De cijfers achter de gebouwen

Vorige maand presenteerde IPD de derde Belgische Vastgoedindex. Na een late en aarzelende start krijgt de internationale marktleider in de analyse van vastgoedportefeuilles stilaan voet aan wal in ons land.

De eigenaars van winkelvastgoed haalden in 2007 het hoogste totaalrendement: 16,3 %. Kantooreigenaars moesten tevreden zijn met minder dan de helft (8 %). Het bedrijfsvastgoed (logistieke en semi-industriële gebouwen) neemt een middenpositie in (11,7 %). De sterke prestatie van het winkelsegment is echter vooral toe te schrijven aan het indirect rendement of de waardegroei. Het direct rendement (of huurrendement) van de drie vastgoedsegmenten ligt opvallend dicht bij elkaar (winkels: 5,6 %, kantoren: 5,9 %, bedrijfsvastgoed: 6,9 %)

Dat blijkt uit de IPD Belgisch Vastgoedindex. IPD produceert gelijkaardige nationale indexen in 21 landen. In ons land is de index nog maar aan zijn derde editie toe, maar op de thuismarkt Engeland bestaat de index al sinds 1985. De IPD-indexen zijn intussen een begrip bij professionele vastgoedinvesteerders, iets waarnaar wordt uitgekeken. “Met onze indexen plaatsen we ons inderdaad in de kijker”, zegt Bram Van Hoof, senior analist bij IPD. “Maar eigenlijk is het indexverhaal een afgeleid product van onze kernactiviteit: benchmarkanalyse van vastgoedportefeuilles.”

België hinkt achterop

IPD verzamelt, verwerkt en analyseert de data van vastgoedportefeuilles van institutionele investeerders. Het doet dat in opdracht van en in nauwe samenwerking met de investeerders. Zij moeten de basisinformatie aanleveren. “In totaal gaat het om een zeventigtal gegevens per gebouw”, zegt Van Hoof. “Van het adres, over de bouwperiode, de waarde, het leegstandspercentage tot de huurinkomsten en de verschillende kosten.” IPD vraagt gegevens van alle gebouwen in de portefeuille. Cherry picking is dus niet toegelaten, want dat zou het hele opzet ondermijnen: een betrouwbare benchmark opstellen. “We controleren al die data. En als we iets vreemds ontdekken – bijvoorbeeld een opvallende waardestijging van een pand – koppelen we daarover terug met de eigenaar.” Met de opgekuiste data van alle gebouwen van alle deelnemende investeerders gaat IPD vervolgens aan de slag. Het analyseert rendementen, kosten, opbrengsten, huur- en leegstandsrisico’s, legt de sterktes en zwaktes van de portefeuille en het beheer bloot en vergelijkt de resultaten met nationale en internationale benchmarks. “We leveren investeerders inzicht in hun marktpositie. En voor het management is het een instrument om de portefeuille bij te sturen waar nodig.”

Hoe gedetailleerd zijn de analyses? “Zo gedetailleerd mogelijk”, antwoordt Van Hoof. “We streven naar echte detailanalyse, als het kan op straatniveau. Maar dat vereist natuurlijk voldoende kritische massa.” En dat is in ons land voorlopig nog een probleem. Voor de analyses van 2007 kon IPD een beroep doen op de data van 24 vastgoedportefeuilles (onder meer Cofinimmo, Prologis, P&V Verzekeringen, ING REIM, Redevco en AXA REIM) met in totaal 310 panden goed voor een waarde van 6,3 miljard euro. Dat komt overeen met een kleine 20 % van de marktwaarde van de honderd belangrijkste vastgoedportefeuilles (Expertise Top 100) in ons land. Ter vergelijking: in Nederland haalt de IPD-index een marktgewicht van bijna 85 %.

De Belgische vastgoedindex van IPD beperkt zich dan ook tot het sectorniveau (kantoren, winkels, bedrijfsruimten). Alleen voor de Brusselse kantoormarkt is er een opsplitsing naar de verschillende kantoorwijken. “De Belgische markt heeft geen traditie in transparantie”, verklaart Van Hoof. “Iedereen doet er zijn ding en lijkt daar ook mee weg te komen. Maar we stellen nu toch een kentering vast. Toen we hier twee jaar geleden begonnen, reageerden veel partijen argwanend. Nu ze ons beginnen te kennen, neemt de interesse toch toe.”(T)

Door Laurenz Verledens