Gentse huizenjagers weten het maar al te goed: een huis met een tuintje in het stadscentrum is een begeerd goed. Kandidaat-kopers moeten er als de kippen bij zijn en snel durven te beslissen. "Je voelt dat de vraag naar dat soort woningen in Gent nog altijd vele malen groter is dan het aanbod", zegt Lode Waes, bestuurder bij de projectontwikkelaar CAAAP.
...

Gentse huizenjagers weten het maar al te goed: een huis met een tuintje in het stadscentrum is een begeerd goed. Kandidaat-kopers moeten er als de kippen bij zijn en snel durven te beslissen. "Je voelt dat de vraag naar dat soort woningen in Gent nog altijd vele malen groter is dan het aanbod", zegt Lode Waes, bestuurder bij de projectontwikkelaar CAAAP. Toch kampt Gent nog altijd met een stadsvlucht. "Een selectieve stadsvlucht", preciseert schepen van Wonen Tine Heyse (Groen). "Vooral jonge gezinnen uit de middenklasse verlaten Gent. De armere gezinnen blijven. En de groep mensen voor wie een hoge prijs geen punt is, vindt in Gent ook nog wel een woning met een mooie tuin." Jonge gezinnen in de stad krijgen en houden, is in deze legislatuur een van de prioriteiten in het Gentse woonbeleid. Daarnaast zet het Gentse stadsbestuur ook in op een sterkere huurmarkt en op de ondersteuning van gezinnen met lage inkomens. "Veel mensen met een laag inkomen zijn aangewezen op de huurmarkt", legt Tine Heyse uit. "En op die huurmarkt is er onvoldoende kwalitatief aanbod." Op de sociale huurmarkt - in eerste instantie een Vlaamse bevoegdheid - wil Gent vooral faciliterend werken, "om de kwaliteit van het verouderde patrimonium van de sociale huisvestingsmaatschappijen op te krikken". De Gentse beleidsmakers streven ook naar een verdubbeling van het aanbod van de sociale verhuurkantoren (SVK's). Die richten zich naar kwetsbare huurders die niet aan de bak komen op de sociale huurmarkt. "Daarnaast bieden we onder meer via ons eigen stedelijk verhuurkantoor Huuringent ook een stukje ontzorging aan de verhuurders aan", vervolgt de schepen. "Want voor een gezonde huurmarkt moet je rekening houden met de behoeften van de huurders, maar je moet ook de verhuurders meekrijgen." In de strijd tegen de selectieve stadsvlucht wil Gent vooral corrigerend en sturend werken in het aanbod van nieuwe woningen.Tine Heyse: "In het verleden hebben we gezinnen gevraagd naar de redenen waarom ze wegtrokken. Daaruit bleek dat best veel gezinnen heel graag in Gent wilden blijven, maar dat ze er niet de juiste woning vonden. We moeten dus werk maken van een gezinsvriendelijk aanbod, met woningen die aansluiten bij de wensen van die doelgroep. Maar wel altijd op een stedelijke manier: een fermette op een grote lap grond, dat kunnen en willen we niet aanbieden." Hoe zo'n gezinsvriendelijk, stedelijk aanbod er kan uitzien, toont het project De Leopoldskazerne. De projectontwikkelaars Ciril en Matexi herontwikkelen de vroegere kazerne op de hoek van de Charles de Kerckhovelaan en de Kunstlaan tot een nieuwe buurt met 92 nieuwe wooneenheden, een nieuw Provinciehuis en een hotel met 108 kamers. "Gezien de schaal van het project, mikken we op een mix van bewoners, inclusief gezinnen met kinderen", vertelt Pieter Vanhout, de managing director van Ciril. "We hebben daarvoor een divers aanbod gecreëerd rond een concept dat wij 'hedendaags stadswonen' noemen. Dat gaat van starterswoningen, over iets grotere gezinswoningen, loftappartementen tot duplex- en triplexwoningen. De oppervlakten variëren van 70 tot 200 vierkante meter." Vanhout benadrukt dat de wooneenheden slechts één - weliswaar belangrijke - component zijn van het hedendaags stadswonen in De Leopoldskazerne. "Het vroegere paradeplein van de kazerne wordt een buurtpark. Er komen ook een collectieve binnentuin, een dakterras, een ruime fietsenstalling met een fietsherstelplek, er is ruimte voorzien voor een kluskelder enzovoort. Die collectieve of gedeelde voorzieningen zijn een noodzakelijke aanvulling op het private gedeelte. Vergeet niet dat ons aanbod de strijd moet aangaan met de vrijstaande woning in de stadsrand. Dat is de grote concurrent." Zijn collega Lode Waes, die met CAAAP in samenwerking met Van Roey Vastgoed De Nieuwe Dokken in het noorden van Gent ontwikkelt, treedt hem bij. "Het zou niet mogen dat je je hobby moet opgeven, als je naar een appartement in de stad verhuist. Het is heel belangrijk dat zaken als een atelier, een knutselruimte, een buurtschuur, een gemeenschappelijke groentetuin enzovoort ook een plek krijgen in de stad." Beide projectontwikkelaars wijzen nog op een derde aandachtspunt voor een beleid dat de stedelijke aantrekkingskracht op jonge gezinnen wil opkrikken: voldoende kwalitatieve openbare ruimte. Volgens Pieter Vanhout vergt dat een langetermijnvisie en geeft Gent het goede voorbeeld. "Al tijdens de vorige legislatuur zette Gent uitdrukkelijk in op een kindvriendelijke woonomgeving", weet hij. "Dat was slim, want 'kindvriendelijk' omvat bijna alles wat een stad aangenaam maakt: veiligheid, leefbaarheid, toegankelijkheid, groen, autoluw enzovoort." Schepen Tine Heyse bevestigt dat de huidige bewindsploeg die insteek volgt. "Ik zou het verschrikkelijk vinden als onze stad geen goede biotoop zou zijn om jonge kinderen te laten in opgroeien. Wat voor stad heb je dan?" Lode Waes merkt op dat de coronacrisis het belang van die publieke ruimte nog eens extra in de verf heeft gezet. "Als in een buurt met veel kleine appartementen het enige speelplein wordt gesloten, dan heb je een probleem." Hij is er voorstander van een deel van de publieke ruimte die nu nog het exclusieve terrein is van de wagen, beter in te vullen. "Met pleintjes, speelstraten, fietsstraten enzovoort. In steden die goed scoren op leefbaarheid, heeft de auto nog wel een plek, maar wel op een veel meer gecontroleerde en bescheiden manier." Hij voegt eraan toe dat dat soms een lastig proces is. "Je wilt niet de winkelier zijn die een deel van zijn klanten verliest omdat de straat autovrij wordt gemaakt. Het duurt even vooraleer mensen een andere manier van winkelen ontdekken. Dat is het vervelende aan maatregelen om een stad autoluw te maken: je moet eerst door een dal om tot een betere toekomst te komen." Waes pleit niet alleen voor minder auto's, maar ook voor meer creativiteit. Het argument dat de ruimte in de stad per definitie schaars is, vindt hij een maar flauw excuus. "Er zijn nog heel veel plekken in onze steden die zich afsluiten voor de buurt waarin ze zijn gevestigd. Ik denk dan aan de scholen, hogescholen, universiteiten, gebouwen van administraties, enzovoort. Daardoor blijft veel publieke of semi-publieke ruimte onderbenut." Steden kunnen ook ruimte bijmaken, oppert Waes. Hij geeft het voorbeeld van CopenHill in Kopenhagen. Daar is op en rond een verbrandingsoven een skipiste gebouwd. "Door out of the box te denken, heeft Kopenhagen van een lelijke plek in een industriezone een trekpleister gemaakt. Steden zijn eigenlijk allemaal een beetje een nationale bank voor grond: ze kunnen uit het niets ruimte creëren. Dat is een krachtig instrument, waar ze nog onvoldoende gebruik van maken. In Gent zie ik nog veel mogelijkheden om de waterlopen op een veel creatievere manier te gebruiken, als een verlenging van de klassieke publieke ruimte. De varende terrassen van VlotGent zijn een mooi initiatief in die richting." Gent zet volop in op een kindvriendelijk woonomgeving en het dirigeert private partners in de richting van gezinsvriendelijke woonontwikkelingen. Werpen die inspanningen ook vruchten af? "Nog niet genoeg, want de selectieve stadsvlucht is nog niet gestopt", antwoordt Tine Heyse. "Maar we werken natuurlijk niet in een vacuüm." Dat stelt ook Sien Winters, coördinator van het Steunpunt Wonen: "Stedelijke maatregelen om gezinnen in de stad te houden, zijn druppels op een hete plaat. Er spelen belangrijke tegengestelde mechanismen. De salariswagen is er een van. Zolang het fiscaal aantrekkelijk is een wagen te hebben en te gebruiken, duwt men gezinnen eigenlijk uit de stad." De woonstad Gent kan ook niet los worden gezien van de studentenstad die Gent is. De studenten vormen een bijkomende populatie die extra druk zetten op de Gentse woningmarkt. "Dat is zo", zegt Tine Heyse. "We hebben helaas nog geen goede cijfers over de studentenhuisvesting in onze stad. We maken daar nu wel werk van. Maar zelfs zonder die studie weten we dat studenten nog altijd veel gezinswoningen innemen. We krijgen die studenten maar uit die gezinswoningen, als er een voldoende groot en divers aanbod is van studentenhuisvesting. Vandaag voldoet het aanbod niet aan de vraag. We bekijken bijvoorbeeld of hoekwoningen, die niet zo interessant zijn voor gezinnen omdat er meestal geen tuin is, in aanmerking kunnen komen voor studentenhuisvesting.