Stel: u hebt spaargeld op overschot. De rente op spaarboekjes is nagenoeg onbestaande, de waardering van vastgoed is onzeker en de aandelenmarkten laten het afweten. Op zo'n moment lijkt een investering in seniorenvastgoed een buitenkans. Want niet alleen de vraag stijgt -- tegen 2060 is één op de tien Belgen een tachtigplusser -- in sommige gevallen maakt een fiscaal snoepje het voor investeerders extra interessant.
...

Stel: u hebt spaargeld op overschot. De rente op spaarboekjes is nagenoeg onbestaande, de waardering van vastgoed is onzeker en de aandelenmarkten laten het afweten. Op zo'n moment lijkt een investering in seniorenvastgoed een buitenkans. Want niet alleen de vraag stijgt -- tegen 2060 is één op de tien Belgen een tachtigplusser -- in sommige gevallen maakt een fiscaal snoepje het voor investeerders extra interessant. Wie een zogenoemde erkende assistentiewoning koopt, betaalt bijvoorbeeld geen onroerende voorheffing en valt onder een voordelig btw-tarief. Bovendien kan een koper zijn assistentiewoning verhuren voordat hij er zelf in gaat wonen. Het is dan ook weinig verwonderlijk dat bouwontwikkelaars en vastgoedinvesteringsfondsen zich op de markt van de seniorenflats storten. Grote commerciële groepen zoals het Franse Orpea (4510 bedden) en Medica Senior Living Groep (5480 bedden), en de Belgische gespecialiseerde rusthuisuitbaters Armonea (5530 bedden) en Senior Assist (2940 bedden) hebben de jongste jaren een plaats verworven op de Belgische markt van de klassieke woon-zorgcentra. Toch blijven ze vaak het kleine broertje van de OCMW's en de christelijke non-profitsector, die nog altijd de markt van de woon-zorgcentra domineren. Hebben de commerciële spelers in het segment van de woon-zorgcentra slechts 16 procent van de markt, dan ligt dat voor de assistentiewoningen -- officieel is de term 'groepen van assistentiewoningen' -- helemaal anders. Hier is de impact van de private markt groter. En dat heeft alles te maken met een keuze voor deregulering van de vorige Vlaamse regering. Tot 2012 hield de overheid met strakke erkenningsnormen en een programmering -- lees: vergunningen volgens de inschatting van de toekomstige behoeften -- het aantal voorzieningen in de hand. Sinds begin 2013 is de wetgeving voor de seniorenhuisvesting flink versoepeld. In essentie komt die neer op een deregulering van de markt. In feite kan iedereen die een project bedenkt en daarvoor een bouwvergunning krijgt, een seniorenresidentie bouwen. Het verklaart de verhoogde interesse van de bouwsector. Vlaams minister van Welzijn Jo Vandeurzen (CD&V) probeerde met de nieuwe regels twee elementen in de ouderenzorg met elkaar te verzoenen. Aan de ene kant zijn er de groeiende wachtlijsten voor een plaats in een woon-zorgcentrum, terwijl aan de andere kant veel bejaarden helemaal niet in een rust- en verzorgingshuis willen terechtkomen. Reken daarbij dat de privésector al jaren zoekt naar een middel om aan de groeiende groep ouderen te verdienen, en er was reden genoeg om de strenge regelgeving voor de serviceflats te versoepelen. Dat er meer competitie is gekomen, bevestigt Tarsi Windey, sectorcoördinator ouderenzorg bij Zorgnet Vlaanderen. "Het levert mooie projecten op, maar volgens ons is er toch stilaan sprake van enige wildgroei." De beroepsvereniging van private rusthuisuitbaters Vlozo ziet daarentegen in de markt van de assistentiewoningen vooral zorgondernemers opduiken die al in de seniorenmarkt aanwezig waren. "Het is een complexe markt. Dat is tegelijk aantrekkelijk en nieuw", stelt Vlozo-topman Geert Uyterschaut. "Uitwassen zijn eerder uitzonderlijk. Ik zou het zeker geen markt voor cowboys noemen. In assistentiewoningen kunnen bejaarden langer zelfstandig blijven wonen, terwijl ze indien nodig een beroep kunnen doen op noodzakelijke zorg. Het maakt een zachte overgang van de thuissituatie naar het woon-zorgcentrum mogelijk." Beide specialisten zijn het er wel over eens dat het kwalitatieve onderscheid tussen de twee soorten assistentiewoningen onderbelicht blijft. Het gaat om enerzijds de aangemelde groepen van assistentiewoningen en anderzijds de erkende groepen van assistentiewoningen. De erkende assistentiewoningen schikken zich naar de criteria die de overheid vooropstelt. Het komt er in grote lijnen op neer dat in die assistentiewoningen naast de wooncomponent ook crisiszorg en overbruggingszorg worden aangeboden, en er bovendien een woonassistent moet zijn. De kosten voor die zorg worden gesolidariseerd en zitten dus in de gewone daghuurprijs van een assistentiewoning. In feite gaat het om diensten die het verschil moeten maken met een flat in een gewoon appartementsgebouw. Aangemelde assistentiewoningen vragen geen erkenning voor die extra diensten en onderwerpen zich dus ook niet aan de bijhorende inspecties van de overheidsadministratie. Ze bieden vergelijkbare initiatieven aan. Het probleem is: soms zijn die maar een flauw afkooksel, of op sommige plaatsen worden voor elk stukje dienstverlening extra kosten aangerekend. Met een dagprijs die schommelt tussen 25 en bijna 60 euro voor een assistentiewoning zijn de prijsverschillen groot. Bovendien verschilt wat een bejaarde ervoor terugkrijgt nogal. Windey: "In de woningmarkt gelden nu eenmaal fundamenteel andere spelregels dan in de welzijnsmarkt, waar de overheid superviseert." Niet dat meer regels de oplossing zouden zijn. Integendeel, voor 2010 zat de eigendom en de uitbating bijna altijd in één hand. Door de nieuwe regeling is het perfect mogelijk dat initiatiefnemer en uitbater een verschillende instantie of vennootschap zijn. Zo kan een bouwpromotor of pakweg een vastgoedinvesteerder het gebouw neerzetten en de uitbating overlaten aan een gespecialiseerde vzw. Op die manier worden er voor de zorgcomponent in assistentiewoningen bijvoorbeeld contracten met het ziekenfonds of thuisverplegers gemaakt. Dat klinkt als een markt in ontwikkeling, toch? Windey: "Bij Zorgnet Vlaanderen is er een bekommernis omdat kwetsbare gebruikers niet meteen weten tegen welke prijs ze naar zo'n assistentiewoning trekken. Het zou goed zijn als er meer aandacht komt voor gestandaardiseerde informatie. Anders komt de betaalbaarheid van zelfstandig wonen als alternatief voor de woon-zorgcentra in het gedrang." ROELAND BYL, ILLUSTRATIE ANTON VAN STEELANDTSinds begin 2013 kan iedereen die een project bedenkt en daarvoor een bouwvergunning krijgt, een seniorenresidentie bouwen. "Het zou goed zijn als er meer aandacht komt voor gestandaardiseerde informatie" TARSI WINDEY, ZORGNET VLAANDEREN "Uitwassen zijn eerder uitzonderlijk. Ik zou het zeker geen markt voor cowboys noemen" GEERT UYTERSCHAUT, VLOZO