De rente op spaarboekjes is historisch laag. Maar tegelijk betaalden particulieren nog nooit zo weinig rente op hypothecaire leningen. Mogelijk wilt u die gelegenheid te baat nemen om uw spaargeld te beleggen in vastgoed, dat u verhuurt. Daarbij houdt u het beste rekening met de tips van Maurice De Mey en Philippe Janssens. De Mey, docent aan de Fiscale Hogeschool en fiscalist bij BNP Paribas Fortis, bekijkt investeringen in onroerende goederen door de bril van een fiscalist. Philippe Janssens van het adviesbureau Stadim geeft vooral advies vanuit zijn persoonlijke ervaring met beleggingen in vastgoed.
...

De rente op spaarboekjes is historisch laag. Maar tegelijk betaalden particulieren nog nooit zo weinig rente op hypothecaire leningen. Mogelijk wilt u die gelegenheid te baat nemen om uw spaargeld te beleggen in vastgoed, dat u verhuurt. Daarbij houdt u het beste rekening met de tips van Maurice De Mey en Philippe Janssens. De Mey, docent aan de Fiscale Hogeschool en fiscalist bij BNP Paribas Fortis, bekijkt investeringen in onroerende goederen door de bril van een fiscalist. Philippe Janssens van het adviesbureau Stadim geeft vooral advies vanuit zijn persoonlijke ervaring met beleggingen in vastgoed. Hoeveel belastingen u betaalt op de huur die u als eigenaar krijgt, hangt vooral af van wat de huurder met uw onroerend goed doet. Als hij het gebruikt voor privédoeleinden, is de belastbare basis het geïndexeerde kadastraal inkomen van het goed -- met afronding naar één euro -- vermenigvuldigd met 1,4. U betaalt dus geen belasting op de werkelijke huur die u opstrijkt (lees ook Wegwijs in de belastingdoolhof, blz. 118). Dat betekent dat u het beste op zoek gaat naar een woning, een appartement, een grond of een garage met een zo laag mogelijk kadastraal inkomen. "Het kadastraal inkomen is in 1975 vastgelegd. Sindsdien zijn hele wijken opgewaardeerd of verloederd, maar het inkomen is nooit aangepast", zegt Maurice De Mey. "Het kan best zijn dat je een winkel verhuurt in een hippe wijk, terwijl je kadastraal inkomen laag is. En omgekeerd kun je een woning met een hoog kadastraal inkomen verhuren in een buurt waar veel woningen leegstaan. Dat hoge kadastraal inkomen weegt dan op het rendement van de belegging." Als de huurder uw onroerend goed gebruikt voor beroepsdoeleinden, wordt u belast op de werkelijke huurinkomsten min de kosten. Hoeveel kosten u in rekening kunt brengen, hangt af van het type vastgoed. Voor een gebouw mag u bijvoorbeeld 40 procent van de huur aftrekken voor het onderhoud en de herstellingen. Het plafond van die kosten ligt op twee derde van het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen, vermenigvuldigd met een revalorisatiecoëfficiënt, die dit aanslagjaar 4,23 procent bedraagt. Voor gronden ligt dat kostenforfait op 10 procent. Hebt u een onroerend goed met een hoog kadastraal inkomen, dan gaat u dus het beste op zoek naar een vennootschap of een natuurlijke persoon die het wil huren voor de uitoefening van zijn beroep. U kunt dan meer kosten aftrekken. De Mey: "Normaal kan een verhuurder een hogere prijs vragen bij een verhuur voor professioneel gebruik. De potentiële opbrengst en het risico liggen hoger. Hij betaalt er wel meer onroerende voorheffing op, maar die kan hij doorrekenen. De huurder kan de huur op zijn beurt aftrekken van zijn beroepsinkomen." "Zelfs wie het geld voor de aankoop van een onroerend goed cash op tafel kan leggen, doet er nog altijd beter aan te lenen voor die aankoop", stelt De Mey. "Hij kan de intresten van de lening dan aftrekken van zijn belastbare onroerende inkomsten. De onroerende inkomsten en de intresten komen in één grote pot terecht. Er is wel een uitzondering: de verhuurder kan de intresten op zijn lening voor zijn eigen woning niet aftrekken van zijn onroerende inkomsten." Philippe Janssens voegt eraan toe dat u de lening voor een eerste aankoop het beste beperkt. "Het huurrendement ligt dan wel hoger dan de rente op leningen, maar wie slechts één onroerend goed verhuurt, loopt het risico dat hij geen huurder vindt en inkomsten misloopt. Hij moet dan zien dat hij die lening tijdelijk kan aflossen met andere inkomsten. Bij elke bijkomende aankoop kan hij telkens meer lenen, omdat hij zijn risico op leegstand zo meer spreidt. Ideaal is dat een eigenaar slechts voor 15 procent afhankelijk is van één huurder." Garages hebben doorgaans weinig onderhoud nodig. De aankoopprijs is lager dan die van andere onroerende goederen, waardoor u de risico's beter kunt verdelen. "Als een verhuurder verschillende garages op verschillende locaties koopt, kan het niet zo veel kwaad als er een niet verhuurd raakt. Als hij slechts één onroerend goed bezit, doet het veel meer pijn om geen huurder te vinden", merkt De Mey op. Ook magazijnen en terreinen kunnen goedkoop in onderhoud zijn. Volgens Philippe Janssens moet u pragmatisch omgaan met die