‘Belgisch vastgoed is ons succesproduct in Europa’

Jo De Clercq, medevennoot van Rockspring, beheert 6,9 miljard euro aan Europees vastgoed. Hij verwacht snel een heropleving van de vastgoedmarkt, maar in België dreigt een volledig herstel uit te blijven.

Jo De Clercq is een van de meest invloedrijke vastgoedondernemers in ons land. Hij is een van de zeven vennoten van Rockspring, een fondsbeheerder met 6,9 miljard euro Europees vastgoed in portefeuille. Iets meer dan 5 procent bestaat uit Belgische baanwinkels en kantoren. Als voorzitter van het investeringscomité van Rockspring begeleidde De Clercq vorig jaar voor 1 miljard euro aankopen en 0,5 miljard verkopen.

De Clercq begon als 18-jarige bij Rogib, het beleggerssyndicaat waarin zijn oom Frans Vereecken actief was. Het beheerde een half miljoen euro vastgoed, ook in de Verenigde Staten. Rogib kwam in problemen door interne strubbelingen, waarop De Clercq vastgoedmanager werd bij Jones Lang Wootton. Na enkele jaren stapte hij over naar een van zijn klanten, Pricoa Property Investment Managers. Toen het management daar in 2004 de teugels in handen nam, werd De Clercq als enige niet-directeur en niet-Brit gevraagd deel te nemen aan de managementbuy-out. “Het was een verrassing, dat ze mij vroegen.”

De voorbije vijf jaar heeft Rockspring geen enkele transactie gedaan in België. Waarom hebt u eigenlijk nog een kantoor in Zaventem?

JO DE CLERCQ. (Lacht) “En wat spookt die hier dan eigenlijk uit, hoor ik u denken. We bekijken het Belgische vastgoed actief. Vooral de Aziatische investeerders zijn geïnteresseerd. We werken vanuit Zaventem omdat wij geen kantoren kopen waarvan je op 200 kilometer kan zien dat ze perfect in orde zijn. Wij kopen enkel goederen waaraan nog gewerkt moet worden, omdat er leegstand is of omdat ze grondig herbouwd moeten worden.”

Vanwaar komt eigenlijk die internationale interesse in Belgisch vastgoed?

DE CLERCQ “Ooit reed ik met een buitenlandse klant door Brussel en hij vroeg waarom in godsnaam de helft van zijn geld in die kantoren zat. Het antwoord: omdat Belgisch vastgoed de beste langetermijninvestering in Europa is. We hebben hier nooit een euro verloren. De overheden huren hier voor een lange periode en bovendien is de huurprijs gekoppeld aan de index. Ter vergelijking: Franse overheden hebben huurcontracten van maximaal negen jaar en ze liggen in de politieke vuurlijn als ze een te hoge huurprijs betalen. Bij ons wordt er minder heisa rond gemaakt. Ook Londen — met mogelijke huuraanpassingen naar beneden — heeft een hoger risicoprofiel.

“Belgische kantoren zijn bijna een perfect financieel product, dat pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen een jaarlijkse coupon van 5 tot 5,5 procent geeft. Dat soort producten is in Duitsland heel wat duurder. België is een stabiel land met een stabiele return. Dat heeft ook zijn negatieve kanten: een investeerder kan geen snelle winsten maken. Tenzij hij een promotor is natuurlijk. Onze Belgische portfolio in kantoorvastgoed is op lange termijn de best presterende in heel Europa. Het is ons succesproduct.”

Wat met nieuwe investeringen in winkelvastgoed?

DE CLERCQ. “Winkels zijn nu een hype, en daar doen we liever niet aan mee. Onze belangrijkste concurrent in retailvastgoed is het spaarboekje. Privé-investeerders kopen de panden op toplocaties op. Ze aanvaarden er een opbrengst van minder dan 5 procent. Daar kunnen we niet tegen concurreren. Nieuwe baanwinkels zijn er dan weer niet veel. Bovendien worden die opgekocht door de bevaks, die dankzij hun fiscaal voordeel kunnen inkopen tegen scherpere prijzen. Ook zij trekken kapitaal aan dat wegvlucht uit de spaarboekjes. Als de banken een hogere rente zouden geven, zouden minder particulieren vastgoed kopen.”

Wat kenmerkt het Belgische vastgoed?

DE CLERCQ. “Onzekerheid. Niets is zo slecht voor vastgoedtransacties als het voortdurende gesleutel aan de fiscale omgeving. De recente aanval van de fiscus op de gesplitste aankoop (van naakte eigendom en vruchtgebruik, nvdr) joeg een siddering door de markt. De concrete uitwerking creëert onzekerheid, die buitenlandse investeerders weghoudt. De fiscale constructies en de vrijgestelde meerwaardebelasting op aandelen zijn de enige mogelijkheid om vastgoedtransacties te structureren. Het zou wel veel beter zijn te kunnen werken met eenvoudige structuren, in een normaal fiscaal klimaat. De registratierechten van 10 procent zijn nergens in Europa zo hoog. Dat beukt in op de liquiditeit van het Belgische vastgoed. Verminder ze met de helft en het aantal transacties zal stijgen, waardoor de overheid er aan het einde van de rit financieel waarschijnlijk beter uit komt.

“Bij ons blijven investeerders weg, omdat ze gewoon niet weten waaraan of waaraf. Zeker nu de markt stilligt, komen we er niet uit zonder liquiditeit.”

