De kantooropname op de Brusselse markt viel in 2018 terug naar 361.000 vierkante meter, een daling van 14 procent in vergelijking met 2017. Zonder de erg actieve coworkingspelers had het resultaat er nog flauwer uitgezien. Zij huurden 72.000 vierkante meter, dubbel zoveel als in 2017. "De jaren met een kantooropname van 500.000 of zelfs 600.000 vierkante meter liggen ver achter ons", zegt Jean-Michel Meersseman, het hoofd van de Brusselse kantoormakelaardij bij CBRE. "En ik betwijfel of ze ooit nog terugkomen."
...

De kantooropname op de Brusselse markt viel in 2018 terug naar 361.000 vierkante meter, een daling van 14 procent in vergelijking met 2017. Zonder de erg actieve coworkingspelers had het resultaat er nog flauwer uitgezien. Zij huurden 72.000 vierkante meter, dubbel zoveel als in 2017. "De jaren met een kantooropname van 500.000 of zelfs 600.000 vierkante meter liggen ver achter ons", zegt Jean-Michel Meersseman, het hoofd van de Brusselse kantoormakelaardij bij CBRE. "En ik betwijfel of ze ooit nog terugkomen." Bij de meeste transacties ging het om verhuizingen. De internationale instellingen waren wel actief op de markt, maar bij de Belgische administraties bleef het zo goed als stil. Europa keerde dan weer langzaam terug naar de markt. Niet alleen de vraag naar kantoren was aan de magere kant, het aanbod was evenmin overweldigend. Er is op de Brusselse kantoormarkt een groot gebrek aan kwaliteitsprojecten. Dat vertaalt zich in een leegstand van 7,9 procent, het laagste percentage in zeventien jaar. Een lichtpunt was de stijging van de huurprijzen, die naar een recordniveau zijn geklommen. De tophuurprijs in de Leopoldwijk bedraagt 315 euro per vierkante meter (+5%). 2018 was wel een uitzonderlijk goed jaar voor de investeringen in Brusselse kantoren. De vastgoedadviseur JLL berekende het investeringsvolume op 2,148 miljard euro, een stijging van 6 procent en het hoogste cijfer sinds 2007. De omstandigheden zaten dan ook mee, met een overvloed aan kapitaal en nog altijd erg lage rentevoeten. Opmerkelijke transacties waren de verkoop van het Egmontcomplex door Cofinimmo aan Zuid-Koreaanse consortium voor 369 miljoen euro, The One door Atenor aan Deka Immobilien Investment GmbH voor 150 miljoen en PassPort door Codic aan AXA IM RA voor 131 miljoen. De prijs per vierkante meter steeg naar 5700 euro, terwijl de rendementen onder druk stonden en evolueerden naar 4,25 procent voor een huurcontact van 6 of 9 jaar in de Europese wijk. Voor 2019 is het vooral uitkijken of de projectontwikkelaars inspelen op nieuwe behoeften van kantoorgebruikers, zoals een gediversifieerd dienstenaanbod, de vraag naar kwaliteitsarchitectuur en een optimale locatie dicht bij het openbaar vervoer. De makelaars voelen dat de vraag er is. "Vroeger moest het gebouw al in de steigers staan voor we kandidaat-huurders warm konden maken", zegt Jean-Michel Meersseman. "Tegenwoordig worden de huurcontracten getekend nog voor er een steen ligt, vooral in het Central Business District." De cijfers zijn duidelijk: in de A-klasse-gebouwen (de recentste) is slechts 34.000 vierkante meter beschikbaar op een kantoorpark van 13 miljoen vierkante meter. "Daardoor staan de eigenaars sterker dan de huurders", weet Pierre-Paul Verelst, hoofd van het onderzoeksafdeling bij JLL. Het lijkt er nu toch op dat de projectontwikkelaars zich klaarmaken om dat onevenwicht tussen vraag en aanbod weg te werken. De pijplijn met speculatieve projecten vult zich stilaan. Voor 2019 komt CBRE uit op ruim 85.000 vierkante meter, met onder meer de projecten Gare Maritime (Extensa), Seven (Baltisse en Downtown Real Estate) en de Manhattantoren (Icon Real Estate). Voor 2020 staat ook al 190.500 vierkante meter op de teller. Tegen 2022 telt CBRE 368.000 vierkante meter aan kantoorontwikkelingen op risico. Aangezien de Brusselse kantoormarkt het vooral moet hebben van interne verschuivingen, betekent dat ook wel dat de leegstand in verouderde kantoren zal toenemen. De schade kan beperkt blijven als Europa en de publieke sector hun comeback maken. De Europese Commissie heeft al aangekondigd dat ze 80.000 tot 150.000 vierkante meter wil opnemen in gebouwen die opgeleverd worden tussen 2020 en 2024. "We merken dat de Commissie zich niet langer beperkt tot de Europese wijk", zegt Jean-Michel Meersseman. De Vlaamse Gemeenschap moet nog beslissen over een gebouw van 67.000 vierkante meter in de Noordwijk. Drie kandidaten zijn in de running: Extensa op Tour & Taxis, AXA met CCN en Befimmo met WTC 1 en 2. Een verdere sterke stijging van de prime rent, de tophuurprijs, ligt niet in de lijn der verwachting. "De stijging van de huurprijzen die we het voorbije jaar hebben gezien, was logisch door het gebrek aan kwaliteitsproducten", zegt Pierre-Paul Verelst. "De vraag naar kantoorruimte in Brussel concentreert zich vooral, zo niet uitsluitend, op de recente en kwalitatief goede gebouwen. Het gebrek aan aanbod in die categorie heeft in het voordeel van de eigenaars gespeeld. Niettemin denk ik dat de limiet voor de prime rent in Brussel maximaal 340 tot 350 euro bedraagt. Daarboven wordt het erg moeilijk huurders aan te trekken."