spreiding van uw vastgoedportefeuille. Zo houdt u voor kleine investeringen, zoals een garage, het beste rekening met de afstand tot uw woonplaats. Janssens: "Eigenaars moeten hun investeringen opvolgen en contracten afsluiten. Het is gewoon niet praktisch om voor 80 euro huur per maand het hele land te doorkruisen. Hoe groter het investeringsbedrag, hoe minder de afstand ertoe doet." Bovendien is het gemakkelijker in te schatten of de locatie goed is, als u de buurt kent. Een inwoner van een stad weet beter welke wijken opkomen of achteruitgaan dan een buitenstaander. Als u een onroerend goed wilt kopen voor uw kinderen, doet u dat het beste via een gesplitste aankoop. Zo vermijdt u dat uw kinderen later successierechten moeten afdragen op het goed. U kunt dan eerst via een bank- of handgift geld schenken aan uw kinderen, waarmee ze de naakte eigendom kunnen kopen. U kunt een lening aangaan om het vruchtgebruik aan te schaffen. "De waarde van het vruchtgebruik is afhankelijk van de leeftijd van de ouders", zegt De Mey. "Bij hun overlijden erven de kinderen het vruchtgebruik, zonder dat er successierechten verschuldigd zijn. Het is wel belangrijk dat de kinderen de naakte eigendom niet verwerven in het jaar dat ze een lening afsluiten voor hun enige en eigen woning, want dan riskeren ze hun woonbonus kwijt te spelen. De woonbonus is een fiscaal voordeel voor de enige en eigen woning." Volgens Janssens zijn de meeste bouwgrondpercelen, nieuwe woningen en nieuwbouwappartementen die op de markt komen te klein. Vaak zijn ze ook slecht gelegen. "Vastgoedeigenaars moeten altijd kunnen inspelen op veranderende behoeften", vindt Janssens. "Er was een tijd dat tweeverdieners geen grote keuken nodig hadden, omdat ze er enkel diepvriesmaaltijden opwarmden. Daarna kwam cocooning en wilde iedereen een grote open keuken. Als je een woning, een appartement of een bouwgrond koopt, moet je ervoor zorgen dat er voldoende ruimte is om het goed te kunnen aanpassen. Dat speelt zelfs bij garages. Veel garages zijn te klein voor de grote wagens van vandaag." "Er is in België de voorbije jaren een trend naar kleiner wonen en kleiner bouwen. Omdat de grond duur is geworden, leveren we in op kwaliteit. Nederlanders wonen al lang veel kleiner. In Nederland is er ook veel meer uniformiteit. De ramen openen er naar buiten, in plaats van naar binnen zoals bij ons, om plaats te besparen. In Nederland, Frankrijk en het Verenigd Koninkrijk wordt de particuliere vastgoedmarkt bovendien gedomineerd door grote vastgoedfondsen. Er zijn nog Belgen die bouwen met een eigen architect en een eigen aannemer, maar dat wordt stilaan een minderheid." Omdat de registratierechten voor woningen (10 of 12,5 %) in België hoger liggen dan in de buurlanden, is het nog belangrijker te kunnen inspelen op wijzigende behoeften. "De Belgen verkopen hun woning of appartement gemiddeld om de 35 jaar. In Nederland is dat om de zestien jaar, in het Verenigd Koninkrijk om de tien jaar", beweert Janssens. "Ik raad opnieuw appartementen met twee slaapkamers aan, die een zekere kwaliteit en voldoende ruimte hebben. Dat segment is sinds midden jaren negentig uit de gratie gevallen. Door de vrij lage inflatie lagen de aflossingen van leningen dicht bij de huurlast en gingen jonge gezinnen meteen voor een aankoop. Ze konden dat omdat ze van hun ouders een duw in de rug kregen. Die hadden toen de erfenis van hun ouders op zak en ze hadden dat geld niet nodig. De banken leenden ook tot 100 of 110 procent van de aankoopprijs. Maar de banken zijn nu strenger en ze lenen nog slechts tot 80 procent van de waarde van een woning. Grootouders leven ook langer. 3 procent lijkt me een realistisch rendement voor die betere appartementen." Janssens is het er niet mee eens dat landbouwgronden een slechte belegging zijn. "In het verleden stonden de prijzen onder druk, onder meer doordat steeds meer landbouwproducten worden ingevoerd en er minder landbouwgrond nodig is. Eigenaars hoeven ook niet meer te speculeren op de potentiële opwaardering van landbouwgrond naar bouwgrond. Maar sinds een jaar of vijf zitten de prijzen van landbouwgrond weer in de lift." Janssens: "Koop nooit een fractie van een uitbating, zoals één hotelkamer of één kamer in een studentenresidentie of een rusthuis. Je bent dan afhankelijk van de uitbater en je hebt niets in de pap te brokken." Zelfs voor één garagebox in een blok met garages kunnen problemen opduiken, waarschuwt Janssens. "Er kunnen op zeker moment een hertekening of opfriswerken nodig zijn. Het is altijd beter het geheel in eigendom te hebben." ILSE DE WITTE"Zelfs wie het geld voor de aankoop van een onroerend goed cash op tafel kan leggen, doet er nog altijd beter aan te lenen" Hebt u een onroerend goed met een hoog kadastraal inkomen, dan gaat u het beste op zoek naar een huurder die het wil gebruiken voor de uitoefening van zijn beroep.