Wat is het rendement van vastgoed ? Certificaten zijn al langer bekend, maar nu is er de vastgoedbevak.
...

Wat is het rendement van vastgoed ? Certificaten zijn al langer bekend, maar nu is er de vastgoedbevak. In een land waar de beleggers "een baksteen in de maag hebben", moest men tot eind vorig jaar wachten op het gemeenschappelijk beleggingsfonds voor de vastgoedsector.De Beleggingsvennootschap met Vast Kapitaal in Immobiliën (V-bevak of bevaki) vult een enorme leegte, zo zegt men gewoonlijk. Dit beleggingsinstrument zag in de herfst van 1995 het levenslicht en is te vergelijken met de vastgoedfondsen die in het buitenland al vele jaren bestaan. Een schrijnend gebrek voor ons land, vooral omdat vastgoedondernemingen op de Brusselse beurs sterk zijn vertegenwoordigd. De Belgische belegger is wel al meer dan een kwarteeuw vertrouwd met het vastgoedcertificaat, een soortgelijk instrument. Bij hun lancering eind jaren zestig waren de vastgoedcertificaten dadelijk erg populair bij particuliere beleggers. Ze werden gebruikt om de ontwikkeling van distributieketens te financieren en verzekerden hun houder van een geïndexeerd inkomen, terwijl zijn startkapitaal een meerwaarde kreeg. Toch draait een belegging in deze producten voor sommigen op een teleurstelling uit, vooral omdat ze het vrij ingewikkelde principe van het certificaat niet altijd goed begrijpen.De rentestijging in 1980 zette de markt op zijn kop, en zelfs overtuigde kopers deden hun stukken van de hand. De "waarde" van het certificaat, die door de uitgevende bank wordt berekend, kwam soms helemaal niet overeen met de prijs die de koper betaalde. De vastgoedcertificaten werden dan maar op de openbare veilingen van de beurs van Brussel aangeboden, om de markt weer op gang te trekken. Dat lukte, maar leidde vaak tot een stevige koersdaling.Begin jaren tachtig verscheen de tweede generatie certificaten. De inzet werd deze keer tot 10.000 frank beperkt, terwijl dat vroeger 25 of 50.000 frank was. En de coupon omvatte nu een zuiver fictief percentage "terugbetaling kapitaal", waarmee het overeenkomstige deel van de roerende voorheffing kon worden uitgesteld. Deze certificaten werden meteen op de beurs genoteerd, op de Tweede Markt. En dat komt de liquiditeit van deze papieren ontegensprekelijk ten goede, zelfs al blijft ze in absolute waarde beperkt. Er zijn nu dertig certificaten genoteerd. TWAALF JAAR LATER.Deze tweede golf certificaten heeft de markt vergroot omdat het om commerciële centra, magazijnen of kantoren gaat, en die werden door de eerste generatie wat benadeeld. Maar flexibiliteit ontbreekt nog steeds : ze financieren de aankoop van een gebouw (zelden meer dan één) dat "voor altijd" de bestaansreden wordt. Wanneer men beslist om het gebouw te verkopen, wordt het certificaat geliquideerd. Niet te vergelijken met een beleggingsfonds, dat kan kopen en verkopen.Enkele initiatieven zijn er wel, maar alleen International Property Fund van de Kredietbank kiest voor een rechtstreekse belegging in gebouwen. De andere fondsen, gelanceerd door de BBL, Ippa en nog eens de KB, bouwen hun portefeuille op met vastgoedpapieren. EEN VALSE, TWEE ECHTE.Financiële tussenpersonen bleven intussen op de geboorte van een V-bevak wachten, met een voordeliger fiscaal statuut. Die ziet het levenslicht op 23 mei 1995. Technisch gaat het om een Beleggingsvennootschap met Vast Kapitaal, zoals aandelen- en obligatiefondsen. Wanneer men gebouwen in handen heeft, is het handig om bij problemen niet overhaast te moeten terugbetalen. Dat mocht het Nederlandse vastgoedfonds Rodamco tot zijn schade ervaren, voor het van statuut veranderde. Net als de bevak heeft de V-bevak het statuut van een vennootschap, maar er worden geen belastingen betaald. In tegenstelling tot de bevak kunnen de inkomsten niet gekapitaliseerd worden. 80 % moet worden verdeeld. Daardoor kan de aandeelhouder niet aan de roerende voorheffing (RV) ontsnappen. Uitzondering : de RV-vrijstelling voor V-bevaks die voor minstens 60 % in woningen zijn belegd. En dat is het geval voor de eerstgeborene, de Serviceflat Invest, een bevak voor de financiering van sociale woningen. Die werd begin november 1995 gelanceerd door het Vlaamse Gewest. Ook de Brusselse Regio bestudeert een dergelijk dossier, terwijl het Vlaamse Gewest nieuwe tranches wil gaan uitgeven. Maar omdat de aandeelhouders zijn vrijgesteld van successierechten, is Serviceflat Invest eigenlijk geen echte V-bevak. Het financiële mechanisme lijkt eerder op een geïndexeerde obligatie en de houder loopt geen enkel risico !Op het einde van diezelfde maand november lanceerde de groep Bernheim-Comofi op zijn beurt een V-bevak. Befimmo is eigenaar van verschillende kantoorgebouwen in Brussel. En de derde komt eraan : Cofinimmo. Met zijn 27 miljard veruit de belangrijkste en een kind waarop men lang heeft moeten wachten. PENSIOEN.Cofinimmo is als vastgoedonderneming al jaren beursgenoteerd en groeide geleidelijk uit. Verschillende ondernemingen, vooral verzekeraars, brachten hun gebouwen aan, in ruil voor aandelen. En dat moest de belangrijkste rol van de V-bevak worden : een instrument waarmee institutionele beleggers (verzekeringen, pensioenfondsen) in vastgoed kunnen beleggen zonder zelf een aantal gebouwen te moeten beheren. Voor de toekomst wordt vooral gedacht aan pensioenfondsen die door ondernemingen op poten worden gezet, en waarvan het merendeel niet groot genoeg zal zijn om zelf het avontuur te wagen. Maar uiteraard belet niets de particulier om zelf van dit nieuwe beleggingsinstrument gebruik te maken. G. LEGRANDHET KAREL DE GROTE-GEBOUW Het belangrijkste pand in de portefeuille van Cofinimmo zal er na de renovatie zo uitzien.