Blijkbaar wil minister van Financiën Koen Geens die fiscale zekerheid realiseren. Zal dat de Belgische vastgoedmarkt aanzwengelen?

DE CLERCQ. “Het grootste probleem in België is de onderliggende economie. Door het gebrek aan goede economische vooruitzichten maakt de kantorenmarkt een crisis door, zonder veel perspectief op beterschap. Als er al een nieuw huurcontract is, gaat het over een verhuis naar een kleiner pand.

“Ons fundamentele probleem is dat er weer groei moet zijn om de markt te ondersteunen. Het enige positieve is dat de politici eindelijk beseffen dat de loonkosten een reëel probleem vormen. Ik ervaar het in de praktijk. Mijn Nederlandse bediende werkt vier vijfden en ontvangt 3800 euro netto. Hier in Zaventem ontvangt een voltijdse bediende 2800 euro voor hetzelfde brutoloon.

“Ook het overheidsbeslag is een catastrofe. En je krijgt er weinig voor in de plaats. Ik heb de indruk dat er de jongste dertig jaar amper aan de infrastructuur is gewerkt. Vergelijk dat met onze belangrijkste maritieme concurrent, Nederland. Ooit stond ik er steevast in de file. Nu rijd ik een paar keer per maand vlot naar Amsterdam. En sta ik in België elke maandagmorgen om zes uur in de file als ik naar Londen rijd voor ons management committee. Nederland bewijst dat, wat de groene mobiliteitslobby ons ook wil doen geloven, beton gieten wel een goed antwoord is op files.

“België is trouwens zo klein dat het pas beweegt als de buitenlandse economieën eindelijk opleven. Er zal weer beweging komen. Er zullen opnieuw transacties zijn. Na de dotcomcrisis kende de IT-sector in de periode 2003-2008 ook een ongelofelijke groei. Dat had ook niemand zien aankomen. Maar vraag me niet wat er juist zal gebeuren, want als ik dat wist, zat ik hier niet. Het herstel zal niet voor morgen zijn.”

Ondanks de onzekerheid blijft u investeren. Er is hier en daar dus nog hoop?

DE CLERCQ. “Onze eigen portefeuille illustreert dat. Rockspring lanceerde in december 2012 het fonds TEP V, dat voor 700 miljoen euro vastgoedinvesteringen wil doen. Nu al is de helft besteed aan vastgoed in Frankrijk, Duitsland en Zwitserland. En in Zweden, natuurlijk, het enige socialistische land ter wereld dat een succes is. Duitsland blijft stabiel. De rest wordt de volgende twaalf maanden geïnvesteerd.

“En onderschat ook de Fransen niet. Het is een groot land, dat geregeerd wordt door een sterke centrale overheid. Dat heeft uiteraard nadelen, fiscaal bijvoorbeeld. Maar het voordeel is dat als president François Hollande eenmaal heeft beslist dat er verandering nodig is, dat het zo zal gaan en niet anders. Ik ben ervan overtuigd dat hij de noodzakelijke pensioenhervorming zonder slag of stoot erdoor krijgt. Hij heeft een leger van ijzersterke, slimme ambtenaren die zijn politieke marsorders kunnen omzetten in economische realiteit. In België beslissen zeven presidenten, zodat elk politiek kind misvormd geboren wordt.”

Keren uw investeerders zich niet af van vastgoed, gezien de enorme prijscorrecties in bepaalde landen?

DE CLERCQ. “Het Lehman-debacle vond exact vijf jaar geleden plaats. Dat is ook de looptijd van de meeste bankfinancieringen. De bankiers keken eerst de kat uit de boom. They kicked the can down the road. De prijzen bereikten de top in 2008 en duiken stilaan in de richting die de kopers wensen. En de banken willen hun geld terugzien, zelfs als ze een deel van de kredieten moeten afschrijven. Ze kiezen voor zekerheid en willen minder risico op hun balans. Bankiers zeggen hun klanten dat het welletjes is geweest. De meestal buitenlandse eigenaars hebben na vijf jaar afschrijvingen ook een prijs in de boeken die stilaan realistisch is. De markt beweegt. De eigenaars willen na vijf jaar miserie eindelijk verkopen. Tussen nu en 18 maanden komen er interessante deals naar boven. Ook in België.

U hebt geen universitair diploma in een wereld waar complexe financiële deals de regel zijn. Was dat geen na-deel?

DE CLERCQ. “Ik was een goede student in de humaniora, maar ook een speelvogel. Ik zag het gewoon niet zitten nog vier jaar op de banken te zitten. Dus leerde ik de stiel op de werkvloer, bij Rogib. Ik stelde heel veel vragen en kreeg af en toe op mijn kop. Ik heb er in een kortere tijd meer geleerd dan ik in vier jaar aan de universiteit had kunnen leren. Gezond verstand is in vastgoed belangrijker dan een diploma. Soms heb ik er wel spijt van, omdat een diploma toch een grotere zekerheid geeft. Zonder kom je vandaag als 18-jarige nergens meer binnen. Aan de andere kant is te veel zekerheid funest voor de ondernemingsgeest.”

HANS BROCKMANS, FOTOGRAFIE EMY ELLEBOOG

“Belgisch vastgoed is de beste langetermijninvestering in Europa”

“Gezond verstand is in vastgoed belangrijker dan een universitair diploma”

“Niets is zo slecht voor vastgoedtransacties als het voortdurende gesleutel aan de fiscale omgeving”