" Haal een rendement tot 6 procent", blèrt de reclame op de radio. Meteen is duidelijk waarom vastgoed zo populair is. In tijden van nulrente spreekt elk beetje rendement meteen tot de verbeelding. En er is een pak geld op zoek naar rendement. Op de gereglementeerde spaarboekjes alleen al staat zo'n 250 miljard euro spaargeld waarde te verliezen. De wettelijke minimumrente van 0,11 procent volstaat immers lang niet om de inflatie van 2,7 procent te compenseren, en dus daalt de koopkracht van onze collectieve berg cash.
...

" Haal een rendement tot 6 procent", blèrt de reclame op de radio. Meteen is duidelijk waarom vastgoed zo populair is. In tijden van nulrente spreekt elk beetje rendement meteen tot de verbeelding. En er is een pak geld op zoek naar rendement. Op de gereglementeerde spaarboekjes alleen al staat zo'n 250 miljard euro spaargeld waarde te verliezen. De wettelijke minimumrente van 0,11 procent volstaat immers lang niet om de inflatie van 2,7 procent te compenseren, en dus daalt de koopkracht van onze collectieve berg cash. Vastgoed daarentegen biedt wel een bescherming tegen inflatie, omdat de huur doorgaans jaarlijks aangepast wordt aan de stijging van de levensduurte. En met wat meeval ligt er volgens de reclamejongens nog een pak meer rendement te rapen. In elke portefeuille is daarom plaats voor vastgoed, al was het maar een eigen woning. "In een volledig patrimonium mag vastgoed zeker 20 à 30 procent van de portefeuille uitmaken", zegt Frank Vranken, de hoofdstrateeg van de private banker Puilaetco Dewaay. De Belg - nog altijd met angst voor de beurs en geboren met de spreekwoordelijke baksteen in zijn maag - stort zich massaal op fysiek vastgoed. "Het gevoel leeft dat niets mis kan gaan op de vastgoedmarkt. Er zijn nochtans genoeg voorbeelden uit het buitenland, die aantonen dat het wel fout kan lopen", stelt Bart Van Craeynest, de hoofdeconoom van de vermogensbeheerder Econopolis. Dat valse gevoel van veiligheid vloeit voort uit de huizenprijzen. Die stijgen al decennia. En zelfs al dalen de prijzen, dan heb je tenminste de bakstenen nog. Toch? "Dat klopt, maar die kunnen wel lange tijd minder waard zijn", nuanceert Van Craeynest. Het aanbod vandaag is bijzonder groot en divers. Ook voor mensen zonder een groot vermogen is een vastgoedinvestering geen verre droom. U hoeft zich heus geen tweede huis of een appartement aan zee te kunnen veroorloven. Tal van promotoren bieden investeringen in pakweg studentenvoorzieningen, serviceflats, hotelkamers of garageboxen. Fysiek vastgoed is wel zoals een geneesmiddel: het komt met een stevige bijsluiter. "Bij vastgoed draait alles om de locatie. En die is soms moeilijk in te schatten", zegt Vranken. Gregory Swolfs wijst ook op de "ongemakken". "Je moet een goed pand vinden, de administratieve mallemolen zoals de notaris doorlopen, een huurder vinden en instaan voor het onderhoud", zegt Swolfs, die voor Capfi Delen Asset Management een fonds met hoofdzakelijk Belgische vastgoedaandelen beheert. Volgens Van Craeynest vergeten veel Belgen hun eigen woning. "Als je daarnaast nog investeert in vastgoed, krijgt dat wel een zeer groot gewicht in uw portefeuille." En het idee leeft dat je met vastgoed twee keer wint: "eens met de huurinkomsten en eens met de waardestijging." Op die waardestijging kun je volgens Van Craeynest beter niet rekenen. "De huizenprijzen zijn de voorbije decennia gestegen door de daling van de rente. De lage rente blijft de markt ondersteunen. Ik verwacht de komende jaren zeker geen crash, maar de rente zal niet nog eens evenveel dalen, dus zullen de prijzen ook niet evenveel stijgen." De huurinkomsten lijken wel een zekerheid. Maar ook daar schuilen een paar adders onder het gras. Zo kunnen de kosten voor het onderhoud of een periode van leegstand uw rendement makkelijk aantasten. Van Craeynest wijst nog op een ander gevaar: "De overheid moet de komende jaren op zoek naar veel geld. Zeker gezien de discussie over rechtvaardige belastingen, bestaat het risico dat huurinkomsten ooit weer in het vizier komen." Om al die redenen geven veel vermogensbeheerders de voorkeur aan beursgenoteerd vastgoed. In Brussel noteren bijvoorbeeld zeventien gereglementeerde vastgoedvennootschappen (GVV's). Een voordeel van die voormalige bevaks ligt voor de hand. Met zo'n aandeel koopt u meteen een stukje van verschillende gebouwen, of soms zelfs een gediversifieerde portefeuille gespreid over verschillende sectoren. "GVV's zorgen op zich al voor spreiding. Wat wij doen is een cocktail samenstellen: bijvoorbeeld zoveel procent kantoren en zoveel procent residentieel, zorg-, retail- of logistiek vastgoed", verklaart Swolfs. GVV's zijn 'gereglementeerd', omdat ze wettelijk verplicht zijn 80 procent van hun winst uit te keren en hun schuldgraad maximaal 65 procent mag bedragen. "Dat maakt ze een goed alternatief voor obligaties", vindt Vranken. Die vergelijking met vastrentend papier wordt wel vaker gemaakt. Swolfs: "Net als bij obligaties zijn mensen met vastgoed eigenlijk op zoek naar stabiele inkomsten, GVV's bieden dat." En dan is er nog een niet te versmaden pluspunt. "De beursnotering laat toe vlot in en uit te stappen. De wetenschap dat je een investering elk moment van de hand kunt doen, geeft een enorm comfort." Veel beleggers hebben de troeven van de vastgoedgroepen al veel eerder ontdekt. De waarderingen zijn dan ook al hard opgelopen(zie kader: Vastgoedgroepen fors duurder dan de onderliggende waarde). "Aangezien cash en veilige obligaties niets opbrengen, hoeft het ook niet te verbazen dat veel beleggers zich op vastgoedaandelen hebben gestort. Daardoor is hun rendement gedaald", legt Swolfs uit. Niet alleen de rendementshongerige belegger stuwt de koersen hoger. Sommige vastgoedgroepen hebben de afgelopen jaren een opmerkelijk groeiparcours afgelegd. Vooral de specialisten in logistiek vastgoed, zoals WDP en Montea, en in zorgvastgoed, zoals Aedificia, wisten hun portefeuille fors uit te breiden, vaak in de buurlanden Nederland en Duitsland, waar hogere huurrendementen te halen zijn. Groei is een logische keuze voor de vastgoedgroepen. Geld lenen kan al tegen zo'n 2 procent, terwijl er huurrendementen van 5 procent of meer te realiseren zijn. Daarnaast is door de dalende rente ook de waarde van hun portefeuille toegenomen. Dat zit zo: als de rente daalt, stijgt omgekeerd de waarde van de toekomstige huurinkomsten, en dus de intrinsieke waarde van de vastgoedgroep, op papier althans. "Dankzij de dalende rente hebben we de voorbije jaren eigenlijk een makkelijke markt gekend, want de GVV's hadden de wind in de zeilen", erkent Swolfs. Je hoeft geen doorgewinterde belegger te zijn om in te zien dat een stijging van de rente de vastgoedgroepen midscheeps kan treffen. Hogere rentes maken hun financiering duurder, doen de boekhoudkundige waarde van de portefeuille dalen en maken obligaties weer relatief aantrekkelijker. Sommige analisten maken zich weinig zorgen over een hogere rente, zeker niet als die stijgt omdat de economie aantrekt. Dat betekent namelijk dat ook de huurinkomsten kunnen stijgen. "Maar de intrinsieke waarde daalt sowieso, ook als de economie het beter doet", werpt Swolfs tegen. Hij ziet een duidelijke samenhang tussen de rente en beursgenoteerd vastgoed. "Als de rente 0 procent is, dan is een rendement van 3 procent erg interessant. Maar als de rente 2 procent bedraagt, is het maar zeer de vraag of beleggers bereid zijn extra risico's te nemen voor een rendement van 4 procent." Volgens Vranken is de belegger ook maar beter beducht voor veranderingen aan het wettelijke of fiscale kader. Na het debacle met de rusthuisgroep Senior Assist valt bijvoorbeeld niet uit te sluiten dat aan de regels voor zorgvastgoed wordt gesleuteld. Vandaag geniet zorgvastgoed ook van een lagere roerende voorheffing van 15 procent. Maar in België staat niets in steen gebeiteld. In een land waar belastingen zoals de speculatietaks al na een jaar sneuvelen en een fiscale hervorming zich opdringt, is het gevaarlijk een gunstregime als verworven te beschouwen. Het meest gangbare tarief voor de roerende voorheffing is de afgelopen jaren trouwens trapsgewijs opgevoerd tot 30 procent, maar daardoor blijken de inkomsten van de overheid nu te dalen. Ook daar houdt de belegger dus maar beter rekening met een wijziging van de fiscale spelregels. Beursgenoteerd vastgoed is duur. De vette jaren van rentedalingen lijken voorbij en uw aandelen worden mogelijk meer belast. Is het dan nog verstandig nu in te stappen? "Dat hangt ervan af of je tegen wat volatiliteit kan", stelt Swolfs. "Wie begin 2008 kocht, keek het eerste jaar tegen een verlies van 15 procent. Nadien is dat ruimschoots terugverdiend, maar dat heeft toch een paar jaren geduurd. Timing is dus wel belangrijk. Daarom is het sowieso altijd beter gespreid te beleggen." De Belgische beurshuizen zijn alleszins niet bepaald kwistig met koopadviezen. Bij KBC Securities krijgt enkel Aedifica het predicaat 'koopwaardig'. Qrf en Retail Estates staan een trapje lager op "bijkopen". Die drie vastgoedgroepen zijn dan ook de top picks bij KBC. De overige GVV's staan op 'houden', wat betekent dat een noemenswaardige koersstijging het komende jaar weinig waarschijnlijk wordt geacht. Ook bij Degroof Petercam krijgt Aedifica een koopadvies, net als Vastned Retail Belgium. Care Property Invest, Warehouses Estates en Ascencio staan op 'bijkopen'. Jasper Vekeman"Net als bij obligaties zijn mensen met vastgoed op zoek naar stabiele inkomsten, GVV's bieden dat" Gregory Swolfs, Capfi Delen Asset Management "In een volledig patrimonium mag vastgoed zeker 20 à 30 procent van de portefeuille uitmaken" - Frank Vranken, Puilaetco Dewaay "De wetenschap dat je een investering elk moment van de hand kunt doen, geeft een enorm comfort" - Gregory Swolfs, Capfi Delen Asset Management