Waals-Brabant was tot voor het kort het paradijs van de vrijstaande woning, maar dat verandert snel. Een appartementenstreek zal de provincie niet meteen worden, maar er zal wel meer evenwicht in het aanbod komen. Dat komt hoofdzakelijk doordat meer braakliggende industrieterreinen zijn omgevormd tot nieuwe woonwijken. Die ontwikkeling brengt ook een verdichting met zich mee. De architect Jean-Marie Delsaut, een van de oprichters van Atelier d'Architecture DDV, en Mathieu Malvaux, die het vastgoedbedrijf ZestRed heeft gesticht, buigen zich over de uitdagingen die daarmee gepaard gaan.
...

Waals-Brabant was tot voor het kort het paradijs van de vrijstaande woning, maar dat verandert snel. Een appartementenstreek zal de provincie niet meteen worden, maar er zal wel meer evenwicht in het aanbod komen. Dat komt hoofdzakelijk doordat meer braakliggende industrieterreinen zijn omgevormd tot nieuwe woonwijken. Die ontwikkeling brengt ook een verdichting met zich mee. De architect Jean-Marie Delsaut, een van de oprichters van Atelier d'Architecture DDV, en Mathieu Malvaux, die het vastgoedbedrijf ZestRed heeft gesticht, buigen zich over de uitdagingen die daarmee gepaard gaan. In Waals-Brabant lopen veel bouwprojecten en er staan nog heel wat projecten op stapel. Hebt u de indruk dat voor de inwoners de tolerantiegrens van die verdichting is bereikt? JEAN-MARIE DELSAUT. "Nee, er is nog een marge. De mensen gaan anders leven. Ze laten de auto vaker staan en gaan in stedelijke centra wonen." MATHIEU MALVAUX. "Veel hangt af van de belangstelling die kandidaat-kopers hebben voor het soort woningen dat de ontwikkelaars op de markt brengen. Er bestaat nog altijd een groot verschil tussen wat de mensen willen en wat een redelijke stadsplanning zou moeten toelaten. Mensen zoeken nog altijd in de eerste plaats eengezinswoningen in plaats van appartementen. En hoewel de overheden de verdichting almaar meer aanvaarden, hebben buurtbewoners daar almaar minder begrip voor." DELSAUT. "De verdichting wordt inderdaad vooral door nieuwkomers en door de overheden aanvaard, en niet door de buurtbewoners. Zoals gewoonlijk denkt iedereen dat die in alle steden kan worden toegepast, behalve daar waar ze zelf wonen." Is die weerstand tegen de verdichting niet te verklaren doordat ze de levenskwaliteit in de bestaande wijken lijkt te verslechteren? DELSAUT. "De overheden schieten wat tekort bij de invoering van ondersteunende maatregelen, zoals de organisatie van mobiliteitsstromen, het aanleggen van fietspaden en het creëren van openbare ruimtes. Je kunt niet verdichten zonder tegelijk de levenskwaliteit te verhogen. Dat is absoluut nodig, want via verdichting kun je voorkomen dat stadscentra doodgaan." MALVAUX. "Het probleem van Waals-Brabant, met uitzondering van Nijvel, is dat je hier grote dorpen hebt die in de loop van de tijd zijn gegroeid dankzij de bouw van hoofdzakelijk vrijstaande woningen. Daardoor is een ideaalbeeld ontstaan van het vrijstaande huis. Maar dat beeld botst met de opvatting dat je dichtere leefkernen moet creëren. De bewoners moeten begrijpen dat de verdichting van hun woonwijk hun levenskwaliteit niet zal aantasten. Hun leefomgeving zal veranderen, maar niet noodzakelijk slechter worden." Maar de bewoners hebben die leefomgeving wel samen met hun vrijstaande huis gekocht. MALVAUX. "De mensen die in de nieuwe wijken of appartementsgebouwen komen wonen, zullen vooral een andere manier van leven meebrengen. Momenteel heeft iedereen een eigen tuin bij zijn privé-eigendom. Er zullen meer gedeelde ruimtes komen en dus is er