‘De private huurmarkt is een beetje aan haar lot overgelaten’

Hoe is het gesteld met de Vlaamse woonmarkt? Volgende week weten we meer. Dan stelt minister van Wonen Freya Van den Bossche de eerste onderzoeks-resultaten van haar Woonbeleidsplan voor. In een gesprek met Trends licht ze al een tipje van de sluier op.

Beleid maken is vooruitzien en dat geldt bij uitstek voor woonbeleid”, zegt Vlaams minister van Wonen Freya Van den Bossche (sp.a). “Want woningen die je nu bouwt staan er over vijftig jaar wellicht nog en beslissingen die je nu neemt, hebben vaak pas over vijf à tien jaar effect.” Daarom werkt de minister aan een Woonbeleidsplan met een blauwdruk voor een visie op het woonbeleid tussen nu en 2050. De eerste onderzoeksresultaten worden dinsdag 29 november voorgesteld.

Wij dachten ook vooruit te zien. Door te vragen wat de minister van plan is met de nieuwe bevoegdheden en middelen die richting Vlaanderen komen. Maar Freya Van den Bossche houdt de boot af: “Ik ga het vel van de beer niet verkopen voor hij geschoten is.” De minister wil wel al meegeven dat de grootste nieuwigheden in haar beleid (binnen de huidige bevoegdheden) zich zullen situeren op de private huurmarkt, een segment van de woonmarkt “dat een beetje aan zijn lot is overgelaten”.

Dat er nood is aan maatregelen voor die private huurmarkt, blijkt ook uit onderzoek van het Steunpunt Ruimte en Wonen. “Dat onderzoek toont aan dat op de private huurmarkt de huurprijzen het meest zijn gestegen in het laagste segment. Daar is maar één logische verklaring voor: de verhuurder calculeert in de huurprijs het risico op wanbetaling in. Dat is vanuit zijn standpunt te begrijpen. Maar het heeft ook een heel pervers effect: zij die het al moeilijk hebben om de huur te betalen, krijgen het nog moeilijker. Op macroniveau resulteert het in een opwaarts effect op de prijzen en een hogere kans op wanbetaling. Op microniveau betekent het dat er gezinnen op straat komen te staan.”

Hoe wilt u dat perverse mechanisme doorbreken?

FREYA VAN DEN BOSSCHE. “We werken aan een soort verzekeringsfonds tegen wanbetaling. Eigenaars-verhuurders zullen met een heel kleine bijdrage – het mag geen drempel zijn – kunnen toetreden tot dit systeem. Bij wanbetaling zal de vrederechter een voorwaardelijk vonnis kunnen uitspreken: de huurder wordt niet op straat gezet als hij een aantal voorwaarden, zoals het volgen van een afbetalingsplan, respecteert. De verhuurder krijgt intussen wel zijn huurgeld. Daarvoor wordt uit het fonds geput, waarin de overheid een belangrijke bijdrage zal doen.

“We praten al een tijdje over deze formule met het Algemeen Eigenaars Syndicaat en ze geloven er wel in. Dat is ook de insteek van het Woonbeleidsplan: we maken het samen met het hele middenveld. Want het Woonbeleidsplan heeft als horizon 2050. Het moet dus deze regering kunnen overleven.”

Zijn die stijgende huurprijzen ook niet het gevolg van krapte op de markt? Verhuurders haken af terwijl de vraag aan die onderkant van de markt nog toeneemt.

VAN DEN BOSSCHE. “Ook het krimpende aanbod is deels toe te schrijven aan dat risico op wanbetaling. Als de schrik voor wanbetaling toeneemt, zullen eigenaars hun rekening maken en hun pand verkopen in plaats van het nog langer te verhuren. Er zijn eigenlijk twee grote klachten bij verhuurders: het risico op wanbetaling en het gedoe, de papierwinkel, de reglementering… In Vlaanderen is de private huurmarkt in grote mate in handen van particulieren, vaak gepensioneerden die een tweede eigendom hebben die ze verhuren. Dat zijn dus geen professionelen, maar die mensen worden wel geconfronteerd met veel paperassen. De sociale verhuurkantoren kunnen daar een oplossing bieden. Zij nemen de administratie over van de eigenaars en zorgen er ook voor dat er elke maand stipt betaald wordt. In ruil onderhandelen ze met de verhuurder een faire huurprijs. De verhuurder mag dus niet doorvragen. Dit is een model dat zeer snel groeit en dat we verder willen ondersteunen. Ik heb ook een nieuwe huurpremie ingevoerd. Vandaag komt alleen een kleine groep in aanmerking voor zo’n subsidie. Vanaf het voorjaar van 2012 kunnen ook mensen die al lang op de wachtlijst staan voor een sociale woning ervan genieten. Dat betekent ongeveer een verdubbeling.

Intussen neemt ook op de koopmarkt het betaalbaarheidsprobleem toe. Of is dat probleem overroepen?

VAN DEN BOSSCHE. “Een eigen huis is een prima vorm van pensioenopbouw. Je ziet dat heel duidelijk bij gepensioneerden: het verschil tussen mensen met of zonder een eigen huis is groot. De maandelijkse huur is een grote hap uit het budget van gepensioneerden. Ik blijf dus voorstander om, onder meer via de fiscaliteit, de eigendomsverwerving aan te moedigen. Maar we mogen niet de illusie hebben dat dat voor iedereen zal lukken.”

Die fiscale maatregelen zouden ook een pervers effect hebben. Het voordeel wordt verwerkt in de prijsvorming op de woningmarkt en komt dus vooral de eigenaar-verkoper ten goede.

VAN DEN BOSSCHE. “Het is vaak zo dat wat goed is voor de huurder ook goed is voor de verhuurder, en dat wat goed is voor de koper ook goed is voor de verkoper; en soms is het niet helemaal duidelijk wie er het grootste voordeel bij doet. Toen het systeem van de woonbonus was uitgewerkt, was het de betrachting mensen met een lager inkomen meer kansen te geven op de koopmarkt. Je zou kunnen argumenteren dat daardoor de vraag toeneemt met als gevolg een opwaarts prijseffect. Maar moeten we dan de fiscale aftrek voorbehouden aan mensen voor wie die aftrek niet substantieel belangrijk is? Ik opteer er toch voor om zo veel mogelijk mensen kansen te geven op die koopmarkt.”

Vanuit de vastgoedsector luidt het dat het beste scenario om woningen betaalbaar te houden is ervoor te zorgen dat er voldoende aanbod is. Vandaag lijkt het aanbod krap te zijn. Heeft de overheid de demografische evolutie onderschat?

VAN DEN BOSSCHE. “Het woningbestand houdt gelijke tred met de groei van het aantal gezinnen, maar dat hoeft niet per se dankzij de overheid te zijn. Met het Woonbeleidsplan is het wel de eerste keer dat we zo systematisch vooruitblikken op de woonnoden. De impact van de vergrijzing wordt meegenomen, de vergroening in de steden… Er is ook een mismatch tussen de woningen op de buiten, die vaak groot zijn en waar dan twee oudere mensen in wonen, en het gebrek aan ruimte in steden, waar er veel gezinnen met jonge kinderen zijn. Al dat soort dingen moeten we bekijken om te weten waar we over veertig jaar moeten staan.”

Het Grond- en Pandendecreet van de vorige Vlaamse regering voorziet in de verplichting om bij grote projecten een percentage sociale woningen te realiseren. In de praktijk schuiven projectontwikkelaars en verkavelaars dit veelal door naar de socialehuisvestingsmaatschappijen.

VAN DEN BOSSCHE. “Ik vind dat geen probleem, die mogelijkheid staat ook in het decreet. Ik heb wel de stellige indruk dat sommige verkavelaars nog altijd proberen om die regelgeving te ontwijken. Sommigen proberen ook niet rapper te gaan dan nodig, in afwachting van een uitspraak van de rechter, want u weet dat enkele organisaties naar de rechter zijn getrokken tegen het decreet. Dat vind ik wel een vorm van ontlopen van maatschappelijke verantwoordelijkheid. Maar ze moeten van mij die kavels dus niet zelf bebouwen. Belangrijk is dat er voldoende aanbod komt in betaalbaar wonen en dat dit in elke verkaveling mogelijk wordt gemaakt, zodat we geen getto’s krijgen van arme mensen.”

Die verplichting om sociale woningen te bouwen zou wel de prijzen van de andere woningen opdrijven.

VAN DEN BOSSCHE. “Dat vind ik schandalig. Als je zou kunnen nagaan tegen welke prijs ze die gronden hebben gekocht, daar de kostprijs voor het bouwen bijtelt en die som dan vergelijkt met hun verkoopprijzen, dan denk ik dat er meer dan genoeg marge is. Want ook voor die ene kavel die ze sociaal moeten laten bebouwen, worden ze betaald. Akkoord, niet riant, maar toch meer dan de kostprijs.”

Ook uw partijgenoot Patrick Janssens vindt het decreet soms te rigide. In wijken met al een hoge concentratie sociale woningen zou de verplichting moeten kunnen wegvallen.

VAN DEN BOSSCHE. “Hij had gelijk met die kritiek. Het decreet was inderdaad wat rigide en ik heb het daarom aangepast. In gebieden met een heel groot aanbod van sociale woningen vervalt de sociale last. Precies omdat het doel van het decreet is een gezonde sociale mix te creëren. Ook bij grote, gefaseerde ontwikkelingen was er een probleem. In de oorspronkelijke regelgeving moesten er in elke fase sociale woningen worden gebouwd. Ook dat is aangepast. Als burgemeesters of ontwikkelaars mij kunnen uitleggen dat er iets vervelend is in de regelgeving, dan gooi ik het eruit. Onmiddellijk. Maar de geest van het decreet moet wel behouden blijven.”

U hebt 50 miljoen euro vrijgemaakt voor de aankoop van bouwgronden in gemeenten en regio’s met hoge grondprijzen. Is dat fonds al actief en hoe gaat het in zijn werk?

VAN DEN BOSSCHE. “De uitwerking is begin november goedgekeurd en het moet nu heel binnenkort van start kunnen gaan. De bedoeling is dure gronden te activeren. We zien dat vooral inbreidingsgericht. Denk aan de verlaten industriële site waarvoor geen interesse is uit de privésector. Het fonds kan die grond aankopen en de site eventueel klaarmaken of zoneren. Het is niet de bedoeling dat we daar veel nieuwe open ruimte mee aansnijden. En waar gronden spontaan worden gekocht en verkocht, laat ik de markt spelen.”

LAURENZ VERLEDENS

“Ik heb de stellige indruk dat sommige verkavelaars nog altijd proberen om de regelgeving over sociale woningen te ontwijken”