Overal ter wereld nemen de investeringen in vastgoed duizelingwekkend toe. Het volume liquiditeiten dat op de internationale markten omgaat, brak tijdens het eerste kwartaal van 2015 alle records. Institutionele investeerders die hun beleggingen geografisch willen spreiden, krijgen het almaar moeilijker om veilige en rendabele vastgoedactiva te vinden. De prijzen hebben dus de neiging te stijgen, waardoor het rendement van de meest begeerde activa afneemt.
...

Overal ter wereld nemen de investeringen in vastgoed duizelingwekkend toe. Het volume liquiditeiten dat op de internationale markten omgaat, brak tijdens het eerste kwartaal van 2015 alle records. Institutionele investeerders die hun beleggingen geografisch willen spreiden, krijgen het almaar moeilijker om veilige en rendabele vastgoedactiva te vinden. De prijzen hebben dus de neiging te stijgen, waardoor het rendement van de meest begeerde activa afneemt. Tegelijkertijd gaan ook particuliere beleggers gretig op zoek naar vastgoedactiva of financiële producten die eraan verbonden zijn. "Iedereen wil beleggen in vastgoed", zegt Guillaume Botermans, de voorzitter van de raad van bestuur van de gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV) Home Invest Belgium. "De media die koppen dat 100.000 euro volstaat om mee te doen aan het feestje, spelen daar ook een rol in. Ook de minder gefortuneerden willen hun deel van de koek. En sinds er op de Belgische woningmarkt topverkoopprijzen opduiken die in de buurt komen van 12.000 euro per vierkante meter, voelen velen zich ook geroepen een project te ontwikkelen." Aan de aanbodzijde wordt volgens Botermans driftig op de conjunctuurgolf gesurft: de makelaars begeleiden de projectontwikkelaars om hun communicatie over de producten beter te omkaderen. Een nieuwe trend is kopers de eerste drie jaar een basisrendement te garanderen. "Dat is natuurlijk allemaal erg aantrekkelijk", zegt Botermans. "Maar als je de brutoaankoopprijs ontleedt, blijkt vaak dat het op glanspapier aangeboden goed maar een heel kleine eenheid vormt, die vaak bijzonder duur verkocht wordt, tussen 4000 en 5000 euro per vierkante meter." Zulke prijzen vormen volgens Botermans een probleem voor een rendabele verhuring. Want de huurprijzen die eruit volgen, zijn te hoog voor het grootste deel van de huurders. Guillaume Botermans stelt ook vast dat sommige kopers zich niet goed realiseren wat het beheer van een onroerend goed mettertijd met zich brengt. "Ze analyseren de rendementen op papier en ze hebben er vertrouwen in omdat hun vaak het beheer van hun investering voor een tijd verzekerd wordt." Een nieuw appartement verhuren is evenwel niet zo moeilijk. Het komt erop aan de juiste huurprijs te bepalen. Nadien, als het goed op de secundaire (tweedehands-) markt terechtkomt, wordt het veel moeilijker een stevig en duurzaam nettorendement te behalen en tegelijk het 'baksteen'-kapitaal in stand te houden. Getuige daarvan het toenemende aantal appartementen dat te huur staat in sommige Brusselse gemeenten, meer bepaald in Schaarbeek (meer dan 300 aanbiedingen tussen 370 en 1000 euro). "Dat wil zeggen dat de kandidaat-huurder keuze te over heeft en de ambitie van de eigenaars kan drukken", weet Guillaume Botermans. "Om verrassingen te vermijden moet de kandidaat-eigenaar absoluut de kostprijs van het beheer van zijn acquisitie opnemen in zijn berekeningen voor hij tot de aankoop overgaat." Volgens Jean-Luc Son, oprichter van REIM, een adviesbureau voor vastgoedinvesteringen en -projecten, moet in een residentieel vastgoedproject een duidelijk onderscheid gemaakt worden tussen twee financieringsmomenten. De eerste fase is de instap van investeerders, die de projecten financieren voor ze gerealiseerd zijn. Hij ontwaart twee groepen, die soms samen investeren: de professionals en de niet-professionals. "De eerstgenoemden zijn uitstekend gestructureerd en trachten zeer gericht ver stroomopwaarts in de projecten te stappen", weet Son. "Daarnaast verschijnen er de jongste jaren almaar meer particuliere investeerders op de markt, vaak met familiaal kapitaal." Pas in de tweede fase komen de particuliere kopers, als eindgebruiker of als kleine belegger, aan bod. Jean-Luc Son wijst op de grote verschillen in rendementen die gevraagd en verkregen worden in de aanloop naar en na afloop van de projecten. "Opdat een projectontwikkelaar zich met een project zou inlaten, moet het op termijn een rendement van 15 tot 20 procent opleveren. In uitzonderlijke omstandigheden is hij soms bereid zijn marges in te krimpen. Bij de finale kopers stel ik vast dat sommigen zich tevredenstellen met een nettorendement dat nauwelijks boven 1 procent ligt. Dat is bijzonder weinig, vooral in steden die al een belangrijke meerwaarde op de wederverkoop kenden. Weg van de meest begeerde centra moet soms een brutorendement in de grootteorde van 3 procent geboden worden, zonder rekening te houden met de meerwaarde op termijn. In een gemeente met mooie groeimogelijkheden kan op termijn soms tot 5 procent gehaald worden boven op het huurrendement." Deal 5000 wil interessante vastgoedprojecten al in een vroeg stadium ook toegankelijk maken voor kleine beleggers, en dat via groepsaankopen, een soort crowdfunding voor projectontwikkeling dus. "We analyseren de commerciële en financiële mogelijkheden van projecten die ons veelbelovend lijken", legt Arnaud Pinon uit. "We hebben al een tiental programma's onder de loep genomen. Acht daarvan hebben we snel weer verworpen omdat ze niet beantwoordden aan onze criteria. Een project moet onze investeerders een rendement kunnen bieden tussen 6 en 8 procent bruto. Wie meer belooft, is volgens mij zelden betrouwbaar." De investeringsplafonds worden vastgelegd door de toezichthouder FSMA. Voor projecten tot 100.000 euro staat er geen limiet op de kapitaalinbreng van de investeerder. Maar als er bijvoorbeeld 300.000 euro opgehaald wordt voor een project, dan valt het maximale aandeel van elke co-investeerder terug op 1000 euro. In dat geval moeten dus 300 crowdfunders gevonden worden. "Ik weet dat het wat bizar lijkt, maar daar kan op Europees niveau binnenkort verandering in komen, als we ons zouden inspireren op de Angelsaksische reglementering, die veel liberaler is", zegt Pinon. "Op dit ogenblik wordt gedacht aan een aanvankelijk instapbedrag van 2500 euro per geïnvesteerd aandeel om zo maximaal toegang te bieden tot het onlineaanbod." De eerste proefprojecten van het team zullen plaatsvinden in de streek rond Luik. Het gaat onder meer om de reconversie van een oude industriële bakkerij en een tiental appartementen-lofts. Philippe Coulée"Sinds er op de Belgische woningmarkt prijzen opduiken die in de buurt komen van 12.000 euro per m², voelen velen zich geroepen om een project te ontwikkelen" Guillaume Botermans, Home Invest Belgium