Crasht uw vastgoed op z’n Amerikaans?

De vastgoedprijzen stagneren. Blijft het daarbij? De hoge rente haalt een stevige hap uit het budget van kandidaat-kopers. De sector vreest dat verkopers hun appartementen moeten dumpen. Komen we terecht in de Amerikaanse situatie, waar de hele economie lijdt onder een vastgoedcrisis?

“De vastgoedmarkt koerste de voorbije jaren vooruit met een perfect afgestelde motor, waarin alle elementen, zoals prijs, rente, koopkracht en vraag, 100 % juist zaten,” aldus Iain Cook, topman van Era, het grootste makelaarsnetwerk in België. “De verkoop gebeurde met een topsnelheid. Maar nu knipperen op het instrumentenbord de lichtjes van heel wat onderdelen. Door de oververhitting vallen we stil.”

Overaanbod van appartementen

Ook recente cijfers van de federale overheidsdienst Economie (zie kader: Woningen stijgen met 5,7 % in 2007) wijzen op een stagnatie van de vastgoedmarkt. Cook toont met eigen statistieken (van voorlopige verkoopovereenkomsten, dus nog niet officieel) aan dat de markt blijft kwakkelen. Vooral de verkoop van appartementen in het onderste segment van de markt kent een scherpe daling. Een kwart van Era’s appartementsverkopen gebeurde in 2007 tegen minder dan 90.500 euro. In 2006 was dat nog 104.000 euro (-13 %). De prijs van een doorsneeappartement (de mediaan) was 127.000 euro en daalde met 2 %. De prijs van duurdere appartementen (top 25 %) steeg licht met 5 %, minder sterk dan de huizen (5 tot 8 %).

Cook: “Her en der voltooien promotoren nog allerhande projecten. Ik verwacht dus nog een grote aanvoer van nieuwe appartementen. Hun prijsniveau zakt in de richting van dat van bestaande flats. Particuliere eigenaars van appartementen krijgen het steeds moeilijker om hun pand te verkopen.” De Antwerpse notaris Jan Boeykens – een naam als een klok in vastgoedkringen – nuanceert: “Grootsteden hebben geen overaanbod van appartementen. Wel kleinere gemeenten zoals Nijlen. Er is een enorme overproductie. Promotoren zullen bij de verkoop rekening moeten houden met ernstige prijsdalingen.”

Lode Waes, CEO van Vanhaerents (aannemer en een van de grootste ontwikkelaars in Vlaanderen) voorspelt een slachting. “Kleine promotoren zullen stilaan van de markt verdwijnen,” meent hij. “Zij redeneerden als financiers op een stijgende markt en betalen daar nu een prijs voor. Vergeet niet dat de kostprijs van het bouwen het voorbije jaar met 12 % steeg. Verreken dat maar in je prijs, als je al relatief grote kredieten hebt uitstaan. De markt zal worden gemaakt door grote ontwikkelaars met een stevige balans. Alleen zij zijn in staat om financieel complexe aspecten van publiek-private samenwerking op lange termijn op poten te zetten. Een voorbeeld? Ons project rond het militaire hospitaal in Oostende. Een amateur begint er niet aan.”

Zachte landing

Peter Vanden Houte, hoofdeconoom van ING, typeert de situatie op de residentiële vastgoedmarkt als “een zachte landing”. ING berekent de ‘betaalbaarheidsindex’ van woningen aan de hand van de rente, de inkomens van de gezinnen en de prijs van het vastgoed. In 1990-2000 steeg die index voortdurend. “De vraag naar vastgoed werd financieel perfect ingevuld,” aldus Vanden Houte. “De vastgoedprijzen stegen wel, maar alles bleef – zeker in vergelijking met andere Europese landen – binnen de perken. De hogere prijs werd opgevangen door de lage rente. Sinds 2000 daalt de index, vooral door de stijgende vastgoedprijzen. Een crash blijft echter uit. Bij de vorige prijsdalingen (1980 en 1990) was er wel sprake van een crisis.”

Notaris Boeykens beleefde op de vastgoedmarkt al twee golven van tien jaar, maar zag na de vorige crisis (1990) geen neerwaartse schokken. “Dat is erg lang,” merkt hij op. “De prijszetting was echter niet alleen een gevolg van de economische conjunctuur. Er speelde een aantal specifieke Belgische elementen mee.” Er kwam bijvoorbeeld veel cash naar boven door de eenmalige bevrijdende aangifte (EBA). Boeykens schat dat 70 % werd gebruikt om vastgoed te verwerven (met prijsstijgingen tot gevolg). Uiteraard gebeurt deze aankoop volledig volgens het boekje, want waarom zou de aankoper het via de EBA ‘witgewassen’ geld weer zwart maken?

Fiscale zuiverheid is trouwens een trend op de vastgoedmarkt. “Andere fiscale maatregelen, zoals de antiwitwaswet en de verlaging van de registratierechten, hebben als gevolg dat voortaan de juiste transactieprijs in de notariële akte staat,” aldus Boeykens. “In de aanloop naar de ondertekening van de akte gebeurde het vroeger zeven keer op tien dat koper en verkoper even mijn kabinet verlieten om een en ander discreet te bespreken. Dat is voorbij. Bovendien weten verkopers dat heel wat steden hun voorkooprecht uitoefenen bij een lage officiële verkoopprijs. Vandaag reflecteren de officiële cijfers dus de effectieve prijs van de baksteen van de Belg. Eindelijk.”

Luc Machon (Machon Immobiliën), voorzitter van de beroepsvereniging van vastgoedmakelaars CIB, noemt de vroegere commotie over de oververhitte vastgoedmarkt daarom overdreven. “Een prijsstijging van 100.000 euro naar 150.000 euro in enkele jaren lijkt inderdaad veel,” rekent hij. “Maar die 100.000 was onderschat, want in werkelijkheid kostte de woning toen al 125.000 euro. De zwarte 25.000 stond natuurlijk niet in de statistieken.”

Franse invasie?

Uiteraard zijn er uitzonderingen op de stagnatie van de vastgoedprijzen. Toplocaties aan de kust, zoals Knokke, en de betere wijken in Antwerpen en Brussel blijven het goed doen. Boeykens signaleert dat Nederlandse speculanten in Antwerpen de voorbije vijf jaar hele straten hebben gekocht. “Ze verwachten dat Nederlanders uit de randstad opteren voor een woning in de Scheldestad en binnenkort dagelijks – zoals veel Fransen nu al doen vanuit Brussel – met de TGV naar hun werk pendelen. De meerprijs voor een ticket (350 euro per maand) is relatief bescheiden tegenover de rentelast.”

Bovendien lenen Nederlanders goedkoper dan Belgen, omdat ze de hypotheekrente volledig van hun belastbare inkomen aftrekken. Dat wordt extra gestimuleerd door agressieve financieringstechnieken van Nederlandse banken. Zo wordt bij een ‘bulletfinanciering’ enkel de rente betaald en geen kapitaal afgelost. Nederlandse kopers prijzen de Vlamingen zo uit de eigen markt.

“In Frankrijk overweegt president Nicolas Sarkozy een gelijkaardige regeling voor de gezinswoning in te voeren,” weet Boeykens. “Dat kan op de Henegouwse en West-Vlaamse markt hetzelfde effect hebben als de Nederlandse investeringsgolf in gemeentes als Brasschaat en Schilde.”

Woningen onbetaalbaar

Het is een feit dat de gemiddelde Belg het moeilijker heeft een woning te verwerven. Wie de evolutie bekijkt van de maandelijkse afbetaling voor een gemiddelde woning, ziet een opwaartse knik vanaf maart (zie grafiek: We tasten dieper in de buidel voor een flat). In de eerste helft van dit jaar daalde het aantal ver-strekte woonkredieten met 17,5 %, terwijl het bedrag van het gemiddelde kredietdossier bleef stijgen.

Hilde Delanghe van Ignace Leysen, een Mechels makelaarskantoor, getuigt: “In maart en april was er een duidelijke kentering. In alle segmenten kregen de prijzen een klap. Kandidaat-kopers hadden gewoon te weinig koopkracht. Vooral de trendbreuk bij de kleine woningen valt op. Die waren de voorbije jaren zeer sterk in prijs gestegen, maar moeten nu ook inboeten. De prijzen waren onrealistisch hoog. Eenverdieners zijn gewoon uit de koopmarkt geprijsd.”

Volgens Iain Cook is er ook aan de aanbodzijde een grondige verandering. Hij wijst erop dat heel wat kleine arbeiderswoningen voor het gemiddelde jonge gezin tot voor kort nog net betaalbaar waren. Maar: “Goedkope kleine huizen zijn uit de markt verdwenen. Alleen vermogende gezinnen kunnen zich nog een huis veroorloven.”

Luc Machon (CIB): “De banken kwamen op de proppen met financieringen op langere termijn. Leningen met een looptijd van veertig jaar – nooit gezien vroeger – zijn vandaag geen uitzondering. Maar veel verder dan veertig jaar is niet mogelijk. Ook het effect van andere impulsen is stilaan uitgewerkt. De rek is eruit.”

Geduldige kopers

Dat voelt ook de makelaardij. Een jaar geleden verkocht Era elke maand negentig appartementen op de honderd die het in portefeuille nam. Vandaag nog maar zeventig. “Een flinke klap,” stelt hij. “Omdat Era steeds meer verkopen doet, is dat geen drama. Ik verwacht wel dat kleine makelaars het moeilijk krijgen. Er zijn te veel hobbyisten op de markt.”

Zijn Antwerpse collega Wim Peleman, vastgoedmakelaar bij First Immo, beaamt: “Kandidaat-kopers screenen zorgvuldig het aanbod. Ze nemen hun tijd, want het aantal kopers, de concurrentie dus, neemt af. Vorig jaar liep het nog storm voor een woning in het populaire prijssegment van 150.000 tot 200.000 euro. Op een eerste bezoekdag zagen we soms dertig kandidaat-kopers. We schaften walkietalkies aan om die bezoeken in goede banen te kunnen leiden. Ik plaatste onlangs zo’n woning weer op de markt. Er kwamen op de eerste dag vijf mensen kijken.”

Cook: “Jonge koppels surfen maanden, zelfs jaren, en zullen op een stagnerende markt minder snel zwichten voor een hoge prijs. Het gevolg is dat woningen ook langer op de markt staan. Dat maakt ze des te verdachter bij potentiële kopers.”

Op een stijgende markt is een lichtjes hoge prijszetting geen groot probleem. De verkoper wacht een maand of vier tot de markt aantrekt en de woning wordt verkocht. Cook: “Heel wat verkopers met een verkeerd prijsidee hopen op dit moment nog dat de storm overwaait. Een ijdele hoop, zullen ze snel beseffen. Als ze nog in het appartement wonen, kunnen ze het nog terugtrekken uit de markt en er gewoon blijven. Maar wie al een andere woning heeft gekocht met de verwachting een mooie prijs te halen voor zijn vroegere pand, heeft mogelijk een probleem. In het ergste geval moet hij zijn nieuwe woning weer verkopen of het oude appartement dumpen en een nieuwe financiering zoeken. De toevloed op de markt kan de komende maanden wel eens op grote schaal gebeuren. Dat zet de prijs weer onder druk.”

Gezond conservatisme

In de VS zijn de wanbetalingen bij subprimeleningen (leningen aan weinig kredietwaardige personen tegen een hoge rente) in een jaar verdubbeld. Woningen worden in de openbare verkoop gezet, banken knijpen de kredietkraan dicht en hefboomfondsen moeten de boeken dichtdoen waardoor beleggers hun inleg als sneeuw voor de zon zien verdwijnen. Gevreesd wordt dat de problemen in de sub-primekredieten uitbreiden naar de hypotheken van kredietwaardige personen.

Is iets gelijkaardigs mogelijk in België? “Eigenlijk niet,” redeneert Peter Vanden Houte (ING). “Mocht de rente plots aantrekken, dan kan er wel een probleem ontstaan, maar ik denk dat die blijft schommelen rond het percentage van de nominale groei (4 tot 5 %). Wij kennen geen ninja-kredieten ( no income, no job or assets). Ook houden Belgische banken alleen rekening met de waarde van het goed op de dag van de aankoop wanneer ze het bedrag van het krediet bepalen. Men verweet hen wel eens dat ze te conservatief waren en jonge gezinnen niet aan een woning kwamen. Dat conservatisme heeft er wel toe geleid dat ze bijna nooit cliënten uit hun huis hoeven te zetten.”

Cook stelde de voorbije maanden ook vast dat de kopers eerst akkoord gaan over de prijs en later merken dat de bank niet over de brug wil komen. Ook dat kan de prijzen negatief beïnvloeden, zeker in het laagste segment van de markt. Cook: “In Amerika kregen mensen die eigenlijk niet kredietwaardig waren, toch een lening. Bij de eerste wanbe-taling werd hun huis – onmiddellijk, op zijn Amerikaans – gewoon verkocht. In België kunnen mensen met een zwak kredietprofiel gewoon geen huis kopen, omdat de bank niet meewil. Slechts 0,4 % van de kredieten loopt af op een gedwongen verkoop.”

Ondanks de strenge aanpak heeft 74 % van de Vlamingen toch een eigen woning, een pak meer dan in Brussel (41 %) en Wallonië (68 %). Cook: “Een goede zaak toch?”

Hans Brockmans – Laurenz Verledens