De kust: de ultieme belegging?

In vijf jaar tijd steeg de gemiddelde prijs voor een appartement in Knokke met bijna 60 %. Ook in andere kustgemeenten dikten de vastgoedprijzen gevoelig aan. En omdat er nog maar weinig ruimte is voor nieuwe ontwikkelingen op toplocaties, kunnen de prijzen nog meer klimmen. Hoog tijd om ook uw optrekje aan de kust aan te schaffen?

“En dit is dan zo’n studio van 130.000 euro. Daar is de slaaphoek, hier de badkamer, daar komt het keukentje, je hebt een mooi terras en natuurlijk een schitterend uitzicht.” DaniëlPauwels, verkoopdirecteur van ResidentieViking in Middelkerke, leidt ons rond in deze kustresidentie in aanbouw.

Het is waar, het zicht op zee en strand mag er zijn. En voor zover we het nu al kunnen beoordelen, zal de studio ook mooi afgewerkt worden. Maar eigenlijk vinden we de studio vooral klein en duur: voor 130.000 euro krijg je 44 vierkante meter studio, dat betekent bijna 3000 euro per vierkante meter. Pauwels geeft toe dat er goedkopere alternatieven op de markt zijn. “Honderd meter verder staan er gelijkaardige studio’s te koop – over de kwaliteit spreek ik me niet uit – voor ongeveer 50.000 euro. Maar daar heb je uiteraard geen zeezicht. En vergeet niet dat de grondwaarde van een studio hier al meer dan 56.000 euro bedraagt.”

Middelkerke is vol

Middelkerke is, als typische familiebadplaats, dan nog een van de goedkopere kustgemeenten. Maar op dit moment doet er zich wel een heel bijzondere marktsituatie voor: de hele zeedijk van Middelkerke is volgebouwd, Residentie Viking is dus het laatste project op de dijk. “Dat speelt natuurlijk mee in de prijs,” zegt Daniël Pauwels. “Het is als het ware nu of nooit.”

Nu is de Belgische kustlijn al langer dan vandaag behoorlijk volgebouwd. En het Duinendecreet van 1993 heeft ervoor gezorgd dat potentiële ontwikkelingsruimte op toplocaties sterk ingeperkt werd. Toch heeft het projectontwikkelaars nooit tegengehouden om nog nieuwe residenties neer te poten langs de dijk. Eerst kochten ze oude hotelletjes op, sinds enige tijd richten ze hun pijlen vooral op verouderde appartementscomplexen. Ze kopen zich in zo’n complex in en zodra ze een aantal appartementen in handen hebben, staan ze sterk om met de overige eigenaars te onderhandelen. Vaak krijgen die bij de verkoop van hun oude appartement een nieuw appartement tegen gunstige voorwaarden.

Maar in Middelkerke blijkt deze ontsnappingsroute nu plots een doodlopend straatje. De meeste gebouwen op de Middelkerkse dijk zijn immers nog in een behoorlijke staat. Bovendien is meestal de toegelaten bouwhoogte al bereikt, wat het voor projectontwikkelaars weinig interessant maakt om zich in een oud gebouw in te kopen. Het zijn immers vooral de extra bouwlagen die voor de winst van de projectontwikkelaar moeten zorgen.

Verschillende makelaars en projectontwikkelaars zeggen dat het niet meer lang zal duren voor ook andere kustgemeenten in zo’n scenario terechtkomen. De achterliggende boodschap: wie zicht op zee op prijs stelt, moet niet te lang twijfelen. Of beter nog: wie een gouden investering wil doen, moet het nu doen. Want zijn de prijzen van het kustvastgoed de jongste jaren sterk gestegen, wat zal dat niet zijn als er nauwelijks nog nieuw aanbod bijkomt?

Knokke stabiliseert

Of is het nu al te laat? Want het zou kunnen dat door de recente prijsstijgingen (zie kader: De markt van oost naar west) het groeipotentieel misschien toch niet meer zo groot is. Bovendien lijkt het economische tij zich wat te keren tegen het residentiële vastgoed en klinken de onheilsboodschappen over een crisis op de woningmarkt steeds luider. Zo waarschuwde eind mei het Britse kwaliteitsblad TheEconomist in een vastgoeddossier voor het nakende uiteenspatten van de vastgoedzeepbel. Als het een geruststelling mag zijn: volgens deze studie zijn de woningprijzen vooral in Australië, Groot-Brittannië, Ierland, Nederland, Spanje en de Verenigde Staten overgewaardeerd. In ons land blijken de woningprijzen nog relatief laag en zouden de recente prijsstijgingen ook niet buitensporig zijn. En in de Trends Vastgoedgids (zie Trends, 12 juni 2003) stelde PaulDeWaele van het vastgoedadviesbureau Stadim dat de residentiële markt in ons land fundamenteel gezond is.

Maar geldt dit wel voor de hele Belgische vastgoedmarkt? De vastgoedmarkt aan de kust is immers, veel meer dan die in het binnenland, ook een beleggersmarkt. En door de kwakkelende beurs en de lage rentestand is het een belegging die aan belangstelling wint. Want, redeneert de vluchtende belegger, het is nog zowat de enige belegging met een behoorlijk rendement.

Een gevaarlijke redenering vindt PeterVandenHoute, chief economist van INGBelgium. “We hebben al vaker gezien dat zo’n situatie kan leiden tot een overreactie. Beleggers storten zicht massaal op het actief dat nog wel rendeert, maar focussen te veel op het recente verleden. Het risico is dat men de activa koopt als ze op hun top staan.”

Met name de prijsontwikkelingen in het mondaine Knokke vertonen zeepbelachtige trekjes. Enkele voorbeelden: tussen 1997 en 2002 steeg de gemiddelde prijs van een appartement er van 116.933 euro tot 185.635 euro, een prijstoename met bijna 60 %. De gemiddelde prijs van een grotere woning klom in diezelfde periode van 293.915 euro naar 448.200 euro (+52 %). De Q75-prijs (de derdekwartielprijs: 75 % van de verkopen zit onder deze prijs) voor woningen met een grondoppervlakte van meer dan 1500 vierkante meter verdubbelde zelfs (van 756.056 euro in 1997 tot 1.482.651 euro in 2002).

Knokke was al duur en is dus de jongste jaren nog een flink stuk duurder geworden. Als verklaring voor de sterke prijstoename in de voorbije jaren verwijzen de meeste makelaars naar de sterke beursprestaties eind de jaren negentig (zie kader: Zwart geld in Knokse villa’s). Ze voegen eraan toe dat de markt vandaag aan een stabilisatie toe is. FrançoisDeSmet, zaakvoerder van ImmobilièreDeSmet: “Ik ga niet beweren dat de prijzen hier plots in elkaar zullen storten, maar een correctie lijkt me niet uitgesloten. In het zog van het Zoute is men in heel Knokke-Heist prijzen gaan vragen die me niet altijd realistisch lijken.”

MichelDeBisscop van ImmoBis twijfelt echter niet aan het opwaartse prijspotentieel van het Knokse vastgoed, en zeker niet voor het vastgoed in het Zoute. “Het Zoute is een echte micromarkt met een aantal zeer specifieke kenmerken” zegt hij. “Langs de Zeedijk staat het project Zwinbosjes nog op stapel, maar daarna is het afgelopen. En de projecten in de zijstraten van de dijk en op de Kustlaan kan je op één hand tellen. De schaarste maakt dat een vastgoed-investering in het Zoute een relatief veilige belegging is.”

Die schaarste is volgens Michel De Bisscop ook het grote verschil met bijvoorbeeld de residentiële vastgoedmarkt in Marbella of Florida. “Daar is nog ruimte zat,” zegt hij. “En het is daar ook vrij normaal dat wanneer de projectontwikkelaar klaar is met het project waar jij in zit, hij op het perceel ernaast of erachter nog een mooier en luxueuzer project neerpoot.”

Twee andere kenmerken die volgens De Bisscop de vastgoedmarkt in het Zoute zo specifiek maken: de hoge levenskwaliteit in de badstad en het ons-kent-ons-fenomeen.

Overaanbod door crisis

Het schaarsteargument gaat, weliswaar iets minder uitgesproken, voor de hele kust op: de kustlijn is immers maar zo lang als ze is en de concurrentie van nabijgelegen badsteden in Frankrijk en Nederland zou marginaal zijn. Betekent dit dat de residentiële vastgoedmarkt aan de kust toch gebeiteld zit?

Peter Vanden Houte pleit opnieuw voor enige voorzichtigheid: “Het argument van het beperkte aanbod hebben we nog gehoord. In Japan bijvoorbeeld. De beperkte voorraad van potentieel bebouwbare grond, zo beweerde men, zou het vastgoed daar beschermen tegen waardedalingen. Intussen dalen de vastgoedprijzen er al bijna tien jaar na elkaar.”

Vanden Houte wil Tokio niet vergelijken met onze kust, wel wijst hij op de eenzijdigheid van de argumentatie: de fysieke beperking aan de aanbodzijde kan inderdaad voor een zekere schaarste zorgen, maar dat hangt ook nog altijd af van de vraagzijde. “In een scenario dat, door bijvoorbeeld een economische crisis, veel mensen hun vakantieverblijf aan zee moeten verkopen, kan zo’n relatieve schaarste snel omslaan in een overaanbod.”

Het Zoute zou tegen zo’n scenario gevrijwaard zijn omdat het luxevastgoed daar steeds met eigen middelen wordt gekocht. Daardoor zouden er nauwelijks gedwongen verkopen zijn. Vanden Houte: “Maar ik kan me wel voorstellen dat als het prijsverschil met andere kuststeden te hoog oploopt, het aanlokkelijk wordt om het pand in het Zoute te verkopen om met de opbrengst in een andere kustgemeente drie panden te kopen.”

“Vooral de prijsontwikkelingen in het mondaine Knokke vertonen zeepbelachtige trekjes. Een correctie is niet uitgesloten.”

“Daar is de slaaphoek, hier de badkamer, daar komt het keukentje, je hebt een mooi terras en natuurlijk een schitterend uitzicht.” Kostprijs: 130.000 euro voor 44 vierkante meter studio.

De prijzen van appartementen aan onze kust zijn de jongste jaren flink gestegen. “Wie nu nog iets aanschaft, loopt het risico dat hij de activa koopt als ze op hun top staan.”