Beursgenoteerd vastgoed ontsnapt niet aan de verkoopgolf die over de beurzen rolt. De beheerders van vastgoedfondsen zijn bezorgd over het winkelvastgoed en de verhuurders van woon-zorgcentra. Maar ze zien in de crisis ook kansen voor logistieke spelers.
Vastgoed is een van de favoriete beleggingen van de Belgische beleggers. De Brusselse beurs staat dan ook vol gereglementeerde vastgoedvennootschappen (GVV’s) van allerlei allooi: van verhuurders van woningen, magazijnen en kantoren tot studentenkamers. Tot voor kort legden die Belgische GVV’s bijna allemaal een indrukwekkend beursparcours voor.
Maar na de sluiting van de niet-essentiële winkels is de beurskoers van verhuurders van winkelvastgoed zoals Retail Estates, Vastned Retail Belgium, Wereldhave Belgium en Qrf met 38 tot 46 procent gekelderd in de eerste drie maanden van het jaar. Enkele winkelketens hebben laten weten dat ze niet van plan zijn hun volledige huur te betalen. De beroepsvereniging van de vastgoedsector roept haar leden op de komende maanden de helft van de huurgelden kwijt te schelden.
WDP won bijna 5 procent sinds Nieuwjaar. Het aandeel van Montea hield de voetjes nipt droog. Als spelers in logistiek vastgoed verhuren zij magazijnen aan de grote e-commercebedrijven, die nu op volle toeren draaien. De coronacrisis toont eens te meer het belang van diversificatie aan. Ook vastgoedbeleggers leggen het beste niet al hun eieren in een mand. En dan komen de vastgoedfondsen in beeld.
Er zijn beleggingsfondsen die wereldwijd in verschillende soorten vastgoed investeren. Met zo’n product lopen beleggers niet het risico dat ze te veel blootgesteld zijn aan één sector, één land of één geografisch gebied. Die fondsen zijn helaas ook niet immuun als het uitverkoop is op de beurzen, zoals de voorbije twee maanden het geval was (zie tabel).
Dividendverlagingen
We spraken met de beheerders van twee fondsen: Guy Barnard van Janus Henderson Horizon Global Property Equities en Folmer Pietersma van Robeco Sustainable Property Equities. “Het geweld van de correctie van de afgelopen weken doet denken aan de crisis van 2008”, zegt Pietersma.
De twee benadrukken dat commercieel vastgoed bijzonder hard is getroffen door de recente verkoopbeweging. Ze waren gelukkig al vrij voorzichtig met winkelvastgoed vóór deze crisis tot ontploffing kwam. Guy Barnard: “Commercieel vastgoed staat al jaren onder structurele druk. We verwachten weinig rooskleurige vooruitzichten en dividendverlagingen in dat segment.”
Aan de andere kant van de medaille bevinden zich de verhuurders van magazijnen. “Door de opmars van de e-commerce beschikken de vastgoedvennootschappen die distributiecentra bezitten in de grote steden over prijszettingsvermogen”, weet Folmer Pietersma. De Amerikaanse logistieke speler Prologis behoort tot de grootste tien posities in de acht vastgoedfondsen die we selecteerden.
De transitie naar e-commerce was al langer ingezet. Folder Pietersma verwacht dat het coronavirus die trend nog zal versterken en versnellen. Hij ziet echter nieuwe risico’s in het segment van de woon-zorgcentra. “In het verleden zagen we na hevige griepepidemieën al een sterke daling van de vraag naar dat soort residentieel vastgoed. De impact kan aanzienlijk zijn. Denk ook aan de bijkomende kosten om die gebouwen schoon te maken en te desinfecteren, en het risico op besmetting voor het personeel.”
Schulden en duurzaamheid
Guy Barnard brengt in herinnering dat de Amerikaanse e-commercegigant Amazon van plan is alleen al op de Amerikaanse markt 100.000 werknemers extra in te zetten in zijn magazijnen en bezorgdiensten. “Een deel van de bevolking zal de thuisbezorgdiensten voor voeding ook na de lockdown blijven gebruiken”, verwacht hij.
De twee fondsbeheerders waarschuwen voor hoge schuldenlasten. Bedrijven die zich in de huidige marktomstandigheden moeten herfinancieren, riskeren een neerwaartse herwaardering van hun aandeel. “Vandaag moeten beleggers bedrijven vermijden die kwetsbaar zijn voor een schok op de kredietmarkt”, vindt Folmer Pietersma.
Behalve schulden vindt Robeco ook duurzaamheid een aandachtspunt. “Bedrijven die op hun ecologische voetafdruk letten, zullen hun huur kunnen verhogen of een hogere bezettingsgraad kunnen halen, wat een gunstige invloed heeft op hun winstgevendheid. Die strategie zal vruchten afwerpen voor langetermijnbeleggers.”
Al tien jaar niet meer gezien
Ook Guy Barnard focust op bedrijven met defensieve inkomstenstromen en robuuste balansen. “We worden niet geconfronteerd met een kredietcrisis zoals in 2008-2009. Beleggers zullen weer aandacht hebben voor de zichtbaarheid van de kasstromen, zodra de volatiliteit afneemt.” Hij merkt ook op dat de verkopen de afgelopen weken extreem waren, waarbij alle vastgoedsegmenten zonder weinig onderscheid werden verkocht.
Guy Barnard: “We krijgen de kans aandelen op te pikken tegen waarderingen die zijn gedaald tot niveaus die we al meer dan tien jaar niet meer gezien hebben. Het goede nieuws is dat de cashflow naar verwachting veerkrachtig zal zijn en dat de meeste vastgoedvennootschappen in afwachting van het marktherstel aantrekkelijke dividenden zullen blijven uitkeren.”
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier