In een gesprek met ontwerper Steven Beckers van Lateral Thinking Factory, vastgoedmakelaar Eric Orban van Jones Lang LaSalle en investeerder Nicolas Lutgé (CBRE Investors) pleit de Brusselse minister-president Charles Picqué voor meer verdichting en vermenging van woonfuncties.
...

In een gesprek met ontwerper Steven Beckers van Lateral Thinking Factory, vastgoedmakelaar Eric Orban van Jones Lang LaSalle en investeerder Nicolas Lutgé (CBRE Investors) pleit de Brusselse minister-president Charles Picqué voor meer verdichting en vermenging van woonfuncties. CHARLES PICQUÉ (PS). "De vraag hoe we de gezondheid van de Brusselse kantoormarkt kunnen vrijwaren dateert al van het begin van de jaren negentig, toen het eerste gewestelijk ontwikkelingsplan uitgewerkt werd. Het koppel 'huisvesting-kantoor' stond toen al centraal. Er werd vastgesteld dat de kantoorgebieden knaagden aan de woonzones en dat een buitensporig aanbod de markt uit evenwicht kon brengen. Daaruit groeide de intentie om voor een grotere vrijwaringzone voor huisvesting te zorgen. Ik geloofde toen al niet in autoregulering noch in een brutaal moratorium. "Een stad is een organisme dat voortdurend verandert. Je mag dat niet in buitensporig starre bestemmingsplannen klemmen. Los van de reglementering kwam het erop aan om kantoren tot stand te brengen die aangepast waren aan de behoeften van de markt en aan een nieuwe invulling van de stedelijke ruimte. We hebben dus geleidelijk geopteerd voor een gewestelijk bestemmingsplan (GBP) dat de ongeordende uitbreiding van de kantoorzones afremt en reconversie aanmoedigt. "De jongste jaren werd dezelfde omzichtigheid aan de dag gelegd, maar we zien dat het aantal vierkante meter kantoren dat omgezet werd naar andere functies vorig jaar aanzienlijk gedaald is. In 2009 was het nog meer dan 120.000 vierkante meter, in 2010 amper de helft." PICQUÉ. "Als we volgens de bestemmingsplannen de gebieden die voorbehouden zijn voor huisvesting volproppen, dan wordt slechts aan de helft van de behoeften voor 2020 tegemoetgekomen. Het gebouwenpark moet dus verdicht worden, ook al is dat niet populair. We moeten ook de concurrentie tussen de economische en de woonfunctie in Brussel vermijden. We hebben beide broodnodig om Brussel in leven te houden." ERIC ORBAN (JLL). "Voor de Brusselse ondernemingen is het noodzakelijk om te kunnen beschikken over kwalitatieve gebouwen. Ik ben voorstander van een maximale reconversie van kantoorgebouwen die niet meer aan de marktvraag beantwoorden. Ik denk dan aan sommige herenhuizen in de Louizalaan. Als die omgevormd worden tot woningen voor de werknemers van de naburige ondernemingen, dan biedt dat alleen maar voordelen." NICOLAS LUTGÉ (CBRE INVESTORS). "We hebben het uiteraard over twee totaal verschillende marktsegmenten voor een investeerder. Het rendement is verschillend, maar dat geldt ook voor het risico. We worden geconfronteerd met een kantoormarkt met twee snelheden. Naast de goede kantoren zijn er gebouwen die al lang leegstaan en die ongetwijfeld nog lang leeg blijven. Voor die categorie van verouderde gebouwen is reconversie een goede zaak, maar voor het rendement van de eigenaars is het een tegenvaller." PICQUÉ. "De Belgische kantoormarkt is in essentie Brussels. Ik vind toch dat we oog moeten hebben voor wat ondernemingen precies aantrekt. Ik denk dat de economische activiteit gekoppeld is aan de toegankelijkheid en de mobiliteit. De catastrofale leegstand in de rand rond Brussel heeft volgens mij te maken met een gebrek aan toegankelijkheid, al spelen de huurprijzen en de fiscaliteit ook een rol. Ik doe een oproep aan de projectontwikkelaars van kantoorgebouwen om voortaan grondig aandacht te besteden aan die mobiliteitsoverwegingen. De lichte opleving in andere steden wordt ongetwijfeld ook ingegeven door toegankelijkheid. Ik heb de indruk dat Gent ons meer concurrentie kan aandoen dan de Brusselse periferie." PICQUÉ. "De regionalisering kan er op termijn toe leiden dat personeel wordt weggetrokken uit de hoofdstad. Er is in de openbare sector ook een drastische inkrimping van de kantooroppervlakte per werknemer. We zijn in enkele jaren tijd gedaald van 20 tot 12 vierkante meter. We hebben het dan over tienduizenden bedienden, maak zelf de rekening... En dat geldt niet alleen voor de openbare sector. Het is een reden te meer om het evenwicht tussen vraag en aanbod nauwkeurig te reguleren." STEVEN BECKERS (LATERAL THINKING FACTORY). "Ik vind dat we de concurrentie tussen de Belgische steden breder moeten bekijken. Meer als steden die elkaar aanvullen. We moeten de Belgische markt zien als een lokale bestemming in concurrentie met andere internationale metropolen." ORBAN. "De kantoorgebruikers zijn zich bewust van hun toegenomen impact op het milieu. Ze vragen zich steeds nadrukkelijker af hoe ze zich binnen vijf of tien jaar verplaatsen. Als wij geconsulteerd worden over een eventuele verhuis, komt onveranderlijk de terugkeer naar Brussel en een multimodaal vervoersaanbod ter sprake." BECKERS. "Werk en vrije tijd gaan steeds meer hand in hand. Terugkeren naar de stad houdt ook in dat men opnieuw gaat samenleven op een gezelliger plek. Ik denk dat de tijd van de werkgetto's voorbij is." LUTGÉ. "Ik deel die langetermijnvisie, maar op korte termijn heb ik mijn twijfels. We hebben onlangs een complex van meer dan 60.000 vierkante meter kantoorruimte op de markt gebracht in de noordelijke rand, niet ver van de luchthaven (Airport Gardens). Sinds het begin van het jaar hebben we daar 12.000 vierkante meter verhuurd, waarvan de helft aan een onderneming die Brussel geruild heeft voor de rand. We hebben daar vooral langetermijncontracten gesloten. De beschikbaarheid van parkeerruimte en het aantrekkelijke fiscale stelsel maakten het verschil. Ik denk dat de bedrijfswagencultuur nog niet achterhaald is." BECKERS. "Je moet dat geval per geval bekijken. Alle kantoorgebouwen omvormen tot woningen zou een vergissing zijn. Er moet een evenwicht gevonden worden. Voor de energie- en dienstverleningsbehoeften, zijn beide trouwens complementair. Dat kan in de wijken leiden tot echt samenwonen van de dag- en de nachtbewoners, denk aan het gebruik van de parkeerplaatsen en de bewaking. In Azië bestaat die functiemix al lang. Dat biedt schaalvoordelen en de eigenaar kan het huurrisico spreiden. Voor investeerders biedt zo'n mix ook het voordeel dat het dalende en stijgende waardecurves afplat. Maar de investeerders en de projectontwikkelaars bij ons hebben altijd erg monofunctioneel gedacht." PICQUÉ. "De Europese wijk is voor de ruimtelijke ordening een historische vergissing. Er ontstond een afschuwelijke monofunctionele zone. De Europese Commissie is van plan om haar diensten in de zone uit te breiden, maar het is de bedoeling om dat nog alleen toe te staan als ook de huisvesting en de voorzieningen in de wijk proportioneel toenemen. Dat vertaalt zich onvermijdelijk in een verdichting van het bouwbestand. We worden geconfronteerd met het probleem van de onderhandeling over de eigendomsrechten. We leggen de laatste hand aan een strategie voor alle betrokken eigenaars. Als we erin slagen om ook die hindernis te nemen, kunnen we vooruitgang boeken. Ik voel aan dat de mogelijkheid om huisvesting te introduceren in die wijk heel wat investeerders interesseert. Al leggen de grondprijzen de lat er uiteraard erg hoog." PHILIPPE COULÉE"Ik heb de indruk dat Gent ons meer concurrentie kan aandoen dan de Brusselse periferie" Charles Picqué"Ik denk dat de tijd van de werkgetto's voorbij is" Steven Beckers