggevallen tot minder euforische niveaus, in de buurt van die van 2002 – behalve in enkele badsteden waar de stijging de voorbije jaren minder uitgesproken was, zoals Blankenberge en Oostende. Bredene en Koksijde kennen echter een duizelingwekkende ineenstorting, met soms -65 % in alle segmenten.

Een andere reden voor de tijdelijke vertraging van de commerciële activiteit is het einde van de EBA-euforie (eenmalige bevrijdende aangifte). Dermul: “De lokale vastgoedmarkt heeft er de voorbije jaren zijn graantje van meegepikt, maar de rek is eruit. Dat kan gedeeltelijk verklaren waarom de referentieprijs van de tweede verblijven opnieuw daalt. Die prijs heeft overigens ook geprofiteerd van een relatief recente trend: gezinnen die in het binnenland werken – Brussel en zelfs verder – en zich hier vestigen om te profiteren van de levenskwaliteit en het verblijf.” Die originele aanpak verleidt volgens de makelaar steeds meer jongere koppels, met of zonder kinderen. Pleisterplaats bij uitstek is dan Oostende, dat dankzij zijn toeristische economie dagelijks iets te bieden heeft en dus de aantrekkelijkste badplaats blijft. Dat ondersteunt de prijzen en versterkt de stabiliteit van de lokale markt.

En dan was er de voorbije tien jaar nog een ander fenomeen: de grondige renovatie van een groot deel van de dijk, de openbare wegen en het stedelijk vastgoedpatrimonium. Deze heilzame en onmisbare renovatie van de omgeving heeft diverse privé-investeerders aangemoedigd om terug te keren naar stedelijke zones die lang weinig geëxploiteerd bleven. De hele kust heeft het fenomeen gemerkt, van De Panne tot Knokke, maar Oostende mag al vijf jaar pronken met een abnormaal hoog aantal bouwwerven. De positieve effecten van deze facelift zijn in de hele regio voelbaar.

Goede voornemens?

De ene constructie is de andere niet. “Een klein leeftijds- of liggingsverschil kan de waarde van een goed fors beïnvloeden,” onderstreept Filip Dermul, die opeens erg dubbelzinnig wordt nu het over aankopen gaat. Hij wijst op de vele (financiële) formules op de markt van het vastgoedpatrimonium. “Als u voorbeelden wilt van goede deals, surft u maar eens naar onze website,” vervolgt hij met een knipoog. En die formule is te veralgemenen voor al zijn concurrenten die actief zijn aan de kust. Maar of dat volstaat om mogelijke kopers gerust te stellen?

De meeste agentschappen op de zeedijk bevestigen het: de gouden jaren met onafgebroken waardestijgingen lijken voorbij: de vraag blijft relatief groot, slechts een tikje kleiner dan voor het recordjaar 2005, maar de prijzen op de kustmarkt zijn in 2006 beginnen te temperen en die trend zet zich begin 2007 grotendeels door.

Bepaalde dalende trends over een jaar liegen niet en moeten makelaars en eigenaars wakker schudden. Dat geldt voor villa’s in Blankenberge (-11,5 % tot 281.250 euro), voor kleine huisjes in Bredene (-16 % tot 152.000 euro) en voor huizen met terrein in Koksijde (-10,4 % tot 188.125 euro). Men is vrij gerust: de dalende trend op jaarbasis is verre van algemeen en zal allicht slechts een herstel van het evenwicht zijn als de lokale markt gepast reageert.

Diezelfde professionals op het terrein raden de potentiële kopers af om te dromen van een brutale prijsdaling: aan de kust is er nooit sprake van een spectaculaire prijsdaling. Het aanbod is op dit ogenblik uitermate gevarieerd. Daarom komt het erop aan om nu zijn slag te slaan, zonder te lang te dralen. Daarbij mag men, gezien het overvloedige aanbod, gerust proberen te onderhandelen over de gevraagde prijs. Dat geldt in het bijzonder voor De Panne, een van de favoriete vakantieplaatsen van de Franstaligen, waar momenteel een overaanbod aan nieuwe constructies bestaat. Volgens sommige experts is de verkoop op plan er de voorbije achttien maanden spectaculair ineengestuikt.

Philippe Coulée