De huurder en de verhuurder kunnen de huurprijs van een woning of een appartement vrij bepalen. De wet legt geen minima of maxima op. Doorgaans stelt de verhuurder een vraagprijs voor en is het aan de huurder om daarop in te gaan, of over een lagere prijs te onderhandelen. Hoe langer de woning te huur staat, hoe groter de kans is dat de verhuurder een lagere prijs aanvaardt.
...

De huurder en de verhuurder kunnen de huurprijs van een woning of een appartement vrij bepalen. De wet legt geen minima of maxima op. Doorgaans stelt de verhuurder een vraagprijs voor en is het aan de huurder om daarop in te gaan, of over een lagere prijs te onderhandelen. Hoe langer de woning te huur staat, hoe groter de kans is dat de verhuurder een lagere prijs aanvaardt. Een verhuurder doet er goed aan een vraagprijs te bepalen die zo dicht mogelijk aansluit bij de markthuurwaarde. Bij twijfel kan hij het advies van een expert inwinnen, zoals een vastgoedmakelaar. Hij kan ook zijn licht opsteken bij andere eigenaars die in de buurt een soortgelijk pand verhuren. En voor een huurwoning die in Vlaanderen is gelegen, kan hij een prijssimulatie uitvoeren op de website www.huurschatter.be. In één welbepaald geval kan de verhuurder de huurprijs niet vrij bepalen: als hij een huurcontract van korte duur beëindigt en met een andere huurder een nieuw contract van korte duur afsluit. De nieuwe huurprijs mag dan gedurende negen opeenvolgende jaren niet hoger zijn dan de prijs die de eerste huurder heeft betaald. Hij mag wel worden geïndexeerd. Bij het bepalen van de huurwaarde speelt een aantal factoren een rol. Zo is de ligging van de woning of het appartement een belangrijk criterium. Hoe beter de ligging -- bijvoorbeeld in het centrum van de stad -- hoe hoger de huurwaarde. Ook de oppervlakte van het pand en het aantal kamers spelen een grote rol, naast de grootte van de tuin of het terras. Als een autostaanplaats is inbegrepen bij de verhuur, drijft dat de huurprijs op. De prijs hangt ook af van de staat van de woning en van de inrichting. Gezien de hoge energieprijzen, hechten huurders bovendien steeds meer belang aan de energiezuinigheid van een woning. Een huis met dubbelglas, een recente verwarmingsketel en dakisolatie heeft een streepje voor op een woning die daar niet van is voorzien. De afgesproken huurprijs geldt in principe zolang de huurovereenkomst duurt. Hij blijft zelfs gelden als de huurder en de verhuurder het contract verlengen. Behalve als in het huurcontract anders is overeengekomen, mag de prijs wel jaarlijks worden aangepast aan de index. Die indexaanpassing gebeurt niet automatisch. De partij die er het meeste belang bij heeft, moet erom vragen. Doorgaans is dat de verhuurder, omdat de index meestal stijgt. De huurprijs kan in de loop van de huurovereenkomst alleen onder strikte voorwaarden worden herzien. Zowel de huurder als de verhuurder kan zo'n herziening vragen. Dat mag alleen aan het einde van een driejarige huurperiode, tussen de negende en de zesde maand die aan de einddatum van de lopende driejarige periode voorafgaan. Als ze het eens worden, kunnen de huurder en de verhuurder een overeenkomst afsluiten over de nieuwe huurprijs. Komen ze niet tot een akkoord, dan kan de vragende partij naar de vrederechter stappen om daar de wijziging van de huurprijs te eisen. Dat moet gebeuren tussen de zesde en derde maand voor de einddatum van de lopende driejarige periode. In twee gevallen kan de rechter de herziening toestaan. Ten eerste als de partij die de wijziging vraagt, bewijst dat de huurwaarde door nieuwe omstandigheden ten minste 20 procent hoger of lager ligt dan de geldende huurprijs. Het betreft dan omstandigheden die niet konden worden voorzien toen de huurovereenkomst werd gesloten. Dat kan het geval zijn als het gebouw sinds de aanvang van de huur is verloederd zonder dat de huurder daar schuld aan heeft, of als de omgeving van het gebouw is opgewaardeerd, bijvoorbeeld door de bouw van een nabijgelegen winkelcentrum of de heraanleg van de buurt. Er bestaat discussie over of een algemene stijging of daling van de huurprijzen als zo'n nieuwe omstandigheid kan worden beschouwd. Ten tweede kan de vrederechter een verhoging van de huur toestaan als de verhuurder bewijst dat de huurwaarde met ten minste 10 procent is gestegen door werken die hij aan de woning heeft laten uitvoeren -- bijvoorbeeld het plaatsen van nieuwe ramen, een nieuwe keuken of een badkamer. Werken die de verhuurder moet doen opdat de woning zou voldoen aan de minimale kwaliteitseisen, komen daarvoor niet in aanmerking. De regels over de herziening van de huurprijs zijn van dwingend recht. Raakt de huurder het buiten die herzieningsperiode met de verhuurder eens over een verhoging of een verlaging van de huur, dan is dat akkoord dus strikt genomen niet geldig. Zolang beide partijen zich aan de afspraak houden, is er geen probleem. Maar als een van beide er zich niet aan houdt, kan het contract niet worden afgedwongen. JAN ROODHOOFT EN JOHAN STEENACKERSDe huurprijs kan alleen onder strikte voorwaarden in de loop van de huur worden herzien.