België, de kampioen van de distributiecentra

Wat is de beste locatie voor een distributiecentrum? U hoeft het niet ver te zoeken. Ons eigen landje prijkt in een internationale studie van vastgoedadviseur Cushman & Wakefield Healey & Baker op de eerste plaats. Lage vastgoedprijzen en een centrale ligging zijn onze belangrijkste troeven.

Hoeveel huurgeld moet u neertellen voor een bedrijfspand rond Heathrow? De recordhuurprijs bedraagt 236 euro per m2 per jaar. Het is een prijs waar elke projectontwikkelaar van deze in recordtempo gebouwde, bewoonde en gerentabiliseerde gebouwen van droomt. De zone rond de Londense luchthaven is dan ook veruit de duurste in de wereld. Met een groeipercentage van bijna twee cijfers verbreden Dublin, Moskou en Parijs de strategische horizonten van internationale investeerders in deze goeddraaiende sector.

Een en ander blijkt uit het rapport Business Space Across the World van vastgoedraadgever Cushman & Wakefield Healey & Baker (CWHB). De studie bevestigt de groeiende of zich stabiliserende tendens van de huurprijzen in 80 % van de 119 bestudeerde steden. In de toptien van het klassement, dat opgesteld werd volgens het criterium van de bezettingsprijs, zijn nagenoeg alleen maar Europese steden te vinden.

Volgens Peter Demuynck, hoofd van de afdeling industrieel vastgoed bij CWHB België, kent de industriële vastgoedmarkt nog steeds een positieve evolutie, na de dipjes van 2000 en 2001. “De grootste vraag komt uit de logistieke en de distributiesector, die voorlopen op een verhoging van de consumptie,” stelt hij. “En er is ook de noodzaak aan nieuwe distributiecentra die de opkomende, voornamelijk Oost-Europese markten kunnen bevoorraden.”

Brussel zes keer goedkoper dan Londen

Met een gemiddelde bezettingsprijs van 68 euro per m2 per jaar bekleedt Brussel slechts de 26ste plaats op de ranglijst van het rapport Business Space Across the World. Maar deze gemiddelde huurprijs biedt ons land een belangrijke troef. In tegenstelling tot de projectontwikkelaars en de investeerders zoeken bedrijfsmensen immers de plaats met de beste prijs-kwaliteitverhouding om hun distributiecentra te installeren. Een simpele berekening toont aan dat het twee tot drie keer goedkoper is om een distributiecentrum op te starten in Zaventem, Bierset of Antwerpen dan in Parijs en vier tot zes keer goedkoper dan in Londen. Een argument dat de bedrijven de volgende maanden zou moeten verleiden… Als het aanbod tenminste groot genoeg is om aan de vraag te beantwoorden.

“Andere belangrijke troeven van ons land zijn de zeer lage grondprijs, de kwaliteit van de infrastructuur en de toegang tot een zeer grote markt,” merkt Jef Van Doorslaer op, hoofd van de studie-afdeling van CWHB België. “Vanuit België kan je in een straal van 400 km 60 % van de Europese consumenten bereiken die in geïndustrialiseerde zones leven met het hoogste bruto binnenlands product. De aanwezigheid van de noodzakelijke arbeidskrachten is trouwens ook een niet te versmaden troef.”

Want, behalve de aanwezigheid van consumenten, blijft de mogelijkheid om rechtstreeks te kunnen putten uit een bron van gespecialiseerde werklui de voornaamste bezorgdheid van de bedrijven die op zoek zijn naar een goede plek om zich te vestigen. Vandaar ook het strategische belang van de aanwezigheid van opleidingscentra in de directe omgeving van de zones met grote economische activiteit.

Schaarste aan terreinen op de as Antwerpen-Brussel

Peter Demuynck onderscheidt twee verschillende types klanten en twee specifieke markten: de KMO’s, voor het leeuwendeel Belgische, die in een niet te grote, duurzame eigendom willen investeren en de grote internationale bedrijven, voornamelijk actief in de distributiesector. Deze logistiekers, die vaak gelinkt zijn aan een of meerdere grote, lokale klanten, zijn vooral op zoek naar flexibele oplossingen. “Voor de eerste categorie is het raadzamer een gebouw aan te kopen tegen een bodemrente en te investeren in de bouw, eerder dan een huur te betalen die alsmaar hoger wordt,” vindt Demuynck. “Voor de tweede groep, die internationaler gericht is en zijn flexibiliteit wil behouden, heeft een vastgoedverankering vandaag geen enkel nut. Het is een boekhoudkundige kost die mee in de kostprijs wordt berekend. Vandaag lonkt iedereen naar de grote Amerikaanse, Engelse of Belgische bedrijven. Toch kan men heel wat geld verdienen als men op de KMO-markt mikt. Dat heeft bijvoorbeeld de Engelse investeerder Rockspring goed begrepen.” En Demuynck voegt er nog enigszins bedroefd aan toe: “Daarbij komt dat zo’n 60 tot 70 % van die KMO’s goed boert. Vandaar ook de grote vraag naar bouwterreinen, terwijl er onvoldoende aanbod is.”

