Wat is sale-and-lease-back?

Sale-and-lease-back (SLB) is een variant van leasing, waarbij de gebruiker ook de leverancier van het onroerend goed is. Je verkoopt dus een deel van je patrimonium aan een derde om het onmiddellijk terug te huren. Zo kun je kapitaal vrijmaken om te investeren in meer rendabele projecten. In feite komt de operatie dus neer op een lening. Niet alleen de overheid, maar ook ondernemingen maken gebruik van deze kasstroomtechniek. Zo verkocht InBev zijn netwerk van Belgische cafés om de productie te moderniseren. In de Verenigde Staten is 70 procent van de bedrijfsgebouwen in handen van externe eigenaars. In Europa bedraagt dit aandeel slechts 30 procent, ...

Sale-and-lease-back (SLB) is een variant van leasing, waarbij de gebruiker ook de leverancier van het onroerend goed is. Je verkoopt dus een deel van je patrimonium aan een derde om het onmiddellijk terug te huren. Zo kun je kapitaal vrijmaken om te investeren in meer rendabele projecten. In feite komt de operatie dus neer op een lening. Niet alleen de overheid, maar ook ondernemingen maken gebruik van deze kasstroomtechniek. Zo verkocht InBev zijn netwerk van Belgische cafés om de productie te moderniseren. In de Verenigde Staten is 70 procent van de bedrijfsgebouwen in handen van externe eigenaars. In Europa bedraagt dit aandeel slechts 30 procent, maar er is een inhaalbeweging. SLB versterkt je balans, verbetert je kredietwaardigheid en verlaagt je schuldpositie. Ook biedt de financiële techniek belastingvoordelen - aftrek van huurkosten - en de mogelijkheid om in heel wat landen de goederen niet in je balans op te nemen. Voorts creëert het vrijgemaakte kapitaal een hefboom om fusies en overnames te financieren. Zo verzilverde de federale overheid tussen 2001 en 2006 voor 1,5 miljard euro aan overheidsgebouwen om haar begroting uit het rood te houden. Dankzij SLB kwam de budgettaire ruimte vrij om de publieke infrastructuur te verbeteren. Bovendien leert de geschiedenis dat de overheid geen goede beheerder van gebouwen is. Denk aan de desastreuze aankoop van de asielcentra of het Berlaymont-gebouw. Sinds de vernietigende kritiek van het Rekenhof past de overheid deze eenmalige maatregelen niet meer toe. Maar in de privésector blijft de techniek goed scoren. Multinationals spelen graag het spel van 'off balance'. En als je de operatie toch op de balans zet, kun je de afschrijvingsbasis verhogen en de belaste meerwaarden spreiden in de tijd. Aan de operatie hangt ook een prijskaartje. Zo bedraagt de jaarlijkse huurprijs van het gerechtsgebouw in Veurne 1,5 miljoen euro per jaar voor een totale verkoopsom van 10,8 miljoen euro. Dat betekent een erg hoog rendement voor de leasingmaatschappij. Bovendien worden de renovatiewerken, die de nieuwe eigenaar uitvoert, achteraf gewoon in de huurprijs verrekend. Voorts houdt de analytische boekhouding van de overheid geen rekening met de gevolgen voor de toekomst, ondanks de reële vermogensdaling. Ook fiscaal is SLB niet altijd rozengeur en maneschijn. Zo hebben alle Europese lidstaten een eind gemaakt aan de dubbele aftrek. Bovendien bedragen de regis-tratierechten 10 of 12,5 procent, geldt de aftrek van btw enkel voor nieuwe gebouwen en is de meerwaarde belastbaar. Soms vind je voor je vastgoed geen koper. Zo blies Kinepolis zijn SLB-plan voor zijn cinemazalen af omdat het geen goede prijs kreeg. Leasingmaatschappijen vonden de risico's te hoog en de restwaarde te klein. Vaak geeft de boekhoudkundige en de fiscale verwerking van de operatie aanleiding tot discussies. En als je met een buitenlandse leasingmaatschappij in zee gaat, moet je rekening houden met de wetgeving van dat land. Zo is de markt van cross boarder lease in rioleringen stilgevallen na aanpassing van de belastingregels in de Verenigde Staten. Voortaan kunnen Amerikaanse bedrijven die investeringen niet meer afschrijven om fiscale bijdragen uit te stellen. Uiteindelijk betaalde de belastingbetaler het gelag. (T) Door Eric Pompen