In deze moeilijke economische tijden is de Brusselse kantoormarkt voor vastgoedinvesteerders een oase van stabiliteit. Brussel dankt die stabiliteit vooral aan de grote aanwezigheid van de publieke sector. Want ook al blijft de aanwezigheid van bedrijven van groot belang voor de hoofdstad, het zijn toch de nationale en internationale overheden die de markt in moeilijke tijden overeind houden. En sinds begin dit jaar nog meer dan vroeger: van de totale take-up van 230.619 vierkante meter, nam de publieke sector er niet minder dan 186.541 vierkante meter voor zijn rekening. Een record.
...

In deze moeilijke economische tijden is de Brusselse kantoormarkt voor vastgoedinvesteerders een oase van stabiliteit. Brussel dankt die stabiliteit vooral aan de grote aanwezigheid van de publieke sector. Want ook al blijft de aanwezigheid van bedrijven van groot belang voor de hoofdstad, het zijn toch de nationale en internationale overheden die de markt in moeilijke tijden overeind houden. En sinds begin dit jaar nog meer dan vroeger: van de totale take-up van 230.619 vierkante meter, nam de publieke sector er niet minder dan 186.541 vierkante meter voor zijn rekening. Een record. De aanwezigheid van de Europese instellingen speelt ontegensprekelijk een grote rol in dit fenomeen. Maar de afgelopen jaren hebben ook de Belgische federale en regionale overheden de markt stevig ondersteund. In 2002 liep de take-up, verwezenlijkt door nationale en internationale overheden samen, op tot nagenoeg 150.000 vierkante meter. Daarvan kwam iets meer dan de helft (55 %) op naam van Belgische instellingen. Begin 2003 zette die trend zich nog duidelijker door: de Belgische instellingen zijn nu goed voor 81 % van de transacties. Deze tendens laat zich aan de hand van diverse factoren verklaren. "Met ruim 83.000 ambtenaren blijft de federale overheid de voornaamste werkgever van het land," aldus David Vermeesch, verantwoordelijke van de cel publieke sector binnen de afdeling letting & sales van CB Richard Ellis. "Een ander veelbetekenend element is dat de helft van deze ambtenaren in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest werkt." En dat vertaalt zich uiteraard in heel wat vierkante meters kantoorruimte: gemiddeld gaat men uit van een oppervlakte van dertig vierkante meter (bruto) per persoon. De afgelopen jaren is de publieke sector ook duidelijk een andere vastgoedkoers gaan varen. De federale overheid, aangevoerd door de Regie der Gebouwen, rationaliseert een groot deel van zijn vastgoedpark via sale-and-leasebackoperaties, verkoop en verhuur. De overheid heeft op die manier voor belangrijke bewegingen op de markt gezorgd. De verkoop van de Financietoren en het Rijksadministratief Centrum aan Breevast gevolgd door de huur van 70 % van het (in ontwikkeling zijnde) kantoorcomplex North Galaxy illustreert dit nieuwe beleid. "Ook het Copernicusplan heeft heel wat veranderd," stelt David Vermeesch. Deze hervorming heeft geleid tot talloze vernieuwingen, hergroeperingen en herstructureringen en heeft op die manier ook nieuwe vastgoedbehoeften gecreëerd. Een voorbeeld is de opsplitsing van het ministerie van Sociale Zaken, Sociale Zekerheid en Leefmilieu in twee overheidsdiensten: Sociale Zekerheid en Volksgezondheid. Deze laatste zou vanaf 2008 40.000 vierkante meter in de gerenoveerde Financietoren betrekken. Naast nieuwe vestigingen heeft het Copernicusplan ook gezorgd voor verschillende grote renovaties. Want de overheid wil een betere arbeidsomgeving voor de ambtenaren. Zo is men bezig met de renovatie van het gebouw van Binnenlandse Zaken aan het Leuvenseplein. De regionalisering van bevoegdheden versterkt nog deze tendens naar nieuwe vastgoedbehoeften en reorganisatie. De recente regionalisering van het landbouwbeleid heeft bijvoorbeeld geleid tot de bezetting van het îlot Saint-Luc in Namen (12.000 vierkante meter) door het Waals Gewest. Het Vlaams Gewest opteerde voor het huren van een kantoor aan het Leuvenseplein te Brussel. En de Waals-Brusselse gemeenschap, die haar activiteiten in de gebouwen Jennyfer I en II bijeen heeft gebracht, heeft onlangs een aanbesteding bij inschrijving gedaan voor 20.000 vierkante meter extra. Vlaanderen positioneert zich duidelijk in de Noordwijk. Naast het Parlement (40.000 vierkante meter) is er gekozen voor verschillende gebouwen aan de Albert II-laan: Phoenix (17.168 vierkante meter), Conscience (43.414 vierkante meter), North Plaza (2000 vierkante meter) en Comte de Ferraris (42.718 vierkante meter). Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest heeft, naast het Communicatiecentrum Noord, geopteerd voor een deel van het City Center (10.000 vierkante meter), dat aan City 2 grenst. Ook de overheidsbedrijven laten zich opmerken. Het uiterst actieve Belgacom heeft een groot deel van zijn vastgoedpatrimonium in vastgoeddochter ConnectImmo ingebracht. De meest recente transactie is de sale-and-leasebackoperatie die de telecomoperator beklonk met CIB voor het TBR-gebouw in de Noordwijk. Belgacom blijft de hoofdhuurder tot januari 2005. Op die datum gaan de renovatiewerken van start. Vanaf 2007 zal het gebouw (43.000 vierkante meter) op de verhuurmarkt worden aangeboden. De Post en de NMBS zouden binnenkort een gelijkaardig parcours moeten volgen. De studie van CB Richard Ellis brengt nog enkele andere interessante gegevens aan het licht. Zo blijven de Europese instellingen de grootste oppervlakteverslinders van de afgelopen drie jaar met een gemiddelde van 9267 vierkante meter per transactie, op de voet gevolgd door de federale overheidsdiensten (8631 vierkante meter). De huurbedragen volgen de evolutie van de markt en de prijzen die in de verschillende buurten gelden. De Europese Unie betaalt gemiddeld (over 2000 en 2003) 212 euro per vierkante meter per jaar, terwijl de federale overheid 180 euro neertelt. De regionale overheden zijn het zuinigst met 155 euro per vierkante meter per jaar. De nationale vertegenwoordigingen betalen 162 euro. "Zo' n studie is interessant, omdat we zo de behoeften van de verschillende actoren beter kunnen inschatten," stelt David Vermeesch. "We zien de afgelopen jaren bijvoorbeeld een tendens naar de huur van grotere complexen. Bepaalde instellingen, in navolging van de Europese instellingen, stellen ook heel precieze eisen omtrent de prestaties van de gebouwen."De investeerders ontbreken ondertussen niet op het appel. "Overheidsinstellingen zijn huurders met een uiterst gering risico," beklemtoont Nicolas Orts, gedelegeerd bestuurder van CB Richard Ellis. "Zowel de Europese als de nationale instellingen worden als triple A-huurders beschouwd. In deze tijden van economische onzekerheid is dat niet onbelangrijk." Véronique PirsonIn deze moeilijke economische tijden is de Brusselse kantoormarkt een oase van stabiliteit.