Dat moet dus wel een effect hebben op het prijspeil. Het is vooral het gebrek aan grond in Antwerpen en Brussel dat de prijzen de hoogte injaagt en de bedrijven naar elders doet rennen. “In Anderlecht vragen sommige eigenaars tot 200 euro per m2 voor bouwgronden en krijgen die prijs ook, juist omdat de goede aanbiedingen zo schaars zijn,” merkt Peter Demuynck op. “Indien we deze KMO’s, die voor heel wat tewerkstelling zorgen, naar Brussel en de 19 gemeenten willen lokken, moeten we ervoor zorgen dat ze zo snel mogelijk eigenaar van hun vastgoed worden. En dat gebeurt tegenwoordig zelden of nooit.”

De schuld hiervoor ligt onder meer bij de algemene strategie van de Gewestelijke Ontwikkelingsmaatschappij voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest (GOMB), die eigenaar wil blijven van de terreinen die ze aan de bedrijven op zoek naar huisvesting aanbiedt. Een andere schuldige is het Brussels Instituut voor Milieubeheer (BIM), dat maar weinig vaart zet achter de aanvragen van de bedrijven voor de sanering van de grond en de ondergrond. “Er bestaat op dit ogenblik ook geen juridisch kader,” stelt Peter Demuynck vast. “Als dat niet snel verandert, hoe kan men dan nog de kaart van de transparantie trekken en de mogelijke investeerders die aan de deur staan te trappelen, vertrouwen schenken?”

Toch geeft hij, en passant, ook een pluim aan het dynamisme van de Waalse overheid en de voortreffelijke synergie met het Office for Foreign Investors, die een regionale – meertalige – onvermijdelijke spilfiguur is geworden.

Blijft de vaststelling dat op de meest uitgelezen as, die tussen Antwerpen en Brussel, het toekomstige aanbod gelimiteerd is tot minder dan 300.000 m2. Het is duidelijk dat de logistieke knooppunten zich daardoor meer en meer zullen verplaatsen naar locaties langs de grote verkeerswegen, spoorwegen en rivieren over heel het land.

Op dat punt beschikt het Waals gewest dan ook over een strategische troef, namelijk de 1800 hectaren (waarvan 300 hectaren voor de autonome havens) nieuwe bedrijfsterreinen. Er zijn trouwens al belangrijke projecten hiervoor gestart, zoals het Centre Ardenne in Neufchâteau of het Garocentre in La Louvière. Overigens schat Jones Lang LaSalle (JLL) het potentiële aanbod voor de logistieke sector voor de komende jaren op 1,3 miljoen m2… waarvan niet minder dan 800.000 m2 in het zuiden van het land.

Oost-Europese kapers op de kust

Niet ver van ons blijft de concurrentie inmiddels niet stilzitten. Sinds hun toetreding tot de Europese Unie hebben landen zoals Tsjechië, Hongarije, Polen en Slowakije zich geprofileerd als draaischijf voor de uitbreiding van bedrijven uit de logistieke, de distributie- en de bouwsector. “Zodanig zelfs dat de groeiende vraag naar industrieel vastgoed er sinds 2001 een jaarlijkse verdubbeling van het aanbod deed ontstaan,” verklaart Ferdinand Hlobil, directeur van CWHB-kantoor in Praag. “De daling van de huurprijzen bracht een daling van het rendement mee, wat een nieuwe ontwikkeling mogelijk maakte. En ondanks het grote aanbod, blijft de bezettingsgraad hoog.”

Bij onze naaste buren bevestigen de stijgende huurprijzen in steden als Amsterdam en Rotterdam (respectievelijk 17 % (!) en 9 %) het belang om een duidelijk verschil te maken tussen de absolute topgebouwen – die de prijzen doen stijgen – en de gebouwen die slechter gelegen zijn en niet meer aan de technische criteria van de bedrijven beantwoorden.

Philippe Coulée