De rijke belegger moet het maar zelf uitzoeken

Quares Retail Fund zoekt 3,5 miljoen euro kapitaal bij het publiek. Deelname houdt een risico in, want de CBFA komt niet tussenbeide. Een ongewone constructie in België, maar perfect legaal.

Het vastgoedbedrijf Quares wil het kapitaal van zijn Quares Retail Fund optrekken van 10,4 naar 13,9 miljoen euro. De commanditaire vennootschap start daarom vandaag roadshows voor het brede publiek. De minimuminleg bedraagt 50.000 euro.

Heel de operatie gebeurt buiten het blikveld van de Commissie van het Bank-, Financie- en Assurantiewezen. Wie meer dan 50.000 euro investeert in een niet-beursgenoteerd bedrijf, wordt geacht zelf het risico te wegen, zo bepaalt een Europese richtlijn. De CBFA bekijkt de operatie van Quares dus niet, wat ze wel doet bij de bevaks en andere beursgenoteerde vastgoedbroers.

Herman Du Bois, die in 2006 mee aan de wieg stond van Quares: “In België zijn we het enige niet-beursgenoteerde bedrijf dat voor een breder publiek belegt in een brede waaier gebouwen. Wij richten ons, in tegenstelling tot vastgoedcertificaten, op meerdere projecten.”

In België is deze beleggingsformule nieuw. Bij onze noorderburen haalde dit soort fondsen verleden jaar 110 miljoen euro op. Mislukkingen als Bouwhuis en Ponzi schemes als Palm Invest bewijzen het risicogehalte. “Het vastgoedbedrijf heeft de handen vrij”, klinkt het bij de CBFA. “Mocht blijken dat Quares toelaat dat beleggers minder inleggen, treden we wel op. Maar pas achteraf, als ze zich al verbrand zouden hebben. Het goede nieuws is dat een recente richtlijn het minimumbedrag, waarboven we niet mogen optreden, tegen 2012 optrekt tot 100.000 euro.”

Momenteel heeft het Fonds al voor 26,5 miljoen winkelvastgoed in beheer, 19 panden in acht steden. Het belegt in toplocaties in kleinere steden of B-locaties in grote centra. Bestuurder Anneleen Desmyter: “Deze keuze vereist knowhow in de distributiesector. De ene straat tegenover de andere om de hoek, maakt honderdduizenden euro’s winst verschil.” De bezetting is 100 procent.

Behoorlijk ambitieus

Quares budgetteert over twee jaar een rendement van 11 tot 12 procent op zijn retailfonds. Indien het geen 10 procent haalt, int het enkel een beheersvergoeding van 44.000 euro per jaar. Dat is te weinig om de vier permanent betrokken medewerkers te betalen. “Indien we slecht presteren, verliezen we dus geld”, aldus Desmyter. “Bovendien gaat onze reputatie eraan.”

De vastgoedmarkt houdt Quares nauwlettend in het oog. De prognoses zijn behoorlijk ambitieus, stelt Boris van Haare Heijmeijer, European retailpartner van Cushman & Wakefield. “Bovenop een huuropbrengst van 6 tot 7 procent komt nog het rendement van de verkoop”, zegt deze prominente insider. “Veel hangt dus af van de vastgoedmarkt, die onderhevig is aan inflatie- en rente-invloeden. Lees: economische golven.”

Vastgoedspecialisten vragen zich af of de optie voor B-locaties slim is. “Zo’n pandje dat ze bijvoorbeeld hebben in Merksem is toch niet echt van hoge kwaliteit en bovendien erg riskant”, klinkt het bij een Antwerpse retailspecialist. “Bovendien betekent een volledige bezetting dat het alleen maar slechter kan gaan en dat zal de uiteindelijke verkoopprijs drukken. Quares’ investeringsstrategie zou ik alleen met mijn eigen centen overwegen.”

Desmyter: “Toen we startten met het Quares Retail Fund, reageerden de beleggers wat onwennig, en stapten vooral grote partijen die ons kenden mee. Neen, ik noem geen namen. Vandaag is de interesse veel breder. Dit zal lukken. Als we de beleggingstak echter niet kunnen uitbreiden, komt ons businessmodel op de helling.”

Breed draagvlak

Quares, dat geen geconsolideerde cijfers publiceert, haalde in 2010 naar eigen zeggen 4 miljoen omzet en een bedrijfskasstroom van 350.000 euro. Er werken 45 mensen, gespreid over de hoofdzetel in Antwerpen, Mechelen, Maastricht en Amsterdam.

De vastgoedgroep werd vijf jaar geleden opgericht. Dat gebeurde onder meer door de fusie van het facilitybedrijf Specialist in Property Management (ooit Eurinpro) van Freddy Hoorens, en Comfort Care Company, het makelaarsbedrijf waar Desmyter actief was. De derde oprichter was de winkelvastgoedspecialist Gert Cowé, die ondertussen weer actief is bij projectontwikkelaar GL (Ghislain Lenaers). Herman Du Bois kwam dan weer van APM. Deze beheerder van gebouwen is in handen van BNP Paribas Real Estate, het nummer een in België met 2 miljoen vierkante meter in portfolio.

Het nummer twee en de grootste onafhankelijke speler in de niche, is Quares Property and Facility Management. Dat heeft 1,1 miljoen Belgisch en 300.000 vierkante meter Nederlands vastgoed onder beheer, vooral distributiemagazijnen met lage huurprijzen. Een belangrijke klant is bijvoorbeeld de vastgoedbevak Intervest Offices. Quares Property and Facility Management haalde in 2010 een omzet van 1,6 miljoen.

De tweede tak van het bedrijf, de vastgoedmakelaar Quares Residential, boekte 1,3 miljoen euro omzet. Het deed 330 transacties, vooral in en rond Antwerpen. De beleggingstak Quares Real Estate Investment Management was goed voor 1 miljoen omzet. Naast het al genoemde Retail Fund beheert het PP Lux, een fonds dat voor 30 miljoen euro vastgoed heeft in België en Nederland. Quares REIM werd verleden jaar versterkt met de Nederlandse be-stuurder Brad Jongen, ooit productmanager van de retailontwikkelaar Multi Vastgoed. Zijn in 2003 opgerichte bedrijf FRC (vastgoedfondsbeheer) werd geïntegreerd in Quares. Herman Du Bois: “Wij doen het mierenwerk. Stad na stad afrijden en per jaar 300 potentiële investeringen in detail tegen het licht houden. Negen haalden in 2010 de eindmeet.”

Van Haare: “Door de schaarste op toplocaties moet Quares de markt aftasten buiten klassiekers als de Antwerpse Meir of de Brusselse Nieuwstraat. Dat vergt zeer ernstig uitgedokterd werk. Ze zullen erg hun best moeten doen. Maar bij Quares werken intelligente mensen.”

HANS BROCKMANS, FOTOGRAFIE MICHEL WIEGANDT

“Als we de beleggingstak niet kunnen uitbreiden, komt ons businessmodel op de helling”