een mentaliteitsverandering nodig. Sommigen zullen zich kunnen neerleggen bij die verandering, anderen zullen zich daar niet zo prettig bij voelen." Hoe kun je die levenskwaliteit dan terugkrijgen? DELSAUT. "Je moet gespreid bouwen, maar hogere gebouwen neerzetten. Zo maak je grond vrij voor groen en openbare ruimte. Er worden tegenwoordig meer kleinere woningen gebouwd, omdat die minder kosten. Daarom moet je aangename, gedeelde ruimtes maken, waar de bewoners zich goed voelen." Maar kan dat ook in andere Waals-Brabantse steden dan Nijvel en Louvain-la-Neuve? Waterloo is bijvoorbeeld sterk verstedelijkt, maar het is geen verdichte gemeente. MALVAUX."Er moet een mentaliteitswijziging komen. Sommige gemeenten nemen een dubbelzinnige houding aan tegenover de verdichting. De overheden willen enerzijds meer woningen in de stadscentra, maar anderzijds willen ze geen groene ruimtes, want de gemeentelijke diensten moeten die onderhouden, en daar zijn geen middelen voor." Hoe bevorder je verdichting? DELSAUT."De overheden moeten nog meer hun verantwoordelijkheid opnemen en de ontwikkelaars verplichten alleen nog maar appartementsgebouwen neer te zetten. Er moet een heldere visie op de ruimtelijke ordening worden ontwikkeld. De verdichting moet gepaard gaan met een coherent beleid, in het bijzonder op het gebied van mobiliteit. Dat moet op gewestelijk niveau gebeuren. Je kunt bijvoorbeeld schoolvervoer verplicht maken en zo het autoverkeer fors terugdringen. Er is een heleboel van zulke kleine maatregelen nodig." Volgens de recentste cijfers van de notarissen doet de residentiële woningmarkt het in Waals-Brabant bijzonder goed. Zowel de activiteit als de prijzen zitten in de lift. MALVAUX. "Ik heb de indruk dat de markt homogener wordt. In de gemeenten waar de prijzen al hoog waren, is de prijsstijging redelijk. Daarnaast stijgen de prijzen sneller op plekken waar de markt betaalbaarder was." Is er in Waals-Brabant nog een markt voor huizen? MALVAUX. "Er zijn minder projecten voor nieuwbouwhuizen dan voor appartementen. De bevolking vergrijst, er zijn almaar meer eenoudergezinnen. Almaar minder ontwikkelaars bouwen uitsluitend huizen. Ze hebben vooral interesse voor appartementen. Ze hebben de meeste terreinen opgekocht en bieden alleen nog projecten aan. Het is dus heel moeilijk een terrein te kopen voor eigen gebruik, want er is een tekort aan bouwgrond en de prijs is hoog." Waarom focust ZestRed op het huizensegment? MALVAUX. "Omdat op die markt nog maar weinig spelers actief zijn. Het is een strategische keuze. De appartementenmarkt is veel meer gefragmenteerd. Onze verkoop loopt geweldig goed. Maar huizen worden niet meer gebouwd zoals vroeger. In de nieuwbouwwijken vind je voornamelijk twee- en driegevelwoningen. Er is echt goed over die projecten nagedacht." Welke gemeente heeft volgens u het grootste potentieel? DELSAUT."Tubeke, met het project Forges de Clabecq. Die gemeente ziet er nu helemaal anders uit. Toen we het project Fabelta ontwierpen voor Equilis, geloofde ik er maar half in. Maar alles is razendsnel verkocht. En ik ben ervan overtuigd dat het Quartier des Confluents van Duferco (een project van bijna 2500 woningen dat begin maart van start is gegaan, nvdr) een groot succes zal worden." MALVAUX."Waver is interessant. De dichtheid van het stadscentrum is er met 35 woningen per hectare nog heel gering. We zien dat er een nieuw elan van de politiek is, die het centrum verder wil verdichten. Het probleem is dat de bewoners dat liever niet zien gebeuren. Tubeke, Nijvel en Eigenbrakel zullen blijven groeien."