Een jaar geleden telde de Australische vastgoedbeheerder Macquarie Goodman 352 miljoen euro neer voor de logistieke ontwikkelaar Eurinpro uit Strombeek. Dat bedrijf groeide uit van een spin-off van de aannemer Verelst tot een van 's werelds grootste ontwikkelaars van logistiek vastgoed. Danny Peeters kwam in de plaats van topman Bart Verhaeghe. En volgende week beslist Sydney de namen Eurinpro en Macquarie Goodman vanaf juli te vervangen tot het minder complexe Goodman.
...

Een jaar geleden telde de Australische vastgoedbeheerder Macquarie Goodman 352 miljoen euro neer voor de logistieke ontwikkelaar Eurinpro uit Strombeek. Dat bedrijf groeide uit van een spin-off van de aannemer Verelst tot een van 's werelds grootste ontwikkelaars van logistiek vastgoed. Danny Peeters kwam in de plaats van topman Bart Verhaeghe. En volgende week beslist Sydney de namen Eurinpro en Macquarie Goodman vanaf juli te vervangen tot het minder complexe Goodman. Danny Peeters ontvangt ons in een eerder onopvallend, om niet te zeggen lelijk, gebouw langs de A12. Schijn bedriegt. Hier huist de spil van de Europese ontwikkelingsprojecten van Goodman. De CEO European Logistics leidt er een team van 160 personen. Goodman beheert twaalf, per regio of niche gespecialiseerde vastgoedfondsen. Het ontwikkelt dit product voor externe institutionele investeerders en neemt zelf ook 20 tot 40 % op. De groep beheert 21 miljard euro vastgoed. Op de balans prijken ook projecten die worden voorbereid tot ze in een fonds terecht kunnen. Het bedrijf is ook actief in Australië, Nieuw-Zeeland en Hongkong. De helft van de 1080 werknemers werkt in Europa. Drie jaar geleden waren dat er zero. Goodman investeerde in Eurinpro omdat kwalitatief hoogstaand industrieel vastgoed schaars is. Peeters: "Wij worden de ontwikkelingsmachine voor de fondsen die Goodman in Europa wil opzetten. De markt is oververhit. Wie direct wil investeren in projecten, betaalt een hoge prijs. Nochtans tonen nogal wat institutionelen interesse in Europees logistiek vastgoed. Wij leveren dat aan voor een correcte prijs. Voor alle duidelijkheid: zo'n fonds kan perfect een project weigeren. We raken het echt wel kwijt aan andere kopers."Goodman is de best presterende real estate investment trust (reit), vergelijkbaar met onze bevaks, op de Australische beurs. Peeters wijst erop dat de groep radicaal verschilt met de Belgische neefjes. "Onze bevaks behandelen industrieel vastgoed soms als een dood product," klinkt het. "Wij geven vastgoedadvies in permanent overleg met de klant. Als iemand de huur opzegt en we wisten niet op voorhand dat dit ging gebeuren, hebben we een fout gemaakt. Voor andere fondsen of vastgoedbeheerders komt er meestal een einde aan de commerciële relatie als de klant zijn huurcontract opzegt. Voor ons begint de job dan pas.""In België heeft Eurinpro een zeer beperkt aantal klanten," aldus William Gombert van de makelaar West Real Estate. "Het moet die voortdurend in de watten leggen. Een bezoek aan Waregem Koerse of een reis naar Cannes zijn dus geen uitje, maar een noodzakelijke strategische zet om goed contact te houden. Is de klant tevreden, volgen andere projecten."Heel wat klanten nemen ook pan-Europese beslissingen over vastgoedinvesteringen in meerdere landen. Dikwijls is zo'n investering een van de vele in de rij. Dat geeft Goodman (net als concurrenten als Prologis, overigens) een schaalvoordeel tegenover kleine, lokale ontwikkelaars. Gombert: "Door zijn wereldwijde netwerk kan Eurinpro dikwijls terugvallen op dezelfde klanten, voor wie het gelijkaardige producten levert. En laten we eerlijk zijn: complex is dat niet. Vier muren, een dak en een sprinkler en je project is bedrijfsklaar."Peeters erkent: "Onze gebouwen zijn geen architectonische hoogvliegers, maar wel kostenefficiënt. We weten door de opzet van verschillende sites welke logistieke oplossing de klant wil, en dat maakt ons sneller."Wil een klant weg uit België, uitbreiden of het vastgoed een andere bestemming geven, dan biedt Goodman een alternatief in de rest van Europa. Het bedrijf heeft in Europa 1,2 miljoen vierkante meter opslagruimte ter waarde van 850 miljoen euro, en dat in dertig projecten (de helft in België). Het heeft tien projecten in ontwikkeling voor bijna 450.000 vierkante meter. Daarvan is er een in België (DHL Willebroek). Geconsolideerde financiële cijfers over de Belgische activiteiten zijn niet meer beschikbaar. Peeters ziet nog een stevige groei, omdat heel wat bedrijven het vastgoed - de voorbije drie jaar gemiddeld met 15 % gestegen - van hun balans willen. Een vastgoedverkoop is trouwens een van de eerste stappen van een private-equity-investeerder, als hij in het kapitaal van een bedrijf deelneemt. "We varen mee op de golven van deze sector," signaleert Peeters. "Maar ook de familiale ondernemingen beschouwen vastgoedbeheer niet als hun corebusiness en kunnen snelle cash goed gebruiken voor hun groei." Ter overweging: vijf jaar geleden kocht 70 % van de ondernemingen zijn logistiek vastgoed zelf. Vandaag huurt meer dan de helft die zelf in. Goodman België is een relatief kleine organisatie. Het gros van het werk gebeurt door een divers gamma van lokale aannemers, architecten en advocaten. Zo houdt het bedrijf voeling met lokale technologische, politieke, financiële en juridische eigenheden. Ook de commerciële relaties verlopen lokaal. "Wij ontwikkelen niet volgens het boekje, omdat zo'n boekje niet bestaat," grinnikt Peeters. "Dit verschilt fel van het imperialistische model dat Amerikanen wereldwijd trachten te introduceren. Hou het stil: dat lukt hen nooit." Goodman Europe heeft dus amper concurrentie van Amerikaanse topontwikkelaars als Opus, Hillwood, AMB of Trammell Crow. Net omdat de lokale pijlers belangrijk zijn, wordt het bedrijf niet getroffen door het vertrek van de vroegere CEO, Bart Verhaeghe. Peeters: "Hij speelt nog een belangrijke rol als coach en opinion maker. Hij is mijn eerste referentie als ik een strategische zet wil toetsen. Onze klanten zijn professionals die echt wel begrijpen dat het netwerk en de expertise tellen, niet de persoon. Het vertrek van onze gewezen CEO is commercieel een non-event."Hans Brockmans