De kosten en baten van een stek in ‘la bella Italia’

Van charmante landhuizen en chique villa’s tot schitterende palazzo’s… Italië beschikt over een rijk vastgoedpatrimonium. Een interessante markt om op zoek te gaan naar een zuiders pied-à-terre?

Waarom zou u een optrekje in Italië kopen? “Omdat Italië, Italië is,” zal de italofiel antwoorden (zie blz. 92). Maar is zo’n vastgoedaankoop ook een interessante belegging? HeidiDeSmedt, juriste en zaakvoerder van het vastgoedkantoor De Smedt & De Smedt, dat gespecialiseerd is in Italiaans luxevastgoed, duidt de belangrijkste valkuilen en opportuniteiten.

1. Waarom (nu) vastgoed kopen in Italië?

Maakt u zich geen illusies, voor echte koopjes bent u in Italië een beetje te laat. Net zoals in het merendeel van de Europese landen, zitten de Italiaanse vastgoedprijzen al een tijd in de lift. Volgens het Britse kwaliteitsblad TheEconomist steeg de Italiaanse index van de huizenprijzen tussen juli 2003 en 2004 met 10,8 %. Het jaar daarvoor was er ook al een stijging van 10,6 %. Tussen 1997 en 2004 dikten de woningprijzen met 62 % aan.

Op een spectaculaire meerwaarde op korte termijn hoeft u wellicht niet meer te rekenen. In een studierapport van oktober voorspelt het onderzoeksbureau PricewaterhouseCoopers dat de prijsstijgingen in Italië zullen terugvallen tot 2,5 % in 2005 en 1,5 % in 2006. Positief is wellicht dat de Italiaanse vastgoedmarkt in vergelijking met zuiderse concurrenten als Frankrijk en Spanje de minst zeepbelachtige trekjes heeft.

Wat Italië ook onderscheidt van Frankrijk en Spanje is het toch wel ruimere aanbod van charmante oude, en zelfs historische panden. Panden die bovendien sinds een wetswijziging uit 2003 vaker op de markt komen. “Vroeger had je voor wijzigingen of verbouwingen binnenin een soort van bouwvergunning nodig, dat is nu niet meer het geval,” vat Heidi De Smedt de nieuwe regelgeving samen. “Je moet de wijzigingen nog wel aangeven, maar je moet niet langer wachten op een toelating.”

2. Waarop letten bij de aankoop?

Heidi De Smedt: “Wellicht de belangrijkste raad die we kunnen geven: teken niet zomaar de compromesso di vendita of kortweg compromesso. Net als het Belgische compromis is die compromesso immers bindend. Het is dus niet – zoals toch nog veel mensen denken – een soort optie waar je nog op kunt terugkomen.” De Smedt adviseert ook om de informatie in de compromesso te laten checken door een advocaat en een geometra. Is dat geen taak voor de notaris? “De notaris vertegenwoordigt in Italië eigenlijk alleen de overheid. Hij staat alleen in voor de inning van de belasting op de transactie en de juridische overdracht van het pand. Je kan een notaris aanspreken voor andere controles, maar daar moet je extra voor betalen.”

Belangrijk om weten is of het pand al dan niet onder de bescherming van de Sopritendenza – zeg maar Monumentenzorg – valt. Bovenvermelde versoepeling voor aanpassingen binnenshuis geldt immers niet voor geklasseerde gebouwen. “Valt het pand toch onder de Sopritendenza, dan laat je best op voorhand nagaan wat er eventueel wel aan veranderd mag worden.” De klassering heeft echter ook een belangrijk voordeel: de kosten voor de verbouwingen zijn binnen de Italiaanse inkomstenbelastingen voor 36 % aftrekbaar.

3. Op welke kosten moet u rekenen?

In vergelijking met onze toch nog steeds hoge registratierechten (10 %), komen de Italianen er met 3 % goedkoop van af. Helaas geldt dit gunstige tarief alleen bij de aankoop van een eerste woning en bij de aankoop van een geklasseerd pand. Wordt uw Italiaanse stek uw tweede woning, dan betaalt u 7 % registratierechten. “In Italië is het niet ongebruikelijk om die registratierechten contractueel te verdelen tussen koper en verkoper,” merkt Heidi De Smedt op. Het tarief voor de inschrijving van uw eventuele hypotheeklening bedraagt 2 % en de verplichte bijdrage voor publicatie in het kadaster is 1 %.

De notariskosten liggen tussen 1 % à 2 % van de koopsom: hoe hoger de koopsom, hoe lager dit percentage. Voor elke pagina in het contract of de akte zal de notaris ook nog eens een apart bedrag in rekening brengen. En zoals al vermeld, mag u ook voor extra diensten rekenen op een meerprijs. Doet u een beroep op een makelaar, dan moet u weten dat het in Italië de gewoonte is dat koper en verkoper elk de helft van zijn commissie betalen. De meeste makelaars rekenen 6 % tot 8 % commissie.

“Tel je alle kosten bij elkaar, dan is 8 % zowat de benedengrens, maar het kan makkelijk oplopen tot 15 %,” rekent De Smedt voor. “De jaarlijks weerkerende kosten mag je begroten op 2 % à 3 %. Daar zit ook de lokale onroerendgoedbelasting, de ICI of Imposta Communale sugli Immobili, mee in. Die ICI varieert van gemeente tot gemeente tussen 0,4 % en 0,7 % van de waarde van het onroerend goed.”

4. Hoe ziet het fiscale plaatje eruit?

Laten we er even van uitgaan dat u als particulier het pand als vakantiewoning koopt en dat u het ook af en toe verhuurt. U zult dan in Italië inkomstenbelasting ( IRPEF: Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche) moeten betalen op de huuropbrengsten. “Alle inkomsten, dus ook als u enkele weekjes aan vrienden of familie verhuurt, moeten worden aangegeven. Maar bij de berekening van de belastbare grondslag vertrekt men van de kadastrale waarde van het onroerend goed, waaruit dan een fictief kadastraal huurinkomen wordt afgeleid. De werkelijke huuropbrengsten gelden alleen als belastbare grondslag als ze hoger zijn dan dit fictieve huurinkomen.”

De heffing varieert van 23 % voor inkomsten tussen 0 en 15.000 euro tot 45 % voor inkomsten hoger dan 70.000 euro. “Maar er zijn wel vergevorderde plannen om deze tarieven te verlagen,” weet De Smedt.

Let op, met het netjes betalen van deze IRPEF bent u er nog niet van af. De Belgische fiscus verwacht immers dat u uw ‘wereldwijd inkomen’ aangeeft, dus ook de inkomsten uit buitenlands onroerend goed. Dankzij een dubbelbelastingverdrag met Italië zal u in België niet nogmaals belast worden op dit inkomen, maar het wordt wel bij uw wereldwijd inkomen geteld. Vervelende bijwerking van deze formule: uw inkomsten verhogen, waardoor u misschien in een hogere inkomensschijf terechtkomt. De betaalde belasting wordt pas achteraf in mindering gebracht.

Heidi De Smedt wijst er nog op dat de Italiaanse successiewetgeving één van de voordeligste van Europa is. “Maar,” zegt ze, “de draagwijdte en de toepassing ervan op residenten of gedomicilieerden is een ingewikkeld kluwen dat bovendien heel case-afhankelijk is.”

Laurenz Verledens

Maakt u zich geen illusies,

voor echte koopjes bent u in

Italië een beetje